以入股联营方式使用集体建设用地指南（附范本）全.docx

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1、以入股联营方式使用集体建设用地指南（附示范文本）一.需要明确的几个问题（-）是否属于乡镇企业。土地管理法第六十一条规定了乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇对建设使用集体土地的审批手续,第六十条规定农村集体经济组织使用乡（镇）地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的审批情形，国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知也将这两种情形分别阐述，个人认为这不是同一种情形，农村集体经济组织与其他单位.个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办的企业不是乡镇企业，无需满足中华人民共和国乡镇企业法规定的必须是

2、指农村集体经济组织或者农民投资超过百分之五十，或者虽不足百分之五十，但能起到控股或者实际支配作用的乡镇企业要求。（二）是否属于集体经营性建设用地入市这种方式早在1998年土地管理法就已经制定，集体经营性建设用地入市是2019年新土地管理法才明确的,两者不是同一概念。从条文上看，入股联营方式规定在第六十条，集体经营性建设用地入市规定在六十三条，不是同一个途径。全国人大法工委王瑞贺与自然资源部法规司魏司长合著的土地管理法释义认为农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，使用集体建设用地，属于土地所有者行使其所有权的形式,与集体经营性建设用地出让性质不同

3、。也有人提出是否属于变相绕过集体经营性建设用地入市对试点地区的限制（参考链接：自然资源部开展深化入市试点工作视频培训），本文认为该方式既然是法律明确规定的，与集体经营性建设用地入市不同，就不必考虑或者认定这个问题。另外集体经营性建设用地入市本来就是土地管理法明确规定合法的用地方式。()能否办理农用地转用审批手续新土地管理法第六十条明确，农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城

4、市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。自然资源部关于加强国土空间详细规划工作的通知规定，各地在三区三线划定后，应全面开展详细规划的编制，详细规划是实施国土空间用途管制和核发规划的法定依据，包括城镇开发边界内详细规划、城镇开发边界外

5、村庄规划及风景名胜区详细规划等类型。因此在过渡期省政府可以根据村庄规划、风景名胜区详细规划或土地利用总体规划办理农用地转用手续，并核发乡村建设项目规划许可。对于不符合规划的，该修改的修改，该调整的调整。自然资源部办公厅关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知允许在不改变县级国土空间规划主要控制指标情况下,优化调整村庄各类用地布局。同时各地可在乡镇国土空间规划和村庄规划中预留不超过5%的建设用地机动指标，村民居住、农村公共公益设施、零星分散的乡村文旅设施及农村新产业新业态等用地可申请使用。对一时难以明确具体用途的建设用地，可暂不明确规划用地性质。建设项目规划审批时落地机动指标、明确规划用地性质，项目批

6、准后更新数据库。（四）如何办理用地审批手续农村集体经济组织是集体土地所有权人，也是供地主体，与使用国有土地情形不同。按照新土地管理法规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。个人认为参照农村乡镇企业及两公用地进行批准即可。后面也会给出ZF范文本。（五）如何登记国土资源部土地登记办法(20082017年)第三十四条明确，集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等

7、形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地使用权初始登记。国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定第二十五条农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地所有权不变。第四十四条规定，依照本规定第二十五条规定的农民集体土地，集体土地建设用地使用权确定给联营或股份企业。自然资源部不动产登记操作规范规定，依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。申请集体建设用地使用权登记的主体为用地批准文件记载的集体建设用

8、地使用权人。取消了申请材料的入股联营合同，这由地方政府在批准用地的时候审查即可，登记机构不重复审查。对于通过入股联营方式取得建设用地使用权的，应当将集体建设用地使用权登记到入股联营的公司名下，申请时提交有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料即可。登记人员只需审核是否县级以上人民政府批准，办理首次登记。权利性质填写入股、联营。（六）如何控制用地规模新中华人民共和国土地管理法规定，按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。很多地方都没有规定用地标准，可以参照国有土地上用地标准（参考链接：自然资源部关于发布工业项目

9、建设用地控制指标的通知）各地也可以按照规定，由省政府出台用地标准。另一方面，目前新增建设用地指标通过盘活存量土地来获取，各地计划用地指标普遍不多，不会出现此种情形占用大量土地的情形。是否有新增建设用地指标应当作为批准用地的考虑。（七）如何监管集体经济组织出售股份或者不再联营个人认为这是比较棘手的问题，如果集体经济组织清仓出售入股企业的股份或者退出联营公司，将导致该入股联营企业不再满足用地条件,土地应当予以收回，地上物适当补偿。地方政府及自然资源部门要考虑后续如何监管。（补充另外一种观点：联营入股方式，大多数企业不同意，在试点期间，试点之外地区只能通过入股联营解决乡村部分企业用地难题。试点结束全

