《宁波市住宅小区物业管理委员会工作规定征求意见稿》的说明.docx

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1、附件1关于宁波市住宅小区物业管理委员会工作规定（征求意见稿）的说明物业管理委员会（以下简称管委会）制度，是宁波市住宅小区物业管理条例（以下简称条例）为破解住宅小区未选举产生业主委员会，或者因业主委员会不履职、怠于履职影响物业管理无法正常开展而创设的重要制度。在学习了杭州、北京等城市管委会实践经验基础上，经集中调查及专题研究，组织起草了宁波市住宅小区物业管理委员会工作规定（征求意见稿），现就主要内容说明如下：一、明确目的依据、适用范围和定义。（一）根据条例创设管委会制度的立法意图，征求意见稿第一条规定，为了规范住宅小区管委会的组建、运行活动,维护业主合法权益，根据宁波市住宅小区物业管理条例，结合

2、本市实际，制定本规定。（二）因征求意见稿依据条例制定，因此，其适用范围与条例的适用范围保持一致。征求意见稿第二条规定，本市行政区域内住宅小区管委会的组建、运行及相关监督管理活动，适用本规定。（三）为进一步明确管委会的性质，征求意见稿第三条对管委会作了定义，明确管委会是乡镇（街道）依法组建、履行业主委员会相关职责的业主大会临时执行机构。二、明确政府、部门和乡镇（街道）的职责分工根据条例有关物业管理工作的职责分工，征求意见稿第四条对政府、部门和乡镇（街道）的职责作了以下分工：（一）根据乡镇（街道）与政府的隶属关系，明确市、区（县、市）政府负责督促本行政区域内乡镇（街道）落实管委会制度。（二）根据物

3、业主管部门负责物业管理活动指导和监督职责的规定，明确市、区（县、市）物业主管部门负责对本行政区域内管委会组建工作的指导和监督。（三）根据乡镇（街道）负责指导、监督辖区内物业管理活动的职责规定，明确乡镇（街道）应当把管委会制度纳入本级社区治理工作体系，负责管委会的组建工作，并对管委会的运行情况进行指导和监督。三、明确组建管委会的前置条件和时机。为规范组建管委会活动，征求意见稿第五条明确了组建管委会的前置条件和具体情形：（一）根据浙江省物业管理条例的规定，明确房屋出售交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上，或者满两年已房屋出售交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上，作为组建

4、管委会的前置条件，以缩短前期物业管理期限，及时转入业主自治阶段。（二）根据条例规定,明确住宅小区未选举产生业主委员会、业主委员会成员少于五人、业主委员会不履行职责达一年以上且两次选举无果等三种情形，作为乡镇（街道）组建管委会的时机。（三）为及时组建管委会，征求意见稿第五条第二款规定，业主、物业使用人、物业服务企业、社区党组织和居（村）民委员会发现住宅小区组建管委会条件的，可向乡镇（街道）提议组建物业管理委员会。四、明确组成成员、资格、任期和经费保障。为增强征求意见稿操作性，征求意见稿第六条至第九条作了八个方面的具体规定：（一）管委会组成成员与条例规定保持一致，并会允许乡镇（街道）、社区党组织、

5、居（村）委会的代表在辖区内的若干个管委会中兼任职务。（二）管委会主任由乡镇（街道）的代表担任，副主任在组成成员中推选产生。（三）管委会成员由有责任心较强、熟悉物业管理工作、具有一定组织协调能力的同志担任，其中业主代表具备业委会成员的任职资格。（四）管委会的任期一般不超过两年；确需延长的，报乡镇（街道）批准后可以延长，延长期限一般不得超过十二个月。（五）管委会在任期内选举产生业委会的，其任期即告终结。（六）管委会成员不得在任期内擅自离职，确需离职和调整的，应报经乡镇（街道）准。（七）管委会运作所需经费的支出范围、预算安排经业主大会会议审议通过后，在业主共有收益中列支。（八）管委会聘请专（兼）职事

6、务工作人员应经业主大会会议审议通过。五、明确管委会的组建程序为规范管委会的组建工作，征求意见稿第十条至第十一条对组建程序、资料移交等方面作了具体规定：（一）组建程序主要包括发布组建通告、指定单位代表、推荐业主代表、决定组成成员、确定职责分工、公布组建决定、报告和刻章等七个步骤。（二）根据管委会的行政属性，明确乡镇（街道）、社区党组织、居（村）委会的代表由其所在单位指派，业主代表的由乡镇（街道）、社区党组织、居（村）委会推荐产生，无需其他业主推荐,以提高推荐质量和效率。（三）在管委会第一次上，推选产生管委会副主任，确定组成成员职责分工，并在会后报乡镇（街道）。（四）乡镇（街道）作出的管委会组建决

7、定，由向全体业主公布,并报区（县、市）物业主管部门。根据实际工作的需要，管委会可以按规定刻制、保管和使用管委会专用印章。（五）原业主委员会应自管委会组建决定公布之日起十日内，将其保管的物业管理资料、办公设备等移交物业管理委员会。六、明确管委会运行规范为确保管委会规范、有序运行，征求意见稿第十二至第二十条规作了具体规定：（一）依照条例有关业主委员会的职责规定，明确了物业管理委员十四个方面的具体职责。（二）列举规定了管委会及其成员七个方面的禁止行为。（三）规定管委会应当建立物业管理工作计划制度，按规定召开管委会会议和临时会议，并明确了会议组织形式和表决规则。（四）明确了管委会对住宅小区内违法违规违

8、约行为的监督管理权。（五）明确管委会因履职与业主、物业使用人发生纠纷的，由所在地的人民调解组织进行调解，或者由乡镇（街道）、物业主管部门依法处理。（六）明确管九会应当在任期内按规定组织召开业主大会会议选举产生业主委员会，并向乡镇（街道）报告任期内的履职情况，与新一届业主委员会办理移交手续。七、明确监督管理措施为及时纠纷管委会及其成员的不当或违法违约行为，督促乡镇（街道）落实监督责任，征求意见稿第二十一条至第二十四条作了以下规定：（一）业主大会、管委会作出的决定违反法律、法规规定的，由乡镇（街道）、物业主管部门责任期限改正或撤销其决定。（二）业主大会、管委会作出的决定违反业主大会议事规则、管理规约的，由乡镇（街道）责令限期改正或组织业主大会临时会议表决决定。（三）管委会及其成员有违反禁止规定的行为的，由乡镇（街道）责令限期改正；逾期不改正的，终止管委会及其成员职务；造成严重后果的，可以对单位代表给予处分，对业主代表依法追究相应的法律责任。（四）乡镇（街道）未按本规定组建管委会，或者乡镇（街道）、社区党组织、居（村）民委会未按规定指派代表参加管委会的，由物业主管部门报区（县、市）政府、有关党组织处理。附件：宁波市住宅小区物业管理委员会工作规定（征求意见稿）