产业园区操盘运营升级思路.docx

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1、看清趋势，才能重新审视自己，认清自己，才能真正规划未来。人无远虑，必有近忧，就像最近有个比较火的东西叫ChatGPT,是一个具有学习能力的人工智能，据说就连钢铁侠马斯克也被它整焦虑了，觉得人类的未来岌岌可危。虽然这种焦虑有点点杞人忧天，但未来不可预知性的魅力正在于此。历史洪流浩浩汤汤，我们既可能作为这一滚滚洪流中的一部分去势不可挡的席卷一切，也可能是被拍到沙滩上就此干涸的一朵凄惨小浪花，那句话说得好，“时代抛弃我们的时候，甚至都不会提前打一声招呼”。如今的产业园区行业，也在随着大环境的颠簸而时刻剧变着，每一个行业主体都有必要根据趋势的变化去调整自己的生存策略，尽一切可能留在牌桌上一一只要坚持的

2、时间足够长，就总有新的机会出现。但是如果你连方向都走错了，即使战术层面再努力，恐怕也是南辕北辙，于事无补。所以开年之际，也试图结合我们的观察、行走和调研，给出2023年中国产业园区发展的十大趋势，希望能够给焦虑中的行业同仁，特别是产业园区的主力群体国有园区平台公司以启发。需要说明的是，我们对这些趋势的研判，某种程度上更倾向和接近于一种建议，见仁见智，如果你不认可，那以你为准，毕竟路还是在自己脚下。1园区载体基础设施化如今，地方政府回归产业园区“主导者”角色的程度越来越深，各类产业及园区相关政策频出，各类实体经济主体又都相对处于不活跃周期，招商的痛点愈发凸显，多种原因交织，共同导致了产业园区的纯

3、市场化属性逐步减弱，具有公共服务色彩、承载区域产业发展的基础设施属性逐步增强。这是产业园区的“第一性”原则，在这一属性的基础上才能展开地产属性、资管属性、金融属性等的探讨和嫁接，切不可本末倒置。因为要服务于产业，公共性和低成本是首位的，所以这个行业的“市场化”一定是有边界的，价格对价值的波动振幅是有“涨停板”的一一这也是为什么疫情期间一家国企会为园区租户减免数亿元的租金，这也是为什么最近以上海为代表的地方政府对基金投园区持一种比较抵触的态度。我们不要忘了教培、房地产、互联网平台、P2P因为金融资本属性过度泛滥而被清理整顿的教训，特别是在全球政经形势敏感的当下，但凡关乎国计民生的根本性领域，可能

4、都需要在游戏规则上重新得到特别的整肃，伟人他老人家说过的话切不可忘怀，“政治工作是一切经济工作的生命线”。在这一属性得到社会多方面共识的前提下，我们的行业才会有更加良性的发展基础。认为，三年疫情防控结束之后，2023年，园区载体基础设施化这个趋势会越来越得到凸显。背离这个趋势的发展模式会遭遇很大的瓶颈，迎合这个趋势的行业参与者则会得到更多的机会。2资本市场认知清晰化资本市场是经济的晴雨表，也是检测器。认为，成功经受住考验、创造了人类抗疫奇迹的中国，它的资本市场应该认知更加清晰化，更能够检验出经济发展和商业模式的真实含金量一一只有能从外部导入真实财富的经济模式与企业实体，才是值得扶持的“核心资产

5、”。著名投资家查理芒格说过一句话，“所有聪明的投资都是价值投资”。我们国家资本市场所做出的聪明投资，正是要顺应政策趋势，围绕国家的战略，为了提升实体经济质效，精准支持对宏观经济和区域发展具有带动作用的重点项目和工程的投资。所以我们相信，从2023年开始，资本市场对于产业园区这个模式的认知也会变得更清晰和准确，不仅仅将其看作一栋栋房地产属性的物业，更是融入产业经济、产业集群、产业运营等维度，这些维度共同构成了一种产业经济的创新发展形式。资本市场也会逐渐认识到，产业园区这种资产所蕴含的不仅是物业价值，更是产业孵化、加速、发展、集聚和流动的生态价值，它更能体现产业价值链和资管价值链的双向循环与高度融

