房地产团购房中法律问题的分析.docx

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1、近年来单位团购房“迟延交付、烂尾,甚至业主赢官司但无法执行等社会热点话题频出，不由得引人深思，一直以来被视为质优价廉代名词的团购房为何会出现诸多问题，单位团购房涉及的单位、购房职工和地产企业之间是何种法律关系，各主体之间权责利是如何安排的，本文拟从单位团购房业务法律关系的定性及定量两个方面进行分析，深入剖析单位团购房业务中相关主体之间的法律关系界定。一、团购房业务模式实操中的团购房模式根据介入时点的不同，主要分为两大类：一类是开发企业的房地产项目已处于开发建设过程中，包括行政事业单位及企业在内的组织为其职工谋取住房福利，与开发企业洽谈通过批量团购的模式，获取相对于市场价低的商品住房，单位职工并

2、以其自身名义与开发企业签署相应的认购（意向）协议及商品房买卖合同、支付购房款等；另一类则是在项目开发前期甚至是在拿地前，开发企业即与团购单位达成合作意向，开发企业按照团购单位的要求针对性的定向房地产项目，团购单位并按节点向开发企业支付一定的款项，该种模式下因持续周期长，单位职工往往多先与单位签署相关的认购（意向）协议、支付款项，待项目开发满足预售节点时按照团购单位确定的名单，由单位职工与开发企业签署认购协议或商品房买卖合同。结合前述，团购房业务涉及的法律主体主要集中于开发企业、团购单位和职工三方主体。不同的业务模式导致相应主体的法律关系也不同,对于第一种项目开发建设过程中尤其是已经达到预售节点

3、后的团购，则开发企业与单位、单位职工之间是商品房买卖的预约或本约法律关系，相对比较明确，争议性不大。下文中的定性及定量分析重点讨论的是团购单位介入较早的团购房业务模式。（一）单位与开发企业之间实践中，开发企业与团购单位之间签署的协议名称往往以简单的团购合同、合作协议等概之。经过检索最高人民法院、高院及中院三级人民法院的相关裁判案例，开发企业与团购单位之间存在被认定合作开发、委托代建及商品房买卖三种不同法律关系的情形。1、商品房买卖合同关系根据（2023）最高法民申776号民事判决书，最高人民法院认为，案涉项目合作协议书及补充协议书（一）的合同性质问题。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷

4、案件适用法律问题的解释第十四条规定“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。其中，合作各方共同出资、共享利润、共担风险是认定合作开发房地产合同的必要条件。本案中，双方虽签订项目合作协议书及补充协议书（一），但主要约定，凤凰山A地块和燕子山地块由景和公司为广电局服务中心代建职工住宅，凤凰山B地块由景和公司按照商品房开发模式进行自主开发建设。关于出资，是由广电局服务中心负责组织召集指定购房人集资，景和公司负责建设建成后，由广电局服务中心指定购房人按照开发建设成本价购买。可以看出，案涉项目中并无实质意义上的双方

5、共同投资。再从“第七条利益分配”条款内容看，也不符合合作开发房地产合同共享利润、共担风险的法律特征。一、二审法院将项目合作协议书及补充协议书（一）认定为房屋买卖合同性质，并无不妥。景和公司以广电局服务中心既有以成本价取得代建房产的合同权利，又有协助景和公司取得燕子山地块的土地使用权和提供代建成本资金的合同义务为主要理由，主张项目合作协议书及补充协议书（一）应定性为合作开发房地产合同，依据不足。2、委托代建根据（2018）最高法民终372号民事判决书，最高人民法院认为，判断当事人之间民事纠纷属于何种法律关系，不能仅仅考量合同的具体内容，还要结合当事人之间签订相关协议所欲实现的合同目的，以及合同的

6、实际履行情况等方面来确定。在当事人之间存在多份协议的情况下，要结合各个协议之间的相互联系来判断法律关系的性质。本案中，当事人之间的协议约定包含了国有土地使用权转让、房屋买卖等方面的内容，但综合当事人之间各有关协议的内在联系以及协议的具体履行情况，应当认定该行为均为委托代建合同关系的具体履行行为，当事人签订协议的总体目的并非基于市场行为的国有土地使用权转让以及商品房买卖，而是为了实现委托代建，一审判决认定本案为委托代建合同关系正确。但在确定当事人之间民事权利义务时，亦应按照相关协议约定的具体内容来衡量和判断。根据(2023)鲁16民终417号民事判决书，滨州中院认为，关于双方合同的性质问题，本案

