太古新鸿基新世界乱入深圳商业.docx

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1、深圳与香港，仅隔一条深圳河。但港资地产商跨过这条河,掘金深圳高端商业，足足花了30多年。上世纪90年代，港资地产商涌入内地，集中扎向北上广，深圳成了唯一没有港资高端商业项目的一线城市。改变发生在2017年前后，大湾区建设框架协议出炉，港资掀起新一轮内地扩张潮，南征北战、加密一线、下沉至二三线。这一次，它们终于无法绕开深圳。2016年底，新世界发展入局招商蛇口深圳太子湾地块。五年后，K11官宣落地太子湾，名曰深圳K11ECOAST,计划2024年底开业。太古地产已与福田区政府签订合作框架，不出意外，或将落子富人区香蜜湖。虽然具体选址尚未官宣，但在外界看来，太古一出手，或改写深圳福田“四大一线城市

2、中唯一没有顶奢项目的CBD”的命运。此外，新鸿基已将深圳办公室落在龙华区。而多年前就在深圳投资办公物业的嘉里建设，则将推出深圳商业首秀一深圳前海嘉里中心。虽然距离上述项目悉数亮相，为时尚早，但港资“组团”入深大势如此，深圳商业变局正在酝酿。在深圳两派地头蛇强势控场的中高端商业PK台上，港资们注定无法轻易成为“第三极”，必须使出巧劲儿。来源：深圳万象城公众号1深圳商业新魔力，新世界、太古抢进时间来到2017年，酝酿十年有余，国家发改委牵头粤港澳三地签署大湾区建设框架协议。两年后，粤港澳大湾区发展规划纲要出台，粤港澳大湾区规划建设逐渐落地。不出意外，“大湾区”三个字，成了这一年港资大佬们口里的高频

3、词。2019年2月27日，2018/19中期业绩会上，新鸿基执行董事郭基烽表示，大湾区政策对新鸿基地产来说是一个很好的发展机会。按捺不住的主席兼董事总经理郭炳联则称，“如果有好地，我们是有兴趣的，尤其是在广州和深圳，特别是南沙。”而已落下广州太古汇一子的太古地产则在2019年于深圳开设办公室，研究大湾区发展。锚定大湾区，港资巨头们纷纷以广州和深圳为立足点，展开商业布局，主要方式有土拍扩储、合作开发、城市更新等。港资布局大湾区主蛔作2018年5月拿下的南沙区地块2018NJY-4,2019年2月又拿下另一相邻地块新鸿基广州2019NJY-1,将开发一个新的地标ma11。2023年08月26日，新

4、鸿基建设（深圳）有限公司成立，注册地位于深圳市龙华区。新世界发展深圳2016年12月，新世界发展通过增资招商蛇口太子湾拿下四宗地，总面积共9.41万疔。2023年，Kn宣布将落子深圳市南山太子湾片区，今年7月正式命名KIIECOAST,规划为内地首个旗舰项目。预计202诲起分阶段开业。广州在增城、荔湾、海珠三区拿下多个村、街旧改项目，积极参与广州城市更新。嘉里建设深圳太古广州深圳嘉里建设则于2018年以26亿元再次竞得深圳南山商业地，踪合此前于2015年、2016年获得的地块，打造国际化大型城市综合体一深圳前海嘉里中心。2023年10月8日，太古地产宣布与珠江实业签署合作意向，双方计划在广州荔

5、湾区聚龙湾片区打造珠江太古商业项目。2023年9月16日，珠江太古聚龙湾项目正式动工。2023年8月，福田区人民政府与太古地产已正式签署战略合作框架协议，市场普遍认为，太古或将进驻福田区香蜜湖片区。不难看出，新世界发展、太古都采取广深“双城”打法-一广州打头阵，深圳做增量。策略背后，是深圳高端商业迸发出的新魔力。自上世纪90年代起，奢侈品牌三次“涌入”北京和上海。2000年之前，1V、爱马仕、香奈儿等头部奢侈品牌逐步打开中国市场，先入驻五星级酒店（如北京王府井半岛酒店），后来切换到高端百货。进入千禧年后，它们扎向北京国贸商城、上海恒隆广场、上海梅龙镇广场等，成为高端商场门面、座上宾。行至201

