可行性报告-金正广场可行性研究报告.doc

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1、 “金 正 广 场” 可 行 性 研 究 报 告二0一三年七月五号目 录第一章 总 论第二章 项目建设必要性与可行性第三章 项目市场调查分析第四章 场址主要建设条件第五章 工程设计方案第六章 节能与节水第七章 环境影响评价第八章 组织机构与人力资源配置第九章 质量保证体系及工程招投标方案第十章 项目实施进度第十一章 投资估算与资金筹措第十二章 财务评价第十三章 社会评价第十四章 风险分析第十五章 可行性研究结论附件及附图：1项目法人营业执照；2项目地理位置图；3总平面图；4地下一层平面图；5首层平面图；6二层平面图；7三层平面图；8标准层平面图第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：金正广

2、场二、建设单位：金正实业滨海有限公司三、法人代表：邵金元金正实业滨海有限公司注册资金4000万元，是滨海县最具实力的房产投资企业之一，主要从事房地产的投资开发、物业管理、装饰装潢业务。四、建设地址：项目建设地点位于滨海县人民路西侧、师苑路南侧五、建设性质：新建六、建设规模：项目总用地面积15863平方米。项目总建筑面积50294平方米，地上39466平方米，地下10828平方米，工程建筑总高度23.9米。七、建设期限：20XX年7月20XX年8月八、主要技术经济指标表1-1 项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）158632总建筑面积（平方米）50294其中：地上3946

3、6 地下108283总建筑高度（米）23.14建筑密度57.60%5绿化覆盖率6.20%6停车数量（辆）501其中：地上374 地下九投资估算与资金筹措项目总投资20000万元，其中工程费用13000万元；工程建设其他费用3000万元，预备费3000万元，建设期利息1000万元。十、商铺销售可销售面积约11000平方米，均价约19000元，销售总价209000000元。第二节 可行性研究范围一、可行性研究依据1、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房20XX165号）2、滨海县国民经济和社会发展“十一五”规划3、中华人民共和国城市规划法4、城市居住区规划设计规范（GB501809

4、3）5、江苏省城市规划管理技术导则6、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数7、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设“金正广场”项目可以达到下述目的：1、符合滨海县县城总体规划，有利于滨海县的旧城改造，有利于整治和美化城市环境。2、本项目将建成滨海县的商业航母，为滨海县城镇居民提供一处独特的生活居住环境

5、及购物场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。第二章 项目建设必要性与可行性第一节 项目背景一、滨海县概况滨海县属淮河流域下游，主要水源除自然降水外，还有江、淮、里下河等水系可补充。大量的地下水正待开采，淡水资源比较丰富。全境1880平方公里。其中陆地面积1667.4平方公里，占88.69；水域面积106平方公里，占5.64；滩涂面积106.6平方公里，占5.67。滨海县坚持把发展作为第一要务，积极创新思路，破解难题，推进发展。全市完成地区生产总值1

6、174.3亿元，比上年增长15.1%，是“十五”以来增长最快的一年；人均地区生产总值14657元，增长15%。地方一般预算收入48.8亿元，增长28.9%；财政总收入实现超百亿元，达到111亿元，增长27.7%。经济结构进一步优化，三次产业比重为20.945.733.4，二、三产业增加值占GDP比重比上年提高1.8个百分点。加快农业结构调整步伐，推进高效农业发展，农业实现丰产丰收，一产增加值增长5.5%。组织实施农民致富工程，农民人均纯收入5431元，增长11%。坚持走新型工业化道路，着力培植支柱产业和骨干企业，悦达集团年营业收入突破300亿元，东风悦达起亚汽车公司年纳税8.1亿元；亨威、丰山

7、被认定为中国驰名商标，全市中国名牌总数位居苏北第一。项目选址原为小汽车站的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境。第二节 项目建设的必要性一、促进项目区商业发展大型超市设置在市区商业中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近，经营服务辐射半径3km以上，目前盐城商业中心区以外和规划的人口聚集区的大型超市不足，市级商业中心以及城市中心设有规划的大型综合超市，项目店区域目前尚无大型商家进驻。本项目通过引进大润发超市，将调整现有商业网点布局结构，加快服务业的快速发展。本项目的实施是江苏盐城商业网点规划中的一环，将促进规划的实施，以及项目区商业发展。二、引进国际先进

