第四章房地产价格评估测试练习题.docx

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1、第四章房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产（2）房地产（3）不动产（4）基准地价（5）标定地价（6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是（）必须考虑的评估前提。a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。a.地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件c.容积率和覆盖率d.特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种（）。a.加和法b.积算法c.类比法d.倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%,其评估价值最有可能为（）元。a.85000b.12631c.72369d.12369（5）计算建筑期

2、利息的工期应按（）计算。a.合同工期b.额定工期c.协商工期d.实际工期（6）待估建筑物账面原值IOO万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为100%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（）元。a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600

3、元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元。a.61667b.925000c.789950d.58041（8）残余估价法属于（）中的一种具体方法。a.收益法b.成本法c.市场法d.功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7,容积率为20土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。a.1000b.1500c.2100d.2800（10）若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。建筑总价格土地总价格.土地总面积.土地总面积房地总价格土地总价格.土地总面积.建筑总面积（11）

4、某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加I万元。资本化率为7%,则该地产的评估值最接近于（）万元。a.205b.429c.633d.690（12）待估地产年总收入18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%,则其评估价值最接近于（）万元。a.110b.61c.80d.49（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%,土地还原率为8%,建筑物还原率为10%,评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米IOOo元，建筑物的年纯收益为

5、（）元。a.1000b.12000c.4000d.2000（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%,则被评估房地产的价值最接近（）万元。a.140b.157c.141d.148（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10%,那么土地的资本化率最接近于（）0a.9%b.12.5%c.7.5%d.5%（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估

6、该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%.102%,该建筑物的重置成本最接近于（）万兀Oa.86b.87c.90d.85（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为IoOO万元，建筑物的资本化率为10%,该房地产的土地年纯收益最接近于（）万元。a.50b.60c.80d.100（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%,该房地产的评估值最接近于（）万元。a.28b.32c.25d.30（19）被评估

7、土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8%,被评估土地的年限修正系数最接近于（）a.0.9659b.0.948c.1.152d.1.054（20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是（）0a.土地的非再生性b.土地位置固定性c.土地用途广泛性d.土地利用永续性（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9%,二年期贷款利率为10%，三年期贷款利率为11%,开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2,第二、三年投资各占总投资的1/4,问该土地每平方米应负担利息为（）元。a.51.75b.30.75c.89d.71

8、.25（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%,取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元/平方米，建筑物的年纯收益为（）元。a.8600b.8800c.9000d.12000（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元/平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元/平方米，专业费用为建筑费用的6%,利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15%,销售费用及有关税费为售价的10%,该土地的价值接近于（

9、）元/平方米。a.1728b.1900c.1500d.1000元（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括（）。a.房地产税金b.管理费c.利息d.保险费（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的（）a.供求原则b.替代原则c.最佳使用原则d.贡献原则（26）某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15%,室内格局因素修正系数为（）a.100/

10、115b.85/100c.115/100d.100/85（27）某建筑物建成于1990年1月，为破混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近（）万元a.400b.392c.402d.390（28）某宗土地的土地取得成本为500万元,土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为（）万元a.120b.80c.60d.100（29）某宗土地为IOOO平方米，国家规定的容积率为5,建筑密度为0.6,5列建设方案中最可行的为（a.建筑物地面一层建筑面积为800平方米,总建筑面积为4600平

11、方米b.建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米c.建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米d.建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米（30）某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按1%的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8%。该地产的评估值最接近于（）万元a.政治安定状况b.社会治安程度c.税收政策d.房地产投机e.交通管制e装修质量和水平e.外形设计e.建筑费用）方面与评估对象保持一致。e交易时间贡献原则米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6,覆盖率影响商业用地土地价格的区域因素有（

12、）.a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制d.公有设施完善度e.交通便捷度影响地价的个别因素主要有（）。a.位置因素b.地形地质因素c.面积因素d.地块形状因素e.土地利用因素市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有（）oa.繁华程度b.交通状况c.基础设施状况d.环境质量e.土地使用年限评估建筑物需考虑的因素包括（）。a.产权b.用途c.建筑结构d.建成时间建筑物应在（）方面符合政府规定。a.建筑结构b.建筑用途c.容积率d.覆盖率（8）我国房地产评估的标的物一般包括（）。1、 土地使用权b.土地所有权c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备假设开发法中的投资利润是以

13、（）为计算基础的。a.专业费用b.投资利息c.卖楼价d.地价（10）运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在（a.交易类型b.用地性质c.交易价格d.供需圈（11）房地产评估遵循的原则有（）a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则d.供求原则e.4、计算分析题（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方为50%,土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60%的总建设费，第二年投入40%的总建设费，总建设费预计为IC）OO万元。专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费

14、率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元/平方米,折现率10%。（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5,单价为IOOO元/平方米，乙地容积率为3,单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济？（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元/平方米，但该房屋装修好，调整增加1%；设备配置齐全，增加2%；地段、层次、朝向增加1.5%,其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出

15、租期IO年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2%,后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为10%,该房地产IO年租期内的收益现值为多少？（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格（元/平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地价