6、合，具有更高发展水平的独特优势。这将有利于更多的产业园区开发运营主体走向资本市场。只有来自资本市场的各种长周期、低成本资金，才能支撑产业园区的开发招商和运营周期，而登陆资本市场后，在进行各类产业资源的并购整合、资源对接方面，也将拥有更加名正言顺的身份和更丰富的手段。当然在目前的政策环境下，民营园区企业想要登陆资本市场难度依然很大，而各地国资政府园区平台是相对更有优势的。2019年的“11号文”一一国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见，和2023年的“7号文”一一国务院关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见中，都明确了鼓励其作为园区开发运营主体登陆资本市

7、场上市融资。苏州工业园区的开发主体中新集团，已经成为“11号文”发布之后首家登陆主板资本市场的园区开发运营商，相信接下来还会有更多管理机制规范和商业模式清晰的国资园区平台陆续登陆资本市场，这也将成为倒逼国资园区平台规范管理体系、体制机制和重新市场化梳理商业模式的契机。而对于民营园区企业来说，则可以利用好未来这波优质国资园区平台上市潮，通过多种形式的业务、股权等合作，抱紧“国资园区大腿”，间接分享资本市场带来的各项“红利”。3业务构建片区闭环化既然产业地产不可能是一个完全市场化的行业，越来越呈现出具有公共服务性质的产业基础设施属性，也就决定了很多区域在一定阶段内，如果按照纯市场化算帐的逻辑，二级

8、产业园区开发运营业务是很难盈利的。这时候，各种外来社会资本可以用脚投票，选择不在这里做园区；但区属园区平台本身就是当地政府的“子弟兵”，承担着区域产业构建软硬件环境打造的天然使命，不赚钱甚至赔钱也要做园区和各类基础设施以及产业配套。2023年，在重振实体经济、抢回失去三年的关键一役中，平台公司们担子更重，压力更大。然而过往很长一段时间内，很多政府园区平台积累了大量的非经营性及收益率较低的资产，导致了自身在经营层面的困难，严重者丧失再融资能力，也无力继续为政府承担更多承载如今产城发展的使命。一直强调，要想彻底打破这个怪圈，就必须要跳出二级园区的一城一池之隅，使政府园区平台与本地政府形成市场化的政

9、企契约关系，从片区整体产业发展和构建的角度，搭建政企专属合作模式，明确政企分工，打造市场化操盘能力，使政府园区平台成为撬动外部产业资源进入本区域的端口和平台。以片区综合开发逻辑为顶层设计，重新规划自身的一级开发、二级开发、产业投资、园区运营等各项业务体系，以专业化、市场化、平台化原则操盘，以资本化投融资助力，以新型政企契约关系规范，终助推政府园区平台的市场化转型。我们一直对各类区属园区平台强调，做产业地产一定要有自己的根据地，这个根据地不仅是指在本地多建园区载体,在二级园区领域深耕，更要有一级的片区根据地，能够通过政企合作片区综合开发的商业模式顶层设计，在长周期内持续分享到区域产业发展带来的价

10、值提升红利。而对于民营园区企业来说，地方政府很难再将一个区域的片区主导权让渡给你，但可以和本地政府园区平台形成不同层面的合作，利用自身在园区操盘和产业招商、园区运营等方面的专业能力和灵活机制，为政府园区平台赋能，从中寻找自己的商业机会。4开发方式开放合作化无论是地方国资园区平台，还是民营园区企业，亦或是央企和各类实业、金融业跨界而来的开发主体，都有自身的一些根深蒂固的局限性，都面临着仅依靠自身资源禀赋单打独斗越来越难的困境，必须从合作模式上进行创新，形成不同资源优势、不同产业禀赋、不同所有制身份的资源方多元化开放合作开发运营的局面。具体来说，这种多元化合作开发可以是项目股权层面的合作、轻资产赋

11、能层面的合作、载体代建层面的合作、产业导入和园区运营层面的合作、园区能源和智慧园区领域的合作、产业开发基金和投资基金层面的合作等，方式可以多种多样，目的则是集合各类产业方、资方、专业操盘方的优势，打造“资源-资金-资产”彼此助力、相互转化、高度协同的新三资矩阵，共同推进园区项目的开发运营。近日园联和济高控股集团、东湖高新集团的三方合作模式,正是将“园区投行”构想付诸实践的一种创新探索，相信可以给行业同仁带来一些一些启发的灵感。负费蝮丽11也ISifimxzr蛀H9.协即划啊关Ia联K-11NK负岛质JM&it三方分工、业榷式.交IM1ffi1合作机舸,股程比例ttu*送出方武等全和Me度充分碘