8、管理经验和营销技术，促进现代化传统的商业类型普遍具有悠久的历史和国资的背景，建筑老化、设施陈旧、商品过时、效率低下、负担沉重、无停车位等等是这些企业的通病，如果不能及时跟上市场的节奏，很难在市场上占据一席之地。新兴超市、综合购物中心这类新兴商业形态是集零售、餐饮、娱乐于一体的多功能综合性商业项目，由于舒适的购物环境、一站式的商业组合等国际先进管理经验和营销技术，因为需要满足大多数人的需求，通常是中档的定位，更加能够满足现代消费者的需求，所以这种多种业态的融合也是一个商业的发展趋势。发展才是硬道理，引进国际先进管理经验和营销技术，可以帮助我们的经济快速成长，从而促进现代化的发展步伐。自从我国商业

9、流通领域对外开放，引进外资的短短十多年间，越来越多的外国企业纷纷进入我国市场，一批新型的商业业态在国内生根开花，特别是代表当今世界先进理念的连锁经营的便利店、超市、大型综合超市（大卖场），在国内主要是东部地区得到了迅速的发展。从国外发达国家和大型超市占各国食品市场的份额来看，大型超市已成为零售业的主力业态之一。国外大型超市所占食品市场份额：国家澳大利亚法国德国英国美国大型超市比重40.5%45.7%19.1%40.8%22.9%大型综合超市作为现代化营销方式已成为零售业的主力业态，大润发滨海店将采用“大润发”先进的超市管理模式和现代化的经营管理方法，将成为零售行业中现代化程度最高的著名品牌企业

10、之一。大润发滨海店将以新鲜、便宜、优质的商品，舒适、便利、优秀的购物环境，以及温馨、热情、优异的服务态度满足所在城市的广大消费者日益增长的提高生活质量的需求，必定有利于现代营销方式的发展和经营管理的现代化。三、劳动带动企业出口，增加企业外汇收入随着国际经济日益一体化，各国市场之间的联系越来越紧密，彼此之间的影响日益增大，这不仅是国际市场变得更加复杂，而且导致了国际市场的多变性，在这种市场行情下要获得规模效益必须采取多样化弹性营销策略来扩大产品销售。随着经济的迅猛发展，劳动带动企业出口，增加企业外汇收入，增加我国的贸易顺差。四、方便群众购物，完善周边商业网点设置大型连锁超市一般选择在交通便利，远

11、离市中心建店，是其低成本运营的前提，即低廉的土地使用成本，再加之规范的经营管理，电子系统的全程跟踪，统一采购的低价格，品种齐全的商品，开架自提的一站式服务，宽敞舒适的购物环境。大润发滨海店的建设，有利于推动城区商业零售业规范市场的进程，并带动相关产业的发展，对江苏零售业产生积极作用。大润发滨海店新型的综合超市业态，全新的购物感受，全方位、一站式的服务，良好的购物环境，将使该地区居民多了一个休闲购物场所。本项目的建设，有利于增加地方财政收入，拉动该地区经济发展。大润发滨海店的建设，有利于缓解本地就业市场紧张的压力，起到良好的社会效益。商业零售业为劳动密集型产业，可以提供大批劳动就业机会，在该地区

12、建店对解决当地就业紧张问题无疑注入了催化剂。大润发滨海店设有各类岗位500个左右，含管理岗位和普通员工岗位，加之厂方驻店代表500人左右，单店能提供近1000个直接就业机会。大润发滨海店除了个别管理岗位由公司派驻外，绝大多数员工都面向社会公开招聘。随着国民收入的提高，人民群众的物质文化需求日益增长。康成投资（中国）有限公司将为江苏引进先进的经营管理模式，以经济实惠、商品优质、环境舒适、服务周到等一系列方便顾客的措施，让消费者得益，从而达到让利于民、回报社会的目的。一定程度上改善本地居民的购物环境和满足本地居民日益增长的消费需求，对促进消费起到了重要作用。同时符合江苏省盐城市城市商业网点规划的要

13、求，使周边商业网点的设置得以更加完善。五、有利于改善小车站地区市政基础设施，提升滨海县城市形象项目的建设，可以促进小车站地区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的发展，有效改善滨海县的投资环境。项目的出现弥补了该区域大型商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点、提升了地区整体商务环境。综上所述，该项目的建设是非常必要的。第三节 项目建设的可行性一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。1、县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、务商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；“十二

14、五”期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来滨海县城三五年的房地产业发展应该是积极向上的。3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。5、房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。“十五”期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长超过40%，说明宏观调控并未严重影响滨海县房地产市场。预测未来滨海县城三五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对滨海县房地产市场未来发展均有一定程度影响。国八条、国六条、国十条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金