可行性报告-房地产可行性成本盈利分析套表绝密.xls

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1、生效日期：2007年7月4日新新项项目目可可研研成成本本测测算算表表记录编号：表表1 1：项项目目土土地地属属性性分分析析调调查查项项目目调调查查子子项项描描述述评评级级配配套套设设施施文脉属性C教育配套C生活配套设施C娱乐休闲配套B医疗配套祈福医院在建，花都二甲医院有人民医院及中医院、胡中医院C交交通通条条件件公共交通便利性B私家车交通便利性A交通不拥堵B交通无噪音A环环境境景景观观条条件件可视景观C距离景观区距离A空气质量B城城市市角角色色产业发展趋势A历史接受度C填填写写部部门门： 项项目目发发展展部部填写说明：1、花都城市地图未完成。花都2、评级标准与【表二】中一致.表表2 2：客客户

2、户对对土土地地属属性性的的需需求求价价值值排排序序配套设施交通条件环境景观条件城市角色评级（A-D级）文脉属性教育配套生活配套娱乐休闲配套医疗配套公共交通便利性私家车交通便利性交通不拥挤交通无噪音可视景观距离可视景观距离空气质量产业发展趋势历史接受度表一土地属性CCBBCBABACABAC社会新锐青年之家BAACACACBBBBC707青年持家CABBACAABCBBC808望子成龙小太阳BABBACBABBBBB707后小太阳CABCABABBBBBB808孩子三代CABBABAABBBCB707健康养老 老人1、2、3代DABABCCAACADC925富贵之家富贵之家1BBBCCAAAAA

3、ABA723富贵之家2BBBCCAAAAAABA723经济务实BACBACACDDCDD808填填写写部部门门： 市市场场部部注注：1 1、在在5 5大大类类不不变变的的前前提提下下，第第二二级级细细分分客客户户的的分分类类应应根根据据各各城城市市特特性性确确定定，评评判判标标准准是是“面面目目是是否否清清晰晰，是是否否能能描描述述、区区分分、找找到到此此类类人人群群”。 2 2、土土地地属属性性栏栏目目的的设设置置应应与与表表一一一一致致。 3 3、客客户户细细分分工工作作完完成成之之前前，评评分分可可以以描描述述性性语语言言或或简简单单等等级级划划分分替替代代。填写说明： 1、增城的客户细

4、分未完成；客户对土地属性的需求价值排序，我们按照需求程度将其分为4个等级,分别按ABCD给予打分: A：非常接受/非常需求；B：比较接受/需求；C：不在意；D：完全不接受/完全不需求；2、评分标准与【表一】中一致；3、“历史接受度”主要关注项目所在板块在目标消费群中的价值判断；4、根据土地属性条件与客户要求的对比，若土地本身条件评级高于客户的需求，则为正分，标绿色块；反之，土地属性条件离客户要求较远的，为紫色块,若紫色块较多，则该类人群不考虑；相差一点的为白色块。小小结结：1、对于花都这样的城市化程度不高的卫星城，客户对各类土地属性的价值总体排序应该是：配配套套设设施施历历史史接接受受度度交交

5、通通条条件件环环境境景景观观；因为在城市化进程处于初步发展阶段的镇区，客户更重视生活的便利性、城市感，这样的镇区还基本没有出现城市过度发展的问题，客户也暂时还没有体会到城市过度发展引起的环境、交通等问题；2、从评分情况看，社社会会新新锐锐更倾向于娱乐休闲配套、交通等价值；望望子子成成龙龙对各维度都有较高的期望值；健健康康养养老老更倾向于环境景观、医疗配套等价值；富富贵贵之之家家在各维度都有较高的期望值，其对城市角色也有很高的期望；经经济济务务实实由于预算约束的限制，不作为我们的客户群；3、根据评分情况，得分与表一中本项目土地属性比较符合的主要人群是社社会会新新锐锐和和望望子子成成龙龙；，项项目

6、目主主要要目目标标客客户户群群就就是是青青年年持持家家、青青年年之之家家、小小太太阳阳、后后小小太太阳阳和和孩孩子子三三代代；表表3 3：本本项项目目客客户户产产品品对对照照表表产产品品类类型型户户型型类类型型户户型型面面积积 户户型型均均价价户户型型总总价价单单一一产产品品容容积积率率社社会会新新锐锐青青年年之之家家高层（18层）两房753900292500青青年年持持家家高层（18层）小三房953900370500望望子子成成龙龙小小太太阳阳小高层（11层）小三房/大三房95/1153900370500/448500 小高层（12层）小三房/大三房1153900332500/402501后

7、后小小太太阳阳小高层（13层）小三房/大三房1153900332500/402502小高层（14层）小三房/大三房1153900332500/402503小高层（15层）小三房/大三房1153900332500/402504后后小小太太阳阳小高层（11层）小三房/大三房115/1303900448500/507000三三代代孩孩子子小高层（11层）大三房1303900507000小高层39000健健康康养养老老老老人人1 1、2 2、3 3代代小高层39000小高层39000富富贵贵之之家家富富贵贵之之家家1 1小高层39000富富贵贵之之家家2 2小高层39000小高层39000经经济济务务

