房地产项目合作开发的风险管控.docx
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1、业内传出了这么一句话:“联合拿地一时爽,合作开发坑里躺”引入不熟悉的合作伙伴,给项目管理工作增加了很大难度,无论是龙头房企还是小开发商,都踩过无数的坑。如果房企没有成熟的合作开发管理体系,那合作就像布满地雷的战区,充斥着危机和对抗。无论正在读文章的你是供职于大房企,还是小开发商,未来可能都难免会遇到合作开发类项目。这个活儿,到底怎么干才能不踩雷?笔者和几个亲历过合作开发的“老司机”项目总交流后,总结了这篇干货,帮助地产人避坑!1合作开发满地是坑、一不小心就会被“套牢”地产项目的合作开发模式虽然已经出现许多年,但那些长久存在的问题还是不停把房企往坑里引。无论投前、投中还是投后,都有各种各样的雷区
2、。明源君身边凡是做过合作开发的项目总,都表示这水太深了。没有合作管理经验的老总,一个项目做下来得蜕一层皮!那么他们到底经历了什么?!一、投前尽调没做彻底,苦苦“套牢”三五年一些经验不足的中小房企,在做合作尽调的时候经常做不到位,很容易把自己给坑了。比如有些项目公司存在隐藏的债务问题,前期没发现,也没有在合作协议里设置风控条款。后期债务风险暴露出来了,房企也跟着被拖累,还没有充分的条款来追究责任,十分被动。还有地块的外部条件预判失误,也会导致巨大的风险。2年前曾有一家渴望进军华南市场的房企,与一家在当地手握大规模工业用地的实业公司达成合作,共同开发一个大型工改项目。但投研小组误判了形势,刚拿下项
3、目数月,该城市就出台了限制“配套宿舍”受让对象的严苛政策。这批指标的价值几乎腰斩、流动性剧降,导致项目的总货值瞬间缩水,账完全算不过来了!直到现在项目组还“套牢”在政策里,没有找到解决方案二、战略目标不一致,互相牵制着就把项目做死了合作开发经常出现的一个大问题,就是合作方之间对于项目的战略目标、经营目标达不成一致。你要高价争利润,我要平价走量;你要用好料做精品,我要控成本压费用这种连战略目标都不一致,基本价值取向都有冲突的合作,很容易引起股东之间的相互牵制甚至使绊,好好的合作变成了对抗!某ToP20房企就曾在湖南参与过一个合作项目,因为与合作伙伴在产品定价上达不成共识,导致迟迟不能销售,影响了
4、回款和交房。最终不仅合作破裂,还引发了业主集体投诉、维权,严重影响了这个房企在当地的声誉,可谓得不偿失。三、合作伙伴过度干涉业务,每天都是痛苦的博弈有些项目股东明知有操盘与非操盘方的区别,专业线条也有明确的分工在先,但就是忍不住插手具体的业务。碰到这种喜欢过度干涉的合作伙伴,项目推进起来是非常痛苦的。曾有项目遇到“管家婆”型股东,不是操盘方但手却伸得很长,坚决不放权!霸道到连2万块钱的案场包装费,都要营销总电话请示半小时,搅得操盘团队苦不堪言这是合作开发中较为常见的问题,本质上是合作方之间信任度不足的体现,股东对前期制定的规则缺乏尊重。四、各专业只干活不沟通,互相提防、拖慢效率沟通不畅是合作开
5、发过程中最多见、也是最棘手的问题。项目公司中有来自不同房企的专业人员,有不同的工作体系,如果合作意识欠缺,就很容易出现沟通、汇报上的疏忽。这不仅会引发猜疑、过度干涉、决策迟缓等问题,还可能引发重大危机。曾经有个合作开发的项目,两个房企分别负责工程和营销线。开发计划里明明定好了展示区的交付时间,但因各种原因,工期出现了一周左右的延误。但出现问题后,工程部却没有立刻知会营销部,在开放方案的沟通会议上才说会延迟交付。因此展示区开放前的整改、包装时间,从10天被压缩到了不足3天,调整节点也已经来不及,整个营销部都崩溃了2合作避坑5步走、投前谨慎排雷,投后加强协同八成的地产合作开发项目推不动,甚至投资失
6、败,其实来来去去都是几个老问题。要想最大限度避坑、顺利达成合作,那么投前、投后都要抓好。投前的任务是谨慎排查、暴露风险,投后则需花精力去制定完备的合作制度,做好分工、建立紧密的协作机制。可以分为5步走:一、做好合作方尽调,暗坑太多的项目不能要!房企在进入合作开发前首先要做的,就是做好合作土地、项目公司财务状况和合作方背景三个方面的尽调工作。地块调研方面首先要勘察清楚,内部有没有对开发不利的条件,比如高压线、文物等有迁移难度的设施,或旧改项目的旧屋权属不清晰等问题。针对外部条件,需要重点评估当地政策环境。如果项目有较大的政策变动风险,哪怕地块条件不错,也要谨慎对待!另外还有很多土地的获取,会涉及
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