产业园区前期定位策划的必要性和方法.docx

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1、为什么需要产业地产前期定位策划人们在谈及一个园区规划的时候，大多是习以为常的总体规划或者是控制性详细规划，也就是我们常说的空间规划，对于园区产业规划，一般是一句带过，或者是一知半解的说，那个产业不就在总规和控规里有的吗？其实这是对产业规划的不了解。产业规划是对一个园区或者区域，通过一套科学的理论分析工具，综合分析当地的产业基础发展条件，结合国内外相关产业发展态势，为其产业发展的定位、产业体系的建立、产业布局的实施、产业链的打造及产业发展目标等作出的产业发展计划，规划时间至少一年以上。产业规划是要解决当地产业发展“做什么”、“为什么”以及“怎么做”的问题，而空间规划只是解决“怎么做”，所以认为总

2、规或者控规里面关于产业的简单描述就是产业规划的观念是不正确的。一个园区可涉及的产业很多，类型也很复杂，要想在众多可发展的产业中选择最适合当地发展潜力和趋势的主导产业及相关配套产业，是一项很复杂和专业的工作，它涉及到一、二、三三大产业，以及下属细分行业的选择，同时也需要掌握国内外相关产业的发展趋势以及新兴产业的可能性，涉及信息量大而杂；并且又是非常重要的工作，我们做任何事都讲究方向，如果产业选择方向错了，那么再怎么发展也是走下坡路，比如国内钢铁属于过剩产能，如果你因为当地有铁矿石而一意孤行发展钢铁产业，那么等待的肯定是亏损和地方经济的停滞。产业规划的专业性和重要性，决定了它的必要性。产业园区的建

3、设从规划到投入建设之中，需经过明确园区意向产业、研究产业政策、研究国内外经济发展走势与行业的市场竞争情况、定位园区核心产业、明晰相关产业的支撑力量、园区核心运营团队及其公共关系资源的利用六个部分。其中，定位园区核心产业、找准支撑力量和充分利用运营资源至关重要。所以一个园区的产业规划是不可或缺的，在做园区之前，这些都是需要首先考虑好的。设计院强调的是空间，在产业维度的研究不熟，两者兼备的人极少；对区域和产业的调研不充分和产业政策的理解不到位，没有成熟的产业链招商和垂直招商运营的经验,存量过剩、竞争激烈、政府对细分产业的要求均为设计院的经验之外，而且设计院对设计费的关注可能会诱导开发商开发设计费高

4、的产品，而产品错配会导致项目的“死亡”;产业方向的错误也会导致园区即使在招商完成，后续还是避免不了问题；而产业经验弱的设计院更有可能直接“拿来主义”把不适合的产品直接复制，为项目的失败埋下诱因。产业园区定位存在的问题产业园在招商之前都会面临一个难题，就是如何为产业园区进行产业定位。很多产业园在发展建设中由于缺乏先进的指导思想、统一的科学规划及准确的产业定位，因而没有摆脱粗放式管理的发展模式。问题大多体现在以下方面：PART/01产业过多，布局杂乱产业园区刚开始招商引资的时候，为了吸引企业入驻，无论企业品质优劣、规模大小，都来者不拒，导致入驻园区的企业良莠不齐，产业种类过多，产业定位不明确。此外

5、，由于产业园区没有统一的布局规划，企业往往会根据自身需求和园区的区位特点选择适合自身发展的区域进行布局，造成企业布局杂乱无章，各种产业混杂，阻碍了产业园区的进一步发展。PART/02产业关联度小，“集而不群”随着社会分工逐渐细化，一家企业所从事的生产活动往往是整个产业链中的一个环节，只有极少数企业的生产活动会贯穿整个产业链。在产业链中，每家企业都需要上游企业提供原材料，每家企业的产品（除终端产品外）都要供应给产业链下游的企业进行再加工生产。上下游企业之间这种通过产品供需关系而形成的内在联系便构成了产业关联度。较高的产业关联度是企业能够共融共生、形成产业集群的必要条件。然而，很多工业园区在产业定