6、0年前后，与中国商业地产新高潮同频，奢侈品牌们再次重仓北上，尤其是上海。2010年9月，1V甚至在上海单日两店齐开，刷新品牌历史。这30年间，北京、上海两城以奢侈品牌为代表的高端消费资源不断汇聚，日渐成熟。如今，北上高端商业格局固定化、竞争白热化之态愈加明显，增量和创意空间小。环看偌大的中国市场，港资们南征北战，寻求增量市场，朝气满满的深圳，正款款步入港资的视线氛围内。这座创新之城、科技之城，以仅占全国0.02%的土地面积，创造了全国2.6%的GDPo鲜明反差的是，深圳高端消费氛围起步晚、发展尚不充分,是高端消费新兴地。1V深圳湾万象城店来源：深圳湾万象城公众号在商业地产头条统计的深圳216座

7、商场中，仅有两座顶奢ma11罗湖万象城、深圳湾万象城。前者2004年开业,2009年引进1V、GUCCK爱马仕等深圳首批重奢品牌；后者2018年开业、2023年重奢集中入场。横向对比商业一线城市，除广州外，2023年深圳高档购物中心数量及占比都低于北京、上海、成都、重庆。说明城市商业线级：综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为五个等级。商业一线城市包括北京、上海、广州、深圳、成都、重庆。商业项目档次：根据项目消费等级水平，划分为分为高档/中高档/中档/大众化。项目档次越高，消费水平越高。从奢侈品牌门店分布看，深圳

8、仅有164家奢侈品牌门店，占比仅为0.6%。这两个数据，在五大商业一线城市中都是垫底。60055914%-%s1.3%50047612%xz11p%.o%4000.8%08%3002350.6%200164169oIIIII:00.0%北京上海深圳成都重庆奢侈品牌门店数一奢侈品牌门店占比从高档购物中心和奢侈品牌分布情况可以看出，“不缺钱”的深圳，缺高端商业，缺奢侈大牌。过去多年，因为地缘特殊，深圳奢侈品消费长期外溢至香港及海外。如今，奢侈品消费回流，更显深圳高端消费资源供给不足。再看宏观层面，粤港澳大湾区正在冲击全球湾区经济“第四极”，欲与东京湾区、纽约湾区、旧金山湾区并列。而深圳之于粤港澳大

9、湾区，如同硅谷之于旧金山湾区。国家战略指引，政策红利当前，曾经缺席多年的港资们抢入深圳，无疑是应时代大势的必然之选。深圳“地头蛇”强势，港资取巧PK押注深圳商业，港资实力不凡。新世界发展、太古、嘉里建设，都是头部企业，更何况它们都有各自闪亮的高端商业金字招牌。但港资要在深圳站稳脚跟，并非易事。因为深圳的中高档商业棋局，原比表面所呈现的，要丰富、深厚得多。据赢商tech与中国商业联合会共同发布的2023城市商业力排行榜，在“城市商业档次”这一维度上，深圳以9.43分高居全国第三名。城市商业档次，评估的是城市中高档及以上购物中心占和中高档及以上品牌占比一一更契合港资立足深圳，所面临的竞争环境。深圳

10、商业档次跻身全国top3,主要得益于地头蛇力量极强。华润置地一家独大，而其他本土玩家亦身段灵巧。商业档次：华润置地“垄断”高奢InaI1,中高档Inan趁势崛起2000年前后，北上广先后迎来首个高奢ma11,但深圳直到2004年，深圳万象城开业才补上这一空白。2023年起,奢侈品牌集中入驻深圳湾万象城。但在介于中档和高奢之间的“中高档ma11这一战场上,良机不少，19个中高档项目先后跃入。深圳中高档及以上商业项目一览项目名称开业时间积（万方）项目档次开发商涮I1万象城2004-12-0920.8碘醐湾万象城2018-128高档华润置地酬万2017-09-2723中高档涮I1万象前海2023-1

