北京别墅市场专题报告.docx

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1、2007年北京别II市场报告2007年01月10日报告要点 宏观经济支持房地产市场及房地产股票上涨的因素自始至终都没有发生改变，唯一发生变化的是行业调控政策的出台以及投资者对调控政策的恐慌。房地产行业的持续景气和房地产行业在国民经济中的支柱地位，支持了房地产行业的长期投资价值。 政策面2007年的房地产行业将是政策导向下的“执行年”。中国房地产的发展战略，正在从产业政策向公共政策回归。我们认为以下政策在2007年将对楼市产生较大的影响：土地增值税、别墅产业政策、宏观调控政策、物业税可能开征。 2006年北京别墅市场总结从2006年的别墅市场行情不难看出，由于别墅客户具有较强的资金实力，对政策影

2、响敏感度较低。所以即使2007年调控继续发力，其对别墅市场需求,尤其是国内别墅买家的需求不会造成重大影响。 2007年北京别墅市场展望根据对宏观经济、政策面、别墅市场三个方面进行的分析，我们认为2007年中国的宏观经济尽管会有所回落，但仍将会有较快的增速；北京别皇市场供给持续减少，别墅市场价格仍有上升空间；市场需求继续保持旺盛。宏观市场背景分析第Oi页政策篇第04页2006年北京别墅市场分析第06页2007年北京别墅市场展望第09页宏观市场中国经济我们对2007年的中国经济比较乐观，中国经济相对2006年的增速会有所放缓，但GDP的增长速度仍然能够达到9%左右的水平。2007年固定资产投资的增

3、速也将有所回落，但仍然会达到20%以上的水平。随着企业盈利的增加，企业投斐的冲动仍然存在。2006年的宏观调控空压制了部分投资项目的进行，这些项目在2007年将会释放出来。在今后若干年的时间里，中国经济的最大亮点将在于消费的稳定持续的增长。消费增长的动力来自于工资收入水平的上升、正面的财富效应、消费信贷渠道改善。房地产行业房地产行业是06年表现最好的行业之一，从2006年的沪深股市表现来看，除了2季度由于行业调控政策的密集出台而产生了一段时间的低迷外，从3季度开始房地产行业开始加速上涨，并持续超越大盘。支持房地产市场及房地产股票上涨的因素白始至终都没有发生改变，唯一发生变化的是行业调控政策的出

4、台以及投资者对调控政策的恐慌。我们看好房地产行业的理由包括：第一，房地产行业的持续景气和房地产行业在国民经济中的支柱地位，支持了房地产行业的长期投资价值；如果假定城市化率在2010年达到47%,那么城市人口每年增长1600万，意味着每年新增住房需求达3亿平方米：如此巨大的需求空间将在相当长的时间期间内保证房地产行业的景气上升，而另一方面，竣工面积增幅仅为8.7%,大大低于去年同期20%的增幅，供给并不充足：房价仍在高位运行，涨幅趋缓，但上涨趋势仍然相当清楚。第二，人民币升值是大趋势，未来也是一个长期的过程。第三，奥运概念，随着2008年北京奥运会的临近，奥运概念将在2007年得到充分的炒作。受

5、益于奥运概念的行业包括酒店、零售、通信、基础设施等行业。第四，消费和服务业的繁荣。随着居民收入水平的加速上涨，中国的消费需求将呈刚性上升。从日本、台湾等地的情况来看，在本币升值的同时，会伴随着资产价格包括房地产价格和证券字长类价格的上升。资产类价格的上升一方面带来地产业和金融证券行业的繁荣，另一方面也会带来明显的财富效应，进一步刺激消费和服务的需求。中国在住房、交通、商业等方面的消费需求将持续升级。政策篇2007年的房地产行业将是政策导向下的“执行年”。2007年的房地产行业正处在变革的前夜。因为，中国房地产的发展战略，正在从产业政策向公共政策回归。在这样的背景下，2007年的房价走势成为众目