6、位、产业布局和招商时并没有注重产业之间的联系，没有形成产业之间的配套关系。虽然入驻的企业数量比较多，但是因为企业之间的关联度较小，不能形成产业链的上下游配套关系，技术和信息等方面的资源也无法实现共享，造成“集而不群”的现象。PART/03片面追求高技术、高附加值产业我国面临新一轮产业转移和产业结构调整，各地区的工业园都在紧锣密鼓地进行产业结构调整和产业升级。我国东部地区的工业园凭借其优越的投资环境、雄厚的产业基础和丰富的资金、技术和人才等方面的优势正在大力发展高新技术产业、创意产业、服务型产业等，而原有的加工制造和劳动密集型产业将被逐步转移出去。我国西部地区的一些工业园区的管理者没有意识到自己

7、所处的区域与东部地区存在差异性，忽视自身比较优势，不满足承接东部地区转移过来的产业，也要发展高技术、高附加值的产业。由于缺乏必要的生长环境，既导致高技术、高附加值产业没有成长起来，也影响了劳动密集型等优势产业的发展。PART/04产业同构，缺乏可持续发展的产业园区当一个项目在某个地区运作成功后，其他地区往往忽视自身产业发展环境，低估潜在的风险，竞相发展相关产业,抢占制高点，导致全国范围内产业同构，产能过剩。比如光伏产业，无锡尚德成功在美国上市后，大批政府、民间、境外的资本涌向光伏太阳能行业，很快造成产能过剩，再加上金融危机的影响，市场萎缩，资金链断裂，工厂停产、倒闭接踵而来。再如创意产业，东部

8、地区产业基础较为雄厚，投资环境优越的工业园区纷纷将创意产业作为新的发展方向，中西部地区基于“东部地区能发展，我们也能发展”的认识，也将发展创意产业放在重要位置。这种盲目的重复性建设必将导致创意产业遍地“开花”，恶性发展。PART/05产品定位模糊，导致物业发展建议混乱产业环节决定产品，比如汽车研发和汽车生产都属于汽车产业链，但环节不同，导致适配的硬件设备完全不一样,设计院对预招商和产业大数据、不具备运营招商的落地执行能力，导致产品定位的颗粒度不够精细，对细部和环节上的细节把控能力不够，连锁反应导致最终在设计规划确定的产品类型和实际的产业环节适配度偏离。如何找准园区产业定位方向产业园区进行产业定

9、位要充分考虑资源禀赋、区位优势、产业基础和区域分工协作等因素。此外，产业升级和产业转移也是产业定位过程中需要考虑的重要因素。不同的产业园区优势各不相同，产业园区要充分发挥比较优势，做好产业定位，做大做强优势产业。PART/01基于资源优势的产业定位人力、信息、资金等社会资源构成一个地区的资源禀赋，产业园区要充分发挥本地区的资源优势，以科学发展观为指导，以有效利用为前提，进行产业定位。北京、上海、深圳等东部发达城市社会资源优势突出，拥有丰富的人力资源，海量的信息资源，雄厚的金融基础，适合发展第三产业、创意产业、高新技术产业等都市经济和楼宇经济。北京总部基地率先提出企业总部的概念，充分利用北京的地

10、缘政治优势，吸引大批企业入驻园区。PART/02基于伙位优势的产业定位一个地区的区位优势主要由自然资源、劳动力、工业聚集、地理位置、交通便利等因素决定,大多数产业园区要依靠产业聚集度、地理位置、交通便利这几个方面的区位优势来确立自己的产业定位。PART/03基于区域产业基础的产业定位基于区域产业基础的产业定位是目前产业园区定位的主要方式，在原有产业的基础上发展壮大相关产业，针对原有产业进行产业招商，并围绕产业链进行上下游配套产业的招商，形成产业集聚。河南省的郑州台湾科技园临近富士康基地，其以此为依托，定位电子信息产业。经开区有“海马汽车”、“东风日产”等汽车头部品牌，结合行业发展方向，则围绕智

11、能汽车、新能源汽车产业作定位布局。PART/04基于区域分工协作的产业定位随着区域经济的不断发展，区域分工协作也在不断深化，要求区域城市之间加强合作，强调进一步分工协作，相互协调发展。我国已经形成京津冀经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈，以及正在形成和发展的以重庆和成都为中心的西南经济圈，以武汉为中心的中部经济圈和容纳东北诸多城市的东北经济圈。在这些经济圈中，中心城市具有很强的带动作用和集聚效应，围绕中心城市形成的卫星城要依据中心城市的主导产业积极发展配套产业，与中心城市分工协作，共同发展。PART/05基于产业升级的产业定位产业园区经过一段时间的发展之后，需要调整产业结构，提档升级，

