某广场总体营销方案.docx
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1、某广场总体营销方案第一部分西环广场商场总体营销方案1 .房地产商如何完成商业物业的开发51.1 整体出售5111风险投资机构.51.12大型经营商户61.2 整租71.3 开发商自营或者参与自营,获取商业收益813.1成立合资商业公司.8132开发商自营,聘请商业公司协助管理.81.4以投资为要耕征的商业开雌式1014.1中关村鼎好电子商城:租售结合.11142 S顿融:租售结合11143 :|晾碧溪家居广场:先租后散售、售后回租122 .商业开发全过程中不一致主体的基本目标与要求142.1 房开发商142.2 商业管理公司142.3 小152.4 经营者163 .关于房地产商与商业管理公司的
2、关系173.1 商业管理公司的作用173.2 商业管理基本模式173.3 物业管理代替商业管理174 .腌营蟠上看不一致商遮营限194.1 百货商场的经营194.2 超市整刎者联营194.3 店中店与雌的招租195 .本案的自身特点及初步分析205.1 面积大,应统T营、管理205.2 结合现规划,应有百货主力店支撑人气205.3 根据投资型商业的特点,南半部适合店中店模式21226 .本案建议营销方案6.1 商场各经营业态营销方窠226.2 从不一fc1k态看醉经营模式226.2.1 由一家管理公司进行统一经营管理.226.2.2 由多家管理公司分开管理.226.2.3 百货的经营模式.23
3、62.4店中店的经营模式(可售面积)236.3从价格体系看各功能业态价格及收益分配246.3.1百货店2463.2店中店.247 .实现营销方案的工作步骤278 .营销方案的要点9 .后期须专题研究的问题28第二部分西环广场写字楼总体营销方案1 .WF广场的楠291.1 西环广场重要卖点291.2 西环广场写字楼的重要特征302 .确定写字楼总体营销彼322.1 营销阶段时机的划分322.2 阶触IJ分根据及说明322.3 确定写字楼总体营销方案333 .阶段性销售朝建议343.1 整售阶段343.1.1 本阶段营销模式.343.1.2 本阶段总体目标343.1.3 确定工作重点.353.1.
4、4 确定本阶段销售渠道373.2 全面销售阶段401.1.1 阶段营销模式401.1.2 本阶段总体目标40323确定工作重点.403.2.4 确定本阶段销售颗.433.3销售雌期及fe1阶段453.3.1 本阶段营销模式.453.3.2 本阶段总体目标.45464.1 区域市场供应状况(2005年之前)464.2 直接竞争对册析.47问.495.1 近期专题研究491.1 .1落实有正件、律师事务所、按揭银行(iS额度、年限)等.495.12 物业管理公司适时介入、物业费!古.495.13 划分具体的办公面积、制定价单体系.495.14 4确定推广方案及有关推广费用.495.2 急待解决的问
5、题505.2.1 确定V1识别系统.505.2.2 销售中心及工it!i现场包装.515.2.3 象楼书、产品楼书.525.2.4 VCD,光沙(项目演示电子楼书)525.2.5 折页.53526宣传单页(DM)535.2.6 站建设.535.2.8 客户535.2.9 广告.54第一部分西环广场商场总体营销方案商业项目营销模式相对复杂,围绕消费者、经营者与投资者三者利益所构成的商场经营模式的确定、与之有关联的经营权、所有权、使用权等权属关系的明晰,与开发企业、投资机构、管理公司、经营商户的利益分配等问题的协调,皆为影响项目成功启动与运作的关键,这也是本方案阐述的重点。1 .房地产商如何完成商
6、业物业的开发纵观市场,商业物业的开发已成为房地产开发新的热点,各开发商对商业项目的开发模式也趋于多元化。通常而言,房地产商在完成物业建设之后,以物业权益的转移(售/租)方式来回笼资金,关于商业性质的物业也不例外。1.1 整体出售整体出售通常分为两种形式,即整个商场完全整售与按一定经营形态部分整售。它是将商场售给一个买家,购买对象可能是大型的风险投资机构,也有可能是大型的经营商户。1.1.1 砥投资懈通常开发商要先选定专业的商场策划公司,对整个商场进行整体策划,确定商场的功能布局与整体规划,并寻找专业的管理公司,然后编制一份全面的商业投资计划书或者可行性研究报告,以吸引风险投资机构对商铺进行整体
7、购买。假如风险投资机构介入较早,开发商也可与其协商进行商场的前期策划与管理公司的选定工作,整售成功后,投资机构通常会委托专业的管理公司进行经营管理,开发商则不再参与后期的经营与管理工作。翻户这种商户通常为大型集团企业或者百货公司,其购买商铺为自己经营,对商铺的硬件有较严格的要求,因此开发商寻找此类型的客户要在项目规划前期进行;同时,开发公司也可与大型集团商户进行商场合作开发;经营商户通常有自身的经营管理机构,按照自己的意愿进行商场的运作,开发商通常不需要选定管理公司,也不参与商场的招商工作。优点分析: 关于开发商来说是收回投资最为快捷的形式。 为开发商省去了繁琐的销售、招商与后期管理工作及成本
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