可行性报告-公租房可行性研究报告.doc

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1、第一章 申请单位及项目概况1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称：菏泽欧龙汽车配件有限公司公租房建设项目1.1.2项目承办单位项目承办单位：菏泽欧龙汽车配件有限公司1.1.3项目拟建地点项目拟建地点：菏泽市高新区延河路南侧、尚德路西侧1.2申请报告的依据和范围1.2.1申请报告编制的依据1、中华人民共和国建筑法􀓟2、中华人民共和国城市房地产管理法􀓟3、城市房地产开发经营管理条例􀓟4、城市居住规划设计规范GB500112001􀓟5、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发20XX4 号)h

2、9823;6、产业结构调整指导目录(20XX 年本)􀓟7、国家发改委关于发布项目申请报告通用文本的通知(发改投资20XX1169 号)􀓟8、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数(第三版)􀓟9、国家和山东省有关政策规定􀓟10、建设单位提供的有关资料。1.2.2 申请报告主要内容1、项目概况2、发展规划、产业政策和行业准入结论3、市场预测与建设规模4、资源开发及综合利用分析5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析6、节能方案分析7、环境和生态影响分析8、经济、社会影响分析结论1.3建设规模与内容根据项目区域发展状况及承办单

3、位提供的资料，确定该项目建设内容为新建公共租赁住房及配套设施；总用地面积5350平方米；总建筑面积9900平方米；其中，五层高公共租赁租房2栋，总建筑面积9900平方米，共计238套。1.4投资估算与融资方案初步估算，项目总投资为1000万元，资金来源为建设单位自筹。1.5承办单位概况 菏泽欧龙汽车配件有限公司成立于20XX年，法定代表人王欣，主要从事汽车零部件、电控内燃机配件的生产销售。该项目总投资39013万元，占地202亩，将引进国内外先进的生产设备608台套，项目承办单位与无锡油泵研究所等国家级科研院所，建立了紧密型的产学研合作关系，借助其科技资源，开展研发攻关。其自主研发的径向式高压

4、共轨泵产品，达到欧、欧标准，突破了国外几十年的技术垄断，实现了替代进口。产品主要给潍柴、锡柴、大柴、上柴、玉柴、长城等国内大型柴油机厂配套，达产后年产径向式高压共轨喷油泵100万台，实现销售收入100000万元，通过本项目的建设不仅将为企业带来良好的经济效益，还将推动我国柴油机技术法规与国际的全面接轨，促进我国柴油机行业的发展。第二章 项目建设背景与必要性2.1高新区概况菏泽高新技术产业开发区前身是菏泽牡丹工业园区，于2001年底开始规划建设，20XX年3月被省政府批准为省级经济技术开发区，20XX年1月被省政府列为省级高新技术产业开发区，此后相继被批准为第一批省级生物高技术产业基地，省级可持

5、续发展实验区，山东省知识产权园区，山东省优质中成药及抗生素药品生产基地，山东省创新药物（菏泽）孵化基地，省级战略性新兴产业（生物医药）示范基地，山东省新型工业化（生物医药产业）示范基地和国家第一批10个知识产权集群化管理试点区之一。目前，累计入区企业140余家，投产企业91家，其中规模以上工业企业62家。20XX年，规模以上工业企业完成主营业务收入210亿元，上缴税金14.65亿元，同比增长46.9%、31.8%；今年1-6月，规模以上工业企业完成主营业务收入143.43亿元，上缴税金5.83亿元，同比分别增长39.4%、增长37.8%。形成了新医药、新材料和新能源三大主导产业。特别是医药产业

6、从无到有，由小变大，至目前医药及医疗器械、医疗设备、医药包装等关联企业40余家，20XX年实现销售收入169.6亿元，成为了全市医药产业发展核心，助推菏泽进入医药大市行列，跨入全国产业集群竞争力百强，被誉为“医药谷”。机械电子新材料产业发展势头强劲，华盛荣镁合金、广源6万吨高精密铜带和5000吨高精压延电子铜箔、正时高铁刹车片、欧龙配件等12个重点项目扎实推进，华盛荣镁合金与北汽集团、瑞典锋万登实现全面合作，产业发展后劲凸显。新能源、新信息及现代服务业快速起步，小额贷款、创业基金、融资担保等已发挥效益。高新区科技创新发展显著，组建了山东省医药产业技术创新战略联盟，承担国家火炬计划、国家科技支撑

7、计划、省自主创新成果转化重大专项等省级以上科技计划40项；6项目被列入山东省战略性新兴产业项目，建有市级以上工程研究中心、企业技术中心、工程实验室21家，院士工作站1家；成立了现代中药创新协作中心，山东科学院中试基地、泰山学者岗在高新区挂牌；拥有省级创新型企业2家，市级创新型企业3家，市级创新型试点企业11家；市级以上高新技术企业发展到27家。2.2项目建设背景在20XX年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上有人问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决。住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有用，低于市场价或承租者能承

8、受的价格向新就业职工出租。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此政府提供给他们一定的帮助。过一段时间当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房到市场购买或承租住房。 20XX年6月12日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。不能租廉价房，却买不起；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚，收入低不但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳

9、定的房这就是人们常说的“夹心层”。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。北京、天津、上海、常州、青岛、厦门、广州、深圳、重庆等城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有用，低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租包括一些新的大学生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜

10、，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于

11、有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。2.3项目建设必要性1、从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地管理法

12、第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有”。宪法第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在大同书里提出要建立一个“人人

13、相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20的富裕家庭占有社会总金融资产的55，而20的最低收入家庭只占有1.5，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，我们采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。以期达到全社会有居所的均好准则。此住房制度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租

14、房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。3、从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任”，是正义的、顺乎民意的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形式不同。经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。4、从城镇化及农民角度看。有人说：

15、房地产市场空间很大，还要涨20年。因为中国有不断扩张的真实需求：一是从现在的挤破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过1.5%城镇化率看人口增长、住房需求增长。要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居住成本。应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善

16、，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的发展。因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同时国家也是允许的。第三章 市场预测与建设规模分析3.1公共租赁住房市场预测3.1.1低收入住房困难家庭现状20XX年度对菏泽市随机抽样调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭总量的15%；年人均可支配收入在20004000元之间的家庭，占30%；年人均可支配收入在4000-6000元之间的家庭，占35%；年人均可支配收入在6000-7000元之间的家庭，占20%。人均