房地产企业土地增值税的计算流程.docx

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1、账务处理房地产企业土地增值税的计算流程房地产企业的土增税是采取先预交后清缴的方式进行的：I0先计算扣除数（包括买地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除）2 .计算收入3 .收入减扣除数=增值额4 .增值额/扣除数=增值率5 .按税率计算税额基本步骤是这样的，详细内容如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额X税率1、公式中的“增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建

2、筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%o增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%o增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%o增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%o上面所列四级超率累进税率每级”增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:（一）

3、增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额X30%（二）增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额X5%（三）增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额X50%-扣除项目金额X15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额X35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。房地产土地增值税的计算如何处理？根据国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995IiO号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开

4、发即转让的,计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制炒买炒卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。第三，对取得土地使用权后进行房地产开

5、发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不

6、尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。财务管理制度第一章会计槌勾设置会计机构的设置，必须根据实际情况，以精简、高效率为原则，按本公司实际需要设置适当部门，在总经理的领导下进行工作。第二章财务部人员岗位责任制每个企业要根据本单位的实际情况，建立财务人员岗位责任制，以便分清责任。各施其职，各尽其责。设置一人一岗，或一人多岗，坚持精简、高效率的原则，切实做到事事有人管，人人有专责，办事有标准，工作有检查，业绩有奖惩，保证会计工作有秩序地进行。第一条设财务部主管一人1在总经理的领导下，开展财务工作，组织本部门内业务分

7、工，明确会计人员职责范围，研究、布置各项具体财务会计工作。2、加强财务管理，严格控制费用开支，3、建立健全财务会计核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析。4.办理向银行借款的一切手续，并组织监督实现。5、加强往来帐目的管理，能及时提供客户的货款资料，协同总经理、出纳催收货款，加速资金回笼，及时与供应商核对帐目，安排货款清偿，加快资金周转速度，提高资金使用效果。6、参加本公司业务经营管理会议，参与经营决策，充分利用会计资料，分析经济效果，预测经济前景，为公司领导决策提供可靠有用信息，当好领导的参谋和助手。7、负责向本公司领导报告财务状况和经营成果，解释财务方面的情况。8、负责会计重要资料档案

8、的保管，做好调查记录。9、负责提供对外的会计报表、资料，并签名盖章，按会计制度及规定时间及时送报各级主管部门。第二条设会计岗位一人。1根据有关企业会计制度规定会计科目，设置总帐，做好结帐、对帐工作，保证帐帐相符。2、负责做到按时、按质、按量报送公司内部所有报表。3、负责存货、固定资产、低值易耗品的会计核算。4、对公司存货、资产或管理上存在的问题，提出建议，改善管理等措施。并编制损益表、资产负债表、现金流量表（年报）。第三条设出纳岗位一人1办理现金收付和银行结算业务，每笔业务必须经过会计人员的审核、编制记帐凭证，出纳才能办理款项的收付,记帐凭证必须加盖现金收讫、现金付讫、银行收讫、银行付讫”的印

9、章，不得以白条抵充库存现金,更不得挪用现金，严格控制签发空白支票。如因特殊情况，确须签发不填注金额的转帐支票时，必须在支票上注明收款单位名称、用途、签发日期、规定限额和报销期限。2、登记现金和银行存款日记帐，必须根据已办理完毕的收付款凭证，逐笔J1砺登记，并每日结出余额，要做到帐帐相符、帐实相符，月末要编制银行余额调节表，对于未达帐项，要及时提出直询。3、保管库存现金和有价证券，要确保资金安全和完整无缺，如有短缺，要负赔偿责任。4、妥善保管印章，严格按规定用途使用，签发支票所用的各种印章，不得全部交由出纳一人保管。办理销售款项的结算业务，配合有关部门及时做好催收销售货款工作。6、每笔业务发生收

10、款时，应由出纳员开收款收据，即交由会计编制记帐凭证，以便及时记帐。7、负责办理总经理、财务主管交办的临时性业务。第三章财务管理制度为了加强管理、提高经济效益，适应企业发展需要，现根据本公司具体情况，结合国家有关规定，特制定本制度,以便全体工作人员执行。第一条一般规定1本公司在经济活动中所发生的资金收入和支出，统一由财务部负责办理，财务部是代表公司对外结算债权、债务的唯一机构。未经授权和委托，任何人无权处理有关资金收支的工作，任何越权行为都是无效的，并应对其所造成的后果负责任。2、财务部门工作人员必须廉洁奉公，严以律已，不谋私利，如发现有利用工作之便，进行挪用公款，假公济私,贪污舞弊，监守自盗等