8、实实390003900填填写写部部门门： 黄黄色色区区域域市市场场部部；蓝蓝色色区区域域设设计计部部注注：1 1、行行目目所所列列客客户户，为为表表一一和和表表二二叠叠加加后后价价值值对对应应的的客客户户。 2 2、空空白白内内容容是是市市场场部部依依据据所所选选取取客客户户的的价价值值观观模模拟拟推推证证得得出出，目目前前市市场场上上此此类类客客户户购购买买产产品品情情况况（产产品品类类型型和和售售价价）可可作作为为一一般般性性参参考考。 3 3、单单一一产产品品容容积积率率是是设设计计根根据据当当地地日日照照等等规规范范，假假设设项项目目整整体体只只做做一一种种产产品品的的最最饱饱和和净净

9、建建设设用用地地容容积积率率。表表4 4：单单一一产产品品成成本本假假设设法法细分客户ABCDEFGHIGKLMNO 容积率000000000000000建筑类型多层6F小高层11F 小高层18FLOFT宽景HOUSE情景洋房合院叠T密TTH独立别墅高层32F超高层44F架空层商业公建商业土地及固定配套费用（总值暂视为不随建筑面积变化）2 20 02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 92 20

10、02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 92 20 02 20 0. .4 49 9成本构成土地费用5.865.865.865.865.865.865.865.865.865.865.865.865.865.865.86开发前期准备费167.53167.53167.53167.53167.53167.53167.5

11、3167.53167.53167.53167.53167.53167.53167.53167.53配套设施费600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46园林设施费315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20社区管网费194.79194.79194.79194.79194.79194.79194.79194.79194.7919

12、4.79194.79194.79194.79194.79194.79开发间接费540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77期间费用195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89建筑安装费用（随建筑类型与建筑面积变化）1623.631630.361660.511971.061271.621271.621271.621386.971

13、350.601470.741639.822144.322231.531336.202556.40主体建筑费1507.631509.361524.511825.661157.621157.621157.621267.971231.601351.741505.822005.322029.531169.202032.40主体安装费116121136145.4114114114119119119134139202167524单方成本3644.133650.853681.003991.563292.123292.123292.123407.463371.093491.233660.314164.8242

14、52.033356.694576.89市场售价450045004500450055005500550070008000800080008000800080008000财务指标单方净利润净利润IRR财务指标销售净利率填填写写部部门门： 黄黄色色区区域域成成本本部部；蓝蓝色色区区域域财财务务部部注注：1 1、此此表表的的目目的的是是检检查查选选取取的的每每一一种种产产品品单单位位面面积积获获利利能能力力，排排除除单单位位面面积积不不能能获获利利或或获获利利过过薄薄的的产产品品，所所以以每每一一列列的的填填写写都都是是以以假假设设该该项项目目仅仅有有这这一一种种产产品品为为前前提提的的。 2 2、总

15、总成成本本拆拆分分成成固固定定部部分分和和可可变变部部分分，第第二二级级细细分分的的条条目目请请参参考考，如如有有更更细细致致的的数数据据可可进进一一步步拆拆分分制制作作，表表格格形形式式不不要要求求。表表5-15-1：竞竞品品客客户户构构成成表表客户构成比例雅居乐雍华庭云珠花园时代美居社会新锐青年之家15%25%无青年持家无25%5%望子成龙小太阳10%20%10%后小太阳15%20%20%三代孩子30%10%25%健康养老 老人1、2、3代无无10%富贵之家富贵之家115%无15%主要是别墅及类别墅产品富贵之家215%无15%经济务实无无无小小结结：1、花都销售最好的楼盘是雅居乐雍华庭，该

16、楼盘客户主要涵盖了望子成龙及社会新锐、富贵2；其中对应的产品分别是小高层、别墅及联排别墅,但该类客户对地块的要求高；2、花都其他楼盘的产品相对单一，一般城区内以小高层为主（1118居多），中小户型的消化速度优于大户型，主要购买客户是社会新锐、望子成龙；3、可以看出：花都最主要的购买客户是望子成龙；望子成龙是市场的中坚，是最值得关注和研究的细分人群；4、基于花都快速增长的经济发展趋势，特别是在汽车城区域,青年之家将是次要的目标客户群；区内各盘一般都没有涵盖健康养老和经济务实家庭；表表6-16-1：产产品品配配比比方方案案表表方案一：全部18层小高层产品类型容积率面积比例户型区间社会新锐青年之家1818小小高高层层6%6%8080青年持家1818小小高高层层4%4%80801818小小高高层层10%10%9595望子成龙小太阳1818小小高高层层10%10%95951818小小高高层层20%20%115115后小太阳1818小小高高层层5%5%95951818小小高高层层30%30%115115三代孩子1818小小高高层层15%15%130130方案二：11层小高层18层小高层产品类型容积