12、以便促进产业园区可持续性发展。环渤海、长三角、珠三角等东部发达地区的工业园区正在进行产业结构调整，逐渐将传统高能耗、低产值、劳动密集型产业转移出去，将创意产业、楼宇经济和都市经济作为下一阶段的产业定位，在有限的土地资源上发展楼宇经济和都市经济，提高单位面积的产值，提升产业结构，促进园区可持续性发展。产业园区定位思考常见问题矩阵无论是现有产业园区的进一步发展，还是新兴产业园区的开发建设，园区运营管理者都可能面临一些园区发展的共性问题，这些都是产业园区发展规划在前期策划就需要提前考虑的问题，以下是几个比较常见的问题：(I)如何进行战略定位？(2)如何选择主导产业？(3)如何打造园区自身特色？(4)

13、如何进行“招大引新”，提升招商效率？(5)如何进行存量盘活，实现园区产业升级？(6)如何营造良好的商务环境，聚集优质的要素资源?(7)如何促进产业裂变和创业孵化，培育内生增长动力？(8)如何理顺管理体制和运作机制，提升管理服务效率？(9)如何获取持续的园区竞争力？园区规划总体思路及重点产业园区是执行城市产业职能重要的空间形态，产业园区发展规划的最终目的是更好地利用产业园区有限的土地，打造具有较强市场竞争力的产业集群，让区域经济在特色产业集群的支撑下实现又好又快的发展。一般而言，产业园区发展规划包括规划背景分析、发展定位、空间布局、经营测算、招商策略、园区运营服务等。规划思路的关键在于产业的定位

14、分析，只有进行准确的产业定位分析，后续的空间布局、招商策略和管理服务的设计才会更有成效。当然，在进行产业定位之前，需要对外部环境和内部条件进行全面梳理，为产业定位打下坚实的基础。本文总结了以下几个总体规划思路：(I)外部环境分析。包括产业环境分析、行业发展趋势分析、政策分析、竞争分析。(2)内部条件分析。包括产业基础分析研究、资源禀赋、区位交通条件。(3)产业定位分析。包括确定主导产业、辅助产业，以及产业组合方案。(4)发展规划和空间布局。包括具体的产业发展规划、功能分区、空间布局。(5)经济测算。包括分期(近期、中期、长期)测算园区产值规模、税收、土地开发强度等。(6)实施策略。包括招商策略

15、、运营管理策略、增值服务策略、投融资策略。园区产业规划思路及方法园区产业规划是园区规划中首要的规划内容，产业规划是其他规划内容的基础，只有产业规划清晰，其他规划才能够按图索骥、按部就班地顺利开展。产业规划主要是对园区核心产业、重点产业和相关产业的界定，在此基础上分析产业链和上下游企业的构成与关系，以及影响园区产业定位的因素。具体来说，有以下几种确定核心产业与重点产业的方法:(1)洞悉园区所在区域的经济发展战略，了解区域产业基础和拥有的产业资源，归纳出可以重点发展的全部产业范围，初步确定园区意向产业。(2)研究国家产业政策，看哪些属于国家重点鼓励的产业，哪些属于国家明确限制的产业，缩小园区意向产

16、业的范围。(3)研究国内外经济发展走势与行业市场发展情况，掌握意向产业是否存在市场潜力和风险，同时分析技术发展趋势，看意向产业的技术是否存在替代转型的风险。这当中千万不要忘记对意向产业的产能情况进行调研，不能让产业园区项目遭遇产能过剩的问题，或者是面临极其惨烈的市场竞争。(4)根据各方面的研究分析情况聚焦一个或几个产业，将其作为园区的重点产业，并将其中最具发展潜力且适合自己园区的产业定为核心产业。(5)针对核心产业与重点产业分析上下游企业的构成与关系，以及具体行业企业的组成分布情况，为制定招商策略奠定基础。除此之外，还要明确对相关产业起着支撑作用的机构，比如服务于核心产业与重点产业的产业结构、社会机构等。园区产业定位是寻找区域发展、国家产业政策、行业发展趋势和市场前景等多项指标的交集点，也可以借助“外脑”，弥补园区