行业报告东方金诚：2023年我国RMBS信用风险回顾与2023年展望_市场营销策划_重点报告20.docx

《行业报告东方金诚：2023年我国RMBS信用风险回顾与2023年展望_市场营销策划_重点报告20.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《行业报告东方金诚：2023年我国RMBS信用风险回顾与2023年展望_市场营销策划_重点报告20.docx（12页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、2023年我国RMBS信用风险回顾与2023年展望摘要结构融资部李睿不同年份发行RMBS期间累计连约率我国RMBS发行概况2022年2021年202。年发行单数（单）36255发行规模总额（亿元）245.414993.4243.86借款人加权平均收入债务比（%）34.5854.5759.31加权平均账龄（年）4.594.264.66抵押房产城市个数（个839280抵押房产加权平均1TV（%）52.2149.0749.31抵押房产位于一、二线城市OPB占比（%43.9052.6157.88AAA档证券占比（%100.00100.0089.05超额利差（）2.281.671.381.00%0.90

2、%0.80%0.70%0.60%0.50%0.40%0.30%0.20%0.10%0.00%住宅销售及个人住房贷款投放：1）房地产市场延续2023年底的调整态势，供需两弱，销售疲软；2）居民购房观望情绪较高，2023年个人住房贷款规模增速大幅放缓；3）疫情反复背景下，城镇居民人均可支配收入增速明显放缓，失业率反弹，城镇居民房贷偿债压力增大。产品发行：受住房贷款投放供给不足的影响，2023年RMBS发行单数及规模均创2015年以来的新低，新发产品超额利差上升。存续期产品表现：1）违约：资产池累计违约率维持低位，远低于次级档占比，新增违约率保持相对平稳，未见受“断供潮”事件明显影响；2）早偿：受新

3、旧贷款利差走阔、购房人投资消费意愿下降等影响，2023年RMBS资产池早偿率均值同比有所抬升；3）回收：截至2023年2月末，存续期超过48期的存续RMBS产品，违约回收率均值为34.65%。2015年发行产品2017年发行产品2019年发行产品2023年发行产品2016年发行产品2018年发行产品2023年发行产品，2023年发行产品RMBS资产池平均年化早偿率（CPR）CM0.0%-96CZNSoegg1591317212529333741454953576165697377展望：1）预计2023年房地产市场整体成交有望小幅回暖，但考虑房地产贷款集中度管理延迟过渡期政策的出台，预计2023

4、年RMBS发行规模将维持低位；2）2023年房地产定调“促需求、保交付、防风险”，有利于提振购房者对房屋交付信心，增强其还款意愿，预计RMBS资产池将维持低违约率水平;3）预计新旧住房贷款利差进一步走阔，住宅市场成交回暖背景下，置换需求有望增加，预计RMBS资产池早偿率将维持在历史较高水平。一、2023年我国住宅销售市场及个人住房贷款投放情况2023年，房地产需求端和融资端利好政策频出，但受多地疫情反复，宏观经济面临下行压力，居民收入预期转弱，且政策传导落地生效仍需一定时间，全年房地产市场延续2023年底的调整态势，供需两弱，销售疲软2023年以来，为防范行业系统性风险，中央及各地政府年初在需

5、求端推出放松限购限贷、下调首付比例等系列维稳利好政策，但受前期“三道红线”、“银行贷款集中度管理”等融资强管控政策传导滞后影响，叠加多地疫情反复，宏观经济下行压力增加，房地产行业景气度持续下行，融资端投资者风险偏好低位，部分房企自身造血能力不足，出险房企增加。11月份以来，地产利好政策密集出台，在供给侧陆续推出银行信贷支持、债券融资支持和股权融资支持的“三支箭”，用于房企流动性纾困和满足合理融资需求，同时通过政策性银行专项借款、专项借款配套融资等措施实现“保交楼”；需求侧鼓励各地方因城施策继续松绑限购限售，合理确定个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，推动刚性和改善性住房需求恢复。上述政策的

6、出台，极大提振市场信心。但政策落地到效果实现需要时间，且在宏观经济增速放缓及人口负增长带来的人口红利消失背景下，居民收入预期弱，年中多地期房“停工断贷”进一步打压购房信心，压抑中长期购房需求，需求仍有待修复。2023年房地产市场延续2023年底的调整态势，整体市场供需两弱。全年全国住宅商品房销售面积11.46亿平方米，住宅商品房销售额11.67万亿元，同比分别下降26.8%和28.3%,销售疲软。供给方面，2023年全国住宅新开工面积共8.81亿平方米，同比大幅下降39.8%,全年全国住宅商品房开发投资1006万亿元，同比下降9.5%,自1998年以来首次全年同比出现下降。图表1：国内住宅销售