6、所在。从2006年的别墅市场行情不难看出，由于别墅客户具有较强的资金实力，对政策影响敏感度较低。所以即使2007年调控继续发力，其对别嬖市场需求，尤其是国内别墅买家的需求不会造成重大影响。根据2006年北京别墅市场供给、销售情况看，别墅需求大于供给迹象明显。随着2007年别墅新增供应量的减少，以及相关政策的逐步实施，“需大于供”的趋势仍将延续。我们认为以下政策在2007年将对楼市产生较大的影响：土地增值税、别墅产业政策、宏观调控政策、物业税可能开征。我们对以下政策对市场的影响逐个进行分析：1、土地增值税清算土地增值税的消息一出，房地产股票应声下跌，20多支股票跌停板。是宏观调控以来市场反应最大

7、的政策之一。由于各地的实施细则未出。土地增值税清算对市场尤其是别墅市场和房价的影响、对每个公司的影响还有许多不确定的市场变化。但有两点可以肯定的是，一方面开发商的预期利润下降和房地产开发资金链（对那些土地增值税进行了预留，在会计、资金方面最保守，经营方面保守稳定的公司震荡是最小的）受到严峻考验，另一方面对高档公寓和别墅市场影响大于普通住宅（建造普通标准住宅出售的、增值额未超过扣除项目金额。包括20%加计扣除部分20%的,免征土地增值税），同时持有型物业增多，市场供应进一步减小。土地增值税实行四级超率累进税率征收模型（以别墅为例）规模(TJmt)1010101010税前总成本（亿）6.776.7

8、76.776.776.77售价（万加，）1以下1.463.58.48.4以上销售收入（亿）1014.6358484以上营业税+所得税（亿）1.232.9810.73增值税前利润（亿）24.8517.5增值额20%以内50%以内50-100%100-200%200%以上增值税率20%30%40%,扣除系数550%,扣除系数15%60%,扣除系数35%增值税（亿）0.61.466.125净利（亿）1.43.411.3752、停止独栋别墅用地出让2006年“停止独栋别墅用地出让”政策的再次出台，在2006年产生了两个效果：一个是在开发商层面迟滞了部分项目的后续市场供应能力；另一方面在客户层面产生了“

9、独栋别墅将更加稀缺的判断和预期，加快了独栋别墅潜在客户的购买时机和节奏，推动了别墅销售价格的上升。在2007年，独栋别墅市场的此项严格政策约束条件不会变，将会继续发挥其两个方面的显著作用。3、其他宏观调控政策2007年可能实行的宏观调控分区域区别对待，对高档公寓、别墅等大户型保有环节征税、物业税可能开征，对高端人群影响不大。2006年北京别墅市场2006年北京别莫市场总体上供需两旺、市场分化、竞争激烈，长期利好。整体供求分析2006年北京住宅市场供应趋势下降，别墅市场供应下降更为明显,2006年北京别墅市场整体供应量约为190万平方米，别墅供应套数约7(X)0套，与2005年同比下降40%多。

10、成交约7757套，成交量大于新增的总量，在供需两旺情况下，体现出供不应求的趋势。别墅市场供应特点是别墅存量供应大，主要为老项目的二期三期存量供应或者是原有的存量房。新增项目供应量少，2006年从TOWNHOUSE,经济型别蟹到高档别墅的新盘都很少，但经济型别蜜、ToWNHoUSE、小独栋、高档别蟹，整个产品线上供应量都非常旺盛。别墅市场需求分析2006年I/O月北京别墅市场销售(以签约为准)别墅7927套，销售面积2095130.94平方米。1 .从需求结构分析，北京别墅市场客户群对从经济型别墅到小独栋到高档别皇的需求都很旺盛，几乎所有的别墅卖得都很好，价格涨得很快，从北部到东部，整个交易市场