11、210中高档深圳前海壹方城2017-10-2836中高档鸿荣源集团澈I1淤诙城2023-1025中高档深圳OneAVenUe卓悦中心2019/202323.4中高档卓越集团深圳福田CC）Copark2006/202311.06中高档星盛商业涮I1金光华广场2004-1112中高档金光华实业集团深圳益田假日广场2008-08-3010中高档益田旅游商业集团深圳龙岗万科广场2013-12-2110.5中高档硼深圳印力中心2007-09-1512.7中高档印力商用置业深圳KKma112010-11-268.35中高档京基集团深ti11海雅缤纷城2013-09-1330中高档海雅集团涮I1海岸城200

12、7-12-1612中高档海岸投资集团深圳中航城君尚购物中心2015-12-2418中高档中航信托深圳太阳百货1999-114.7中高档利联实业潮I1华蒯场地2003-108中高档深圳茂业百货（深南店）2004-12-072中高档茂业商业深圳茂业百货（东门店）1997-03-297中高档深圳茂业百货（南山店）2009-096.8中高档开发商阵营：本土玩家强势，多产品线火力全开据赢商大数据统计，深圳21个中高档及以上项目，基本由本土开发商自主开发和运营，且普遍布局了多条产品线。有国资背景的头部企业如华润置地，财力与实力兼具，横扫大众、中档、高档阵地一一高奢ma11有两座万象城，中高档则有万象天地和

13、万象前海，中档则有1234Space布吉万象汇、万象食家。其他硬核民营企业如鸿荣源，有2座中高档项目，即前海壹方城、龙华壹方城，中档有深圳壹方天地，大众档则是岁宝百货（龙岗店）。本土地产商在深圳的布局情况中高档及以上项目数其他档次项目数项目形态、落位：以购物中心为主，依产城格局多点开花5个中高档百货，普遍开业于2000年前后，落位深圳最初的“宇宙中心”一一华强北商圈和东门商圈；16个中高档ma11,随深圳产城格局一路向西，分布于11个商圈;其中蔡屋围商圈、福田CBD商圈、后海商圈、宝安中心商圈较为集中一一最少有2个。此外，深圳本土开发商倾向于多区域布局，并把中高档项目落于各自商业势力相对较强的

14、区域。比如，华润置地在罗湖区和南山区均有3个项目，其中各有一座万象城。卓越集团在福田区布局3个项目,定位中高档的OneAvenue卓悦中心也落于此。来源：卓悦中心综上可见，两类地头蛇势力，在竞合中牢牢把持深圳中高档商业市场。欲开拓深圳商业的港资们，多选择深圳商业相对空白或新兴之地一一既是顺应政府片区规划和政策扶持，也能与地头蛇错位取巧Pk“对于粤港澳大湾区太古地产也在非常认真地研究，但是找到一个合适的地点，是非常不容易的。”早在2019年太古设深圳办公室之际，太古地产行政总裁白德利就曾对媒体透露。而就目前公开信息看，太古大概率会落地的香蜜湖片区，约4.9万平方公里，是福田中心区最后一块商业空地

15、。周边深圳传统豪宅聚集，还手握四张王牌：国际高端消费街区、国际交流中心、国际金融街、国际风投创投街区。太古选定福田区，新世界发展和嘉里建设则将目光投向南山区。新世界发展旗下明星商业名片K11首入深圳，落定太子湾片区，定名“K11ECOAST”。目前，太子湾片区商业氛围尚不浓厚，K1IEeOAST规格颇高KII内地首个旗舰项目，总建筑面积达22.85万涵盖KII购物艺术中心、K11HACC多用途艺术展览空间、K11ATE1IER办公楼及Promenade海滨长廊等。距KI1EeOAST十公里之外，是嘉里建设旗下的深圳前海嘉里中心，预计2024年开业，定位为国际化大型城市综合体。而或以旧改方式，进入商业氛围加速进化中的龙华区。据天眼查，基建（深圳）有限公司注册地在龙华区