7、情况（左）及住宅项目新开工及开发投资情况（右）（单位：万平方米、%）数据来源：中国人民银行、国家统计局、国家资产负债表研究中心，东方金诚整理在需求端利好政策带动下，住房贷款加权平均利率持续下降，但在房地产市场价格横盘或走弱以及收入预期转弱影响下，居民购房观望情绪较高，个人住房贷款需求下降明显，2023年个人住房贷款规模增速大幅放缓随着各地需求端利好政策的出台，住房贷款加权平均利率从2023年末的5.63%持续下降至2023年末的4.26%,但在房地产市场价格普遍横盘或走弱、理财产品收益率普遍下降以及收入预期转弱影响下，居民购房观望情绪较高，去杠杆意愿有所抬升。根据国家资产负债表研究中心的数据，

8、2023年末，居民整体杠杆率维持在2023年末的61.9%,同比未发生变化，分季度看，四个季度增幅分别为-0.1、0.2s0.1和-02个百分点。单从债务端来看，居民债务全年增长5.4%,相比非金融企业部门债务增速9.8%和政府部门债务增速13.6%,增速最低；其中个人经营性贷款保持16.5%的较高增速，其他消费性贷款增长2.8%,住房贷款仅增长18%。2023年以来，各季度末个人住房贷款规模同比增速自2011年以来首次降到10%以下且各季度增速持续放缓。图表2:居民杠杆率（左）及个人住房贷款余额（右）（单位：、亿元）数据来源：中国人民银行、国家统计局、国家资产负债表研究中心（左图），同花顺i

9、Rnd（右图），东方金诚整理疫情反复背景下，2023年城镇居民人均可支配收入增速明显放缓，低于实际8P增速，失业率有较大反弹，城镇居民的房贷偿债压力整体增大2023年，我国城镇居民人均可支配收入和实际GDP增速同比均有较大程度放缓，我国城镇居民人均可支配收入实际增速为1.90%,低于实际GDP增速3.0%虽然整体差值低于2023年，但季度项差值有所扩大。同期，居民失业率整体有所攀升，其中2023年4月末失业率接近2023年高峰值，2023年末达到5.50%,同比增加0.40个百分点。在收入增速放缓及高失业率的压力下，借款人的房贷偿债压力整体增大。图表3:城镇居民可支配收入增速及GDP增速（左）

10、及城镇失业率情况（右）（单位：%）8SK88SXSNA1CoJM乐万号CWUIUK同肉夕,抵押物特征方面，房产分布城市个数平均为83个，抵押物前三大城市占比平均为25.35%,区域集中度略有下降；其中位于一、二线城市1OPB占比平均值为43.90%,一手房占比54.77%,同比分别下降8.71个百分点和18.84个百分点；加权平均初始贷款价值比（1TV）52.21%,较2023年同比增加3.14个百分点，仍低于我国个人住房贷款1TV约60%的平均水平。抵押物相关指标的变动主要受“22邮元家和1”单只产品影响较大，该产品抵押物一二线城市占比为34.91%、一手房占比仅25.18%、1TV为61.

11、55%。图表5:各年新发行RMBS资产池特征项目2023年2023年2023年2019年单户贷款平均OPB（万元）30.8940.7939.6832.74最大单笔贷款OPB占比（）0.090.120.150.19借款人加权平均年龄（岁）40.8741.8441.1540.27借款人位于30-40岁OPB占比（%）38.4734.5336.5434.94借款人加权平均收入债务比均值（）34.5854.5759.3141.64借款人加权平均收入债务比中位数（）33.8037.7342.2642.26加权平均贷款账龄（年）4.594.264.664.19抵押房产城市个数（个）83927980抵押房产

12、加权平均1TV（%）52.2149.0749.3147.66抵押房产位于一二线城市OPB占比（）43.9052.6157.8852.59一手房占比均值（%）54.7773.6175.7776.69数据来源：各产品发行说明书，东方金诚整理产品设计方面，2023年新发3单产品均设置优先/次级、信用触发事件等交易结构，分层方面均无中间档，“22中盈万家1”、“22工元乐居1”和“22邮元家和1”次级占比分别为9.51%、9.37%和11.38%,与2023年新发产品次级占比均值11.51%（中位数10.39%）水平接近。2023年新发行产品资产池加权平均贷款利率保持在较高水平，同时受益于适当宽松的货

13、币政策及1季度前市场对经济稳增长的强烈预期，证券端发行利率下降明显，产品超额利差上升2023年新发RMBS超额利差?平均值为2.28%,较2023年和2023年分别上升0.61个百分点和0.90个百分点。一方面，按平均贷款账龄倒推，2023年发行产品资产池主要对应2017年2018年住房贷款利率上升期，资产池加权平均利率均值4.81%,较2023年下降0.09个百分点，但均高于2023年和2019年0.07个百分点、0.04个百分点；另一方面，2023年发行RMBS发起机构均为国有银行，受益于1季度央行降息宽松的货币政策及市场对全年稳增长、经济好转的强烈预期影响，2023年的RMBS发行利率3均值为2.52%,较2023年、2023年分别下降0.71个百分点和0.84个百分点。1一二线城