7、合同应为委托代建合同纠纷,理由为：根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从双方签订的协议看,虽然该使用权登记在上诉人名下，但实际该项目所有规费及取得土地使用权所产生的款项，均由被上诉人承担，且相关权属证书也由被上诉人保存，上诉人不得对于所取得的土地使用权进行自由处分。即虽然名义上由上诉人取得使用权，但上诉人并不享有土地使用权人的权利。本案房屋的建设资金也是由被上诉人自职工处收取购房款后转入建设资金专用账户，由

8、双方共同签证备案后再予以支付。被上诉人需向上诉人支付审计成本价的1%的利润，该利润实为管理费，也可称之为代建费用。涉案房屋是被上诉人为其职工居住而进行建设，所建成的房屋并不对外销售，不存在利润分配和风险负担的问题，双方之间也并没有共享利润、共担风险的约定。因此本案双方签订的合同虽名为住房团购协议，其性质应为委托代建合同，即由被上诉人委托具有房地产开发企业资质的上诉人对涉案项目进行开发建设，并非合作开发房地产合同。至于签订协议后，如何确定施工单位进行工程项目的建设，这是委托代建合同履行的问题，并非确定本案合同性质的依据。一审法院对此案由定性错误，本院予以纠正。3、合作开发根据(2019)鲁16民

9、初416号民事判决书，法院审理认为“关于涉案住房团购协议及补充协议的性质及效力问题。原告公司主张本案为委托代建合同纠纷，而委托代建合同纠纷是指当事人之间就达成的建房人获得国有土地使用权以后委托房地产建设企业代为建设房屋，并向房地产建设企业支付价款的合同产生的纠纷。本案中，涉案项目土地使用权人为泰华公司，且根据双方的协议，泰华公司虽然具有房地产开发资质但不得投标涉案房屋建筑工程，显然本案不属于委托代建合同纠纷。本案应定性为合作开发房地产合同纠纷，理由如下：双方协议中约定了泰德公司取得涉案项目的土地使用权证后，双方共同管理财务，共同组织涉案项目的设计、施工、监理、税费、风险承担等职责，基于双方之间

10、上述合作的形式及内容，本案的法律关系应认定为合作开发房地产合同纠纷。依据中华人民共和国城市房地产管理法第三十条、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十五条之相关规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。本案中，泰华公司具有房地产开发资质，故双方之间签订的合作协议及补充条款系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同。根据(2017)湘民终747号民事判决书，湖南省高院认为“土地合作开发合同虽约定甲方享有组织本单位及其职工参照成本价团购本合同约定面积房屋的权利等内容并约定有团购价格、团购面积等，但从双方的合

11、作范围、合作方式及权责利分配，本案案由应为合资、合作开发房地产合同纠纷”。此外，最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2023修正）第二十二条的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。结合司法实践中的裁判观点，多数法院认为由单位与开发企业签订的团购房协议或合作开发协议，因不具备合作各方共同出资、共享利润、共担风险，从而不符合合作开发房地产合同的必要条件。大部分法院认为该类纠纷的实质为房屋买卖合同纠纷，但在一定情况下构成委托代建的法律关系。（二）单位与购房职工之间的隐名代理法律关系民法典第九百二十五

12、条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。上文论述模式下，单位与购房职工之间系委托与被委托的法律关系。但由于在合作开发合同中，委托人个体并未有“特定化”，可以归于特殊的委托代理，即隐名代理法律关系。如开发企业在与团购单位签署相关团购房合作协议时，协议已明确载明该团购单位与其职工之间的委托代理关系，则团购单位与开发企业签署的相关协议对团购职工亦产生约束力，团购职工与开发企业亦存在房屋买卖关系。三、团购房业务法律关系的定量分析在前述团购

13、房业务法律关系定性分析的基础上，我们来进行定量的分析，即团购单位、购房职工与开发企业之间的商品房买卖合同关系,会因团购房是否满足预售节点等条件，而存在系商品房买卖合同预约合同或是本约合同的区分。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2023修正）第五条约定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房销售管理办法第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓

14、名和住所；（二）商品房基本状况（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（A）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。结合前文所述，若团购单位与购房职工之间已签署认购（意向）协议书，并已明确约定房屋坐落、房号、面积等商品房基本状况，商品房单价、总价、付款方式、付款时间等主要条款，且购房职工已支付购房款，则在购房职工与开发企业之间形成商品房买卖本约合同关系，而不再是预约合同关系。