房地产成本中三大税种土增税增值税所得税.docx

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1、一个房地产开发项目成本占比最大的是什么？有人认为是建安成本，一平米一两千，有的高端项目四五千甚至更高但有种成本却是项目总成本中占比大，且必须有的，那就是税税金涉及政策规定，且很多公司成本人员不需要对税金进行计算，因此，对于大部分成本人员来说，地产项目到底涉及哪些税种，这些税种如何计算，如何合理税务筹划，一直以来都是成本人的短板一个开发项目会面对很多的税种，比如土地获取阶段需要缴纳契税、印花税、土地使用税，销售阶段需要缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税等其中有三个税种占了税金总额的大部分，这就是增值税、土增税、所得税这三项税金通常是先预缴费再清缴，但清缴后往往不允许退，进项多了，只能以后留

2、抵本文就通过简单的描述，让大家快速掌握房地产开发中的三大税种-增值税、土增税、所得税题纲O1三大税种缴纳方式02三大税种怎么算01三大税缴纳方式这三项税金通常是先预缴费再清缴，但清缴后往往不允许退，进项多了，只能以后留抵预缴清缴增值费便到预售邈交剧SBW土地税包到预售节T全部竣工、完成销售的所得税达到预售节点交房的时间确认收入一说明：1 .土地增值税清算时点国税发【2009】91号第九条规定，纳税人符合以下条件之一的，应进行土地增值税清算（-）房地产开发项目全部竣工、完成销售（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（三）直接转让土地使用权的国税发200991号第十条规定，对符合以下条件之一的，

3、主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（-）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已出租或自用的（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况对前款所列第（三）项情形，应在办理注销等级前进行土地增值税清算2 .企业所得税请算时点按房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第六条、第七条确认收入；实际惯例是以交房的时间确定收入，并以交房确认收入年度作为企业所得税清算年

4、度02三大税种怎么算1 .增值税及附加增值税=销项税额-进项税额其中：销项税额=货币销售收入+回迁安置房服务费进项税额=(土地成本+(工程成本+服务费)80%)/(1+9%)9%增值税预缴=货币销售收入/(1+9%)3%(预缴比例)清算补缴=(销项税.进项税.预缴)0,补缴增值税实缴=增值税预缴+清算补缴附加税二增值税实缴x12%(5%+7%)2 .土地增值税土增税在房地产开发成本中的占比很大，计算时需要注意三个关键点2.1 关键1：确定收入不含税收入清算数=不含税销售收入+土地销项抵减额其中：不含税销售收入=含税销售收入/(1+9%)土地销项抵减额=(货币补偿款+地价款)/(1+9%)9%2

5、.2 关键2：确定可抵扣成本项可抵扣成本项二W(可抵扣成本+加计项+费用)其中：可抵扣成本二不含税开发成本+土地销项抵减额+增值税及附加+开发间接费加计项=可抵扣成本x20%（说明：加计项20%是房地产企业的特殊加计扣除）开发费用=可抵扣成本x1%（说明：开发费用土增税抵扣有两种计算方式：一种是开发成本的10%；另外一种是开发成本的5%+实际资本化利息。选择何种计算方式要视开发商提供资料在允许扣除范围内的利息是否超过5%,不超5%选择第一种计算方式，超5%选择第二种计算方式）2.3 关键3：确定增值率土地增值税实行四级超率累进税率，所以通过【收入和抵扣成本】计算增值额和增值率，确定增值税率增值

6、额=不含税收入清算数可抵扣成本项增值率=增值额/可抵扣成本项目增值率0:税率0增值率50%：增值额*税率30%增值率100%:增值额*税率40%可抵扣成本项5%增值率200%：增值额*税率50%可抵扣成本项15%增值率N200%:增值额*税率60%可抵扣成本项35%2.4 应纳税额=（增值额X对应税率）增值额耒超过扣除项目全皎50%的部分清值额30%2.52.6 关键4：计算土增税土增税预缴=（货币收入增值税预缴）X预缴比例土增税补缴=（土增税-预缴）0,补缴土增税实缴=预缴+补缴各地对预缴有专门的税务文件，如:深圳（深地税告20106号）：普通标准住宅按销售收入2%预征别墅类按销售收入4%预征其他类型房产按3%征收广东（粤地税发2010105号）：普通住宅2%,别墅4%,其他非普通住宅3%写字楼（办公用房）3%,商业营业用房4%车位4%3 .企业所得税所得税=税前利润x25%其中：税前利润=不含税销售收入不含税成本不含税成本二不含税土地成本+不含税服务费+不含税工程成本+期间费+间接费+附加+土增税+回迁安置房服务费税金所得税预缴=每年不含销售收入x15%-（管理费+销售费+附加税+土增税）25%0,预缴所得税实缴=MAX（税前利润x25%.所得税预缴），0所得税按年现金流计算预缴，增值税不允许退，进项多了,只能以后留抵