某地产营销策划总体思路.docx
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1、某地产营销策划总体思路一、营销主题U秋水名墅利益点整合与展开2、秋水名墅品牌的价值塑造3、通盛房产品牌价值观整合二、营销目标1、对物业形态进行较详尽的描述,塑造通盛秋水名墅的强势品牌;2、传达通盛房产的价值观念;3、通过营销推广为项目争取顺利消化产品,并取得经济效益与社会效益的双赢。三、营销重点通盛秋水名墅的市场推广运作是在产品定位与市场营销基础上,所形成的与目标消费者之间的沟通策略与沟通技巧,它是产品与营销策略在推广中的延伸与进展。项目的营销推广运作重点表现在下列几个方面:1、对产品的实质性因素的利益点整合;2、对产品的实质性因素转化为有利于传播的概念;3、对产品的差异性特点整合,与转化为有
2、利于传播的概念;4、将产品的非实质性因素的发掘提炼为具有市场号召力概念;5、对推广形象与诉求因素的选择。四、营销主题定位1、对项目营销推广主题概念的整合;2、对项目产品做框架性地推广。第二部分市场分析一、杭州别墅深入分析就本项目的营销策略而言,对区域别墅市场的基本判研很关键,我们要紧结合上一阶段的市调报告,集中对区域市场别墅的营销主题及卖点进行深入分析,然后才能对助自营销策略的制定提供可靠的市场根据。1、区块划分1)之江旅游度假区区块区域简介:该区域是杭州别墅进展最早的区域,区内拥有众多的著名的旅游景点及高档配套设施如之江度假区、西湖高尔夫球场、宋城、未来世界等,人文气氛浓厚,配套齐全,交通便
3、利。在19931995年期间开发的梦湖山庄、常安山庄等楼盘要紧为外销房,销售情况并不理想。到上世纪90年代末期,随着新西湖花园、九溪玫瑰园的开发与热销,该区块的别量炙手可热,整个区域的别墅供应量不断加大,涌现了如南都高尔夫、爱都枫丹白露、云栖蝶谷、万安景月湾等诸多别墅项目。之江旅游度假区是杭州目前高档别墅最为集中的区域,该区域的别墅单价普遍在7000元/平方米以上,单套总价基本在200-400万元之间,同时不乏像九溪玫瑰园、南都西湖高尔夫这样的顶级别墅。该区域的要紧客户是杭州的私营企业主,大型企业的高级管理层与省内其他地方的私营业主,同时有部分海外客源。经典个案分析西湖高尔夫别墅位置:杭州之江
4、路200号进展商:浙江南都集团有限公司基地参数:基地面积:170亩;总建筑面积:3万平方米;总户数:78户。销售价格:别墅均价900015000元/平方米销售指数:佳楼盘营销主题:居住文明的极至;绿海中的翡翠综合评述:项目地处西湖高尔夫球场中央,周边拥有宋城、未来世界、六合塔等,周边交通便利,商业配套齐全,开发商要紧借助高尔夫文化的高贵特征,致力打造出“高尚、运动、健康”的形象,因此其营销主题也恰到好处的点出了这一特征,完美地塑造了高尚社区的品牌形象,同时在建筑产品上注重细部元素的精巧追求,规划讲求自然与谐,将社区完美地融入到高尔夫球场这个大环境中,提高项目的附加价值,“绿海中的翡翠“当之无愧
5、,从而使其成为杭W乃至全国有名的高尔夫别墅楼盘之一,其每套售价在400万元以上,最高达到1200万元/套。而且其也受到了海外在杭入士的青睬,成为了杭州第一个面向全国与海外销售的国际化楼盘。之江度假村区域别墅楼盘一览表物业名称建筑面积(f)主力面积(忻)销售均价含花园价格(元O营销主题云栖碟谷62000平方米250300800010500象蝴蝶一样美丽的生活爱都枫丹白露38000250-3508500-1100枕五云青翠,览梦湖绮丽万安景月湾39500/180亩200-30075009500错过了星星,不能在错过月亮2)银湖区块该区域要紧依托纯自然山水条件如国家森林公园午潮山,离市区较远,空气质
6、量好,交通也较为便利,有02省道、杭饶城公路等,但具体旅游景点通常,人文历史也较为通常。该区域较早开发的项目有紫云山庄、伊田山庄、宏福山庄等,时间是在1993年左右,由于开发郊区住宅过于超前,销售状况非常不理想。之后在上个世纪90年代中后期又有金苑山庄别墅开发,但一直没有在市场上形成大的反响。直到上个世纪九十年代末,随着万安秀水山庄的开发,带动了该区域别墅市场的进展,并逐步形成气候。到目前已有IoOO余宙的金都富春山居、650亩的绿城七里香溪、500亩的颐景山庄等项目,另外据熟悉还有3000亩左右的土地在迸行储备。富阳银湖开发区的别墅单价通常在75009000元/平方米左右,单套总价约150-
7、350万,客户以杭州人为主,约占60%,省内外地人约30%,另外还有约10%的省外人士及港台人士。富阳银湖开发区的别墅销售状况总体来说良好,但在个体之间存在差异也较大,这要紧是受到区域条件的限制及产品品质的差异也较大。经典个案分析:富春山居位置:富阳银湖开发区320国道旁开发商:金都房产项目才跛兄:项目占地面积IoOo余亩,规划开发600余幢单体别墅与100幢左右的联体别墅,绿化率超过45%,容积率约0.5左右。项目分两期开发,现一期建设已接近尾声,分为微雨居、翠峰居、秀隐居、翰风居等多个特色鲜明的组团。均价:750010000元/平方米销售指数:良好楼盘营销主题:把家钮放在大自然中综合评述:
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