11、自住与投资都非常活跃。其中北京别墅市场客户群对大面积、高总价别墅承受能力显著提升。其中，1000万元以上豪宅别墅销售总套数迅速上升。由2005年的40余套上升到2(X)6年的117套。2 .从北京别墅客户来源情况看，外地外籍客户仍然占到市场的三成，是市场重要的吸收力量。从各类客户购买别墅户均面积来看，外地企业和华侨、港澳台个人、企业购买购买别墅户均面积分别为570.35平方米、443.50平方米，远远超过其它客户；本市居民购买别堂以自住为主，所以经济型户型备受亲睐，户均面积在256.79平方米；外来需求所购别墅户均面积明显大于北京本地购买面积。别墅市场价格分析2006年北京别墅市场价格增长和整

12、体市场价格增长接近。2006年在售项目128个，销售均价9962元/平米，同比2005年增长16%。北京住宅市场整体均价6679.6元/平米，同比增长16.5%o相比于北京市的高端公寓市场价格约30%增长速度基本处于合理区间。除了整体均价上涨外,2006年单套独栋别墅平均销售金额也由2005年的313万元上涨到2006年的447万元，上涨幅度高达57%。市场均价分月走势从各客户群所购别墅价格看，外地企业所购别墅价格遥遥领先，达到15180元/平方米；华侨、港澳台个人、企业以12836元/平方米的价格居第二位；北京企事业单位和外国个人、机构售价也均在万元以上，分别为10211元/平方米、1089

13、1元/平方米；而北京本市居民、外省个人的价格分别为8774元/平方米和9840元/平方米。从别墅单价位销售量分布来看，4000-7000元价位实现销售套数约4000套，约占全市销售面积的一半。8000（含）-10000元/平方米单价位别皇销售套数1388套，销售面积42.35万平方米；万元以上销售套数合计1759套，占22.19%。同时，随着价位的提高，销售别皇的户均面积总体呈现扩大趋势。区域分析从区域分布看，亚奥京北别墅区、城南阳光别墅区、八达岭昌平别墅区、西山别墅区无疑是06年北京别墅市场极大热点销售区域，实现的销售套数均在千套以上，其中城南别墅区以1884套居销售套数首位，而亚奥京北别墅

14、区以41.92万平方米居销售面积首位。而从区县情况看，2006年昌平区销售量达到2361套、70.59万平方米，分别占全市的29.78%和33.69%,远超过其它区县。从销售面积看，朝阳、顺义旗鼓相当，均在31万平方米左右：而海淀与大兴较为接近，约有27万平方米的销售面积。2006年综合分析结论2006年的别墅市场，可以用“高歌猛进”这个词来形容；在此基础上，如何判断2007年独栋别墅市场，我们看一看几个主耍环境要素的“变和不变1、中国国民经济发展、北京区域经济发展处于改革开放后的第四轮快速增长周期，提供了2006年别墅市场快速发展的大背景，从我们能够看到的各种迹象来看，2(X)7年的别墅市场

15、，这个大背景不会变。2、2006年“停止独栋别墅用地出让”政策的再次出台，在2006年产生了两个效果：一个是在开发商层面迟滞了部分项目的后续市场供应能力；另一方面在客户层面产生了“别墅将更加稀缺”的判断和预期，加快了别墅潜在客户的购买时机和节奏，推动了别墅销售价格的上升。在2007年，别墅市场的此项严格政策约束条件不会变，将会继续发挥其两个方面的显著作用。2007年北京别墅市场的展望3、所以判断2007年的别墅市场，在良好的宏观经济大背景和严格政策条件约束下的、处于技术层面的市场供求关系的细节变化，将决定2007年独栋别墅市场的基本面貌。根据对宏观经济、政策面、别墅市场三个方面进行的分析，我们认为2007年中国的宏观经济尽管会有所回落，但仍将会有较快的增速；北京别墅市场供给持续减少，别墅市场价格仍有上升空间；政策面总体有利于别墅市场；市场需求继续保持旺盛。2007年的别墅供给呈现以下特点：1 .供给总量与2006年基本持平20042006年，1.5以下容积率土地的规划建筑面积呈逐年下降的态势。在宏观调控下,特别是2006年的宏观调控要求严格执行“70/90”政策后，低容积率的土地供应大幅缩减。未来整体别墅供应确实有减少的趋势。但在