12、x与火花SPMk号宫般东方的守业费潦、rIk货Jr发序员本创新送作II1rJ以比gw费勇员贵产业分定Kr网区施体开发It总园区阳及后用运营乐湖S1XfiRFt5产业定位特色主题化从没有明确产业主题的综合性园区，向有明确产业定位和产业生态的特色主题园区转变，已经成为整个行业的共识,也会在2023年得到进一步的体现。无论是政府的产业园区政策导向，还是产业集聚发展的实际需要，都在不断强化这个趋势。综合性园区因为没有清晰的产业定位，园区运营与产业投资呈无的放矢之态，能支持的运营服务只能是基础的物业服务和基于人的需求的通用型服务，无法从产业角度集聚和赋能，而后者才更能体现出园区的产业属性。与之相对应的特

13、色主题园区，因为相同主题及生态链条上的企业集聚，不但能够形成很好的产业生态和园区品牌，且能够配备与该产业发展相关的产业配套和运营抓手，既形成园区运营方的新业务，也不断促进园区入驻产业客户的发展。产业投资业务也因为细分产业的集聚，有了更清晰集中的投资标的储备池一一因为是特色主题园区，园区运营方更能够下大力气研究园区的主导产业及发展图谱，对该产业有了深入了解和研究之后，无论是自己主导还是联合外部专业方合作做主题产业投资基金，都更为水到渠成，事半功倍。从项目所在地政府的角度，有明确的产业定位，有完善的产业配套，有充足的想象空间，能带来不错的产值、税收和就业的特色主题产业园，自然是要在政策和资源方面进

14、行大力倾斜和重点支持的。从入园企业的角度，进入特色主题园区后，能享受更完善的针对自身产业痛点的公共服务配套设施，也更容易从园区方和政府方获得各类政策资源支持和赋能，且可能与园区内产业生态形成联动，也是更有利于自身发展的。在2023年，也会继续在全国调研这种政府、入园企业、园区开发运营方三方共赢的特色主题产业园，并作为样本展示给同行借鉴学习。6招商体系立体协同化2023年一开年，各地政府的“招商大战”就开始枪炮轰鸣,白刃相接。如今，产业园区的招商，早已不是传统的依靠土地、载体招商，或者依靠单纯的政府补贴和优惠政策，再加上小分队式的跑跑各种协会、展会，在上海、深圳举办个活动跑一圈就能实现的了一一现

15、在无论是信息还是政策，都不存在不对称、差异化的比较优势了，这些实体企业并不感冒。再加上当前经济周期下产业自发的扩产增长需求放缓，要想吸引到优质产业，所需要付出的代价，以及需要配备的招商“道具”，都与以前的传统招商打法完全不同。曾总结过，当前产业招商已经从1O版本的土地招商、2.O版本的载体招商、3.0版本的政策招商，进化到4.0版本的资本招商阶段。如果你没有产业投资基金为抓手，无法通过产业投资、招商运营、载体服务等形成立体式、体系化的战略协同，那你在面对优质产业时就缺少了极为核心的一张“牌”一一对于产业方来说，你就只是载体提供方,扮演着“房东”的角色，而如果你有了产业投资这个抓手,那就具备了“

16、房东+股东”、“基金+基地，玩法的条件，面对产业方时就有了更大的主动权。如果能再把各级政府的产业引导基金、产业投资基金和各类专业投资方拉进来，和园区方一起做产业投资，那以资本招商为核心的招商体系将更加立体，更加有力，更加高效，不断形成“资源整合一重大项目落位一产业链聚集一优质产业投资一资源整合升级”的良性循环，与产业深度互动，共享产业发展成果等。关于这个路径，我们前不久写的常州金坛区招商中航锂电的故事就已经能够充分说明问题了融资渠道匹配精准化现在的趋势已经非常明朗，在产业地产企业的收益来源中，靠单纯的载体分割销售已经很难获取可持续发展的动力了：一是如果只有载体建设和分割销售能力，想从政府手中不断拿地越来越难；二是如果没有基于产业层面的资源构建和导入能力，即使拿到工业用地，政府也不会让你轻松快周转分割