11、行为，一律加倍处罚，严惩不贷。因此，会计与出纳必须明确分工，各施其职，相互制约，即相互合作又相互监督。按照会计管帐不管钱，出纳管钱不管帐（指除现金、银行日记帐外的帐）的原则进行工作。每月终盘点现金，双方核对现金、存款帐目，并将存在问题向上级报告。3、凡是支付款项必须取得合法的、有效的单据，经手人应该在单据上签名、盖章、整理好单据，经有权审批的领导批准，会计人员核对无误并符合支付原则，方可办理报销支付款项，如手续不全，内容有错或可疑，财务人员有权拒绝付款。4、为保障公司财产的安全不致流失，凡是公司的资产都应设置帐簿登记，由专人负责管理。会计与管理人员按情况规定月、季、年终盘点一次，进行财产清查。

12、对于损坏、变质或短缺情况，由直接责任人（或使用人）提出报告，经批准方可办理报废注销手续。5、强化公司管理，公司与外界签订的一切经济合同，最终由财务部负责执行，财务部建立经济合同管理档案。派专人负责管理，严格按合同规定的权利义务执行，以维护公司的经济权益。第二条资金的管理1禁止任何人以任何借口，不经过正当审批手续，非法调走或挪用资金，财务部门有权制止这些违法行为，拒绝支付款项。1因公借款，经手人必须在事毕后3-5天内（如购物出差回来等）办理报帐手续。2、公司支付任何款项，必须凭合法的有效发票或有关收费凭证，并经办人签名或盖章确认，注明付款理由，按审批权限报有关领导批准后，财务部审核签字后，方可办

13、理支付款项业务。3、凡属预付款项，由经办人提出书面申请，按审批权限报有关领导批准后，连同合同或有关文件交财务部审核，总经理签字后方可办理付款，但在该项业务完结，经办人必须取得对方正式发票合法的收款凭证，交由财务部结清往来帐目，否则造成损失由经手人负责。4、工作人员因工作失职，所造成的罚款或其他经济损失，应由责任者本人负责，公司拒绝接受任何解释。第三条低值易耗品管理1低值易耗品是指单价在20xx元以下，不是使用一次而是多次重复使用，使用其在一年或一年以上的用具和物品。低值易耗品购置的审批权限及各种程序办理，不能擅自购买,否则作违反反纪律处理。2、使用人必须办理领用低值易耗品手续，方能领用并成为当

14、然的.保管人，妥为保管，如使用人调离岗位，应办理移交手续，年底前对实物进行盘点，核对帐目，检查财产实际情况。3、低值易耗品如因使用人的主观原因造成损坏或遗失,使用人应负赔偿责任。根据价值大小，如若发现利用工作之便，化公为私，占为已有，更要严肃处理。第四条费用开支管理二、办公费1购买办公用品、用具等均由行政人事后勤部统一负责，公司各部门按实际需要列出清单，交行政后勤部统一处理。严禁各部门擅自购买，并要严格控制其开支金额。2、凡购买所有的物品，均须办理验收入库，并按审批权权限报有关领导审批，方能报销。行政人事部门要指定专人按部门或个人建立低值易耗品辅助台帐，及时登记领退情况，职工离开本公司时，必须

15、办理移交手续，丢失和损坏的物品，要其本人赔偿。三、借款程序1借款人填写借款单，部门主管签字。2、财务部主管按用途、计划、实际开支情况审核。3、总经理或副总经理根据部门主管、财务部意见以实际需要另外审批。4、会计人员根据各级主管审批借款单填制记帐凭证。5、出纳员根据会计凭证给予付款，借款人签名。四、报销程序1、报销人将票据粘贴好，填写内容、金额，送部门主管、主管经理。2、财务部主管根据公司有关规定，逐一审核，签署意见。3、总经理或副总经理根据各级主管的联签和公司相关规定进行批示。4、会计人员根据各级主管批签的票据进行核算，填制记帐凭证。5、出纳员要报销人或收款人签字，根据记帐凭证付款或冲帐，实行多退少补。第五条存货管理一、建立以仓库工作为基础，生产、采购参与管理，财务给予监督的存货管理体系。二、建立存货月终（每月最后一天）盘点制，并填制盘三、仓库工作，在实物管理上，仓库管理员必须处理好日常工作，做好货物的收进、发出及登记工作。第六条往来帐款管理1会计人员要正确、及时地做好应收帐款、应付帐款、其他应收款、其他应付款、预收帐款、预付帐款的核算工作。2、反映债权、债务的存在和坏帐情况，定期清理各种往来帐款，每月与客户核对，防止坏帐损失。3、应分别将不同单位的名称和个人姓名设立明细帐户，