10、面推开后,可以选择集体退股和不再联营,收回土地使用权，以市场方式重新办理出让或出租手续）二、审批用地指南（供参考）（-）事项名称乡（镇）村企业使用集体建设用地审批（二）事项类型行政许可（三）设定依据1、中华人民共和国土地管理法第60条第1款：农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。2、各省条例（四）实施主体和承办机

11、构省政府（一般不用）、设区的市人民政府、县（县级市）人民政府。具体承办部门为：省政府、设区的市、县（县级市）自然资源行政主管部门（五）实施对象农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办的企业(六)申请资料(1)申请报告(申请报告要说明使用土地的建设项目、土地用途、建设规模、使用土地面积等；报告上要有村民委员会、乡(镇)人民政府签署同意用地的意见)；(2)村民小组的集体土地所有权证、宗地图或权籍调查成果材料；(3)申请人身份证明及授权委托书；(4)集体经济组织兴办企业或者入股、联营企业的证明(包括但不限于入股联营协议书)；(5)有批准权的部门(一般是发改部门

12、)出具的立项、核准或备案文件；(6)建设用地规划许可证或预审与选址意见书或总平面图；(7)涉及占用林地应出具审批文件；(8)涉及农用地转用应出具批准文件；(9)涉及缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，提交缴费凭证。(七)具体程序(补充来源：土言土语)(1)市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划明确拟联营、入股的集体建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。(2)土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体建设用地联营、入股等方案，与意向用地者草签集体建设用地使用权联营(入股)合同。(3)联营入股方

13、案和集体建设用地使用权联营(入股)合同经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。(4)土地所有权人和意向用地者持经批准的规划条件、产业和环保准入要求、村民会议或村民代表会议通过的书面文件以及联营、入股方案和集体建设用地使用权联营(入股)合同，向市、县自然资源部门提出用地申请。(5)市县自然资源部门审核后，报市县人民政府批准用地。(6)土地所有权人按照市县人民政府的批准文件，与意向用地者签署集体建设用地使用权联营(入股)合同，并按照合同要求提供建设用地。（7）按照联营、入股合同要求，办理不动产登记。其中，采用联营方式的,集体建设用地使用权仍属于集体经济组织,采

14、用入股方式的，集体建设用地使用权属于被入股企业。（备注：采用联营方式的，集体建设用地使用权是确权给村集体，还是联营企业，存在不同理解和说法）这个流程也适用于企业、个人利用村庄、集镇范围内集体建设用地办企业的方式和流程（小圈内）。三.示范文本集体建设用地联营（入股）合同应当载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、联营（入股）方式与联营费用（股权分红）支付方式、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。（补充来源：土言土语）合同编号：.集体建设用地使用权联营（入股）

15、合同参考文本本合同双方当事人：甲方：统一社会信用代码：法定代表人：乙方：统一社会信用代码：身份证号码：委托代理人：第一条根据中华人民共和国民法典中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例等法律法规规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。第二条本合同项下宗地集体建设用地联营（入股）方案已经甲方村民会议三分之二以上成员（三分之二以上村民代表）同意，并报经县人民政府批准。第三条本合同项下宗地编号为,宗地总面积大写一平方米（小写平方米），其中出让宗地面积大写一平方米（小写一平方米）。本合同项下宗地坐落于_；界址为_；出让宗地的平面界址图见附件Io地用途及出让年期为:第四条甲方以本合同项下的集体建设用地使用权联营（入股）方式与乙方共同兴办企业。第五条甲方同意在一年月一日前将土地交付乙方，并同意在交付土地时该宗地应达到本条第一项规定的土地条件，双方于交地时签订交地确认书：（一）场地平整达到周围基础设施达到一；（二）现状土地条件第六条乙方同意按照方式向甲方支付集体建设用地使用权联营费用（集体建设用地使用权入股股权权益）。第七条本合同定金为人民币大写一元（小写一元），缴款日期_年_月一日，定金抵作联营费用（股权权益）。第八条甲乙双方应当按本合同约定申请办理不动产登记。第九条乙方同意利