江西天施康公司拟处置闲置资产涉及的资产组合价值评估项目资产评估报告.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制江西康恩贝天施康药业有限公司拟处置闲置资产涉及的资产组合价值评估项目资产评估报告坤元评报(2023)433号(共一册第一册)坤元资产评估有限公司二O二三年五月四日资产评估报告.摘要2资产评估报告正文4一、委托人（产权持有人）及其他资产评估报告使用人4二、评估目的5三、评估对象和评估范围5四、价值类型及其定义6五、评估基准日6六、评估依据6七、评估方法8八、评估程序实施过程和情况13九、评估假设14十、评估结论14十一、特别事项说明15十二、评估报告使用限制说明16十三、资产评估报告日17资产评估报告附件一、与评估目的相对应的经济行为文件18二、委托人（产权

2、持有人）营业执照22三、评估对象涉及的主要权属证明资料23四、委托人（产权持有人）的承诺函38五、签名资产评估师的承诺函39六、资产评估机构备案公告40七、资产评估机构法人营业执照41八、签名资产评估师职业资格证书登记卡42九、资产评估委托合同44成本法评估结果汇总表及明细表48收益法评估结果汇总表及明细表57声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制.二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，

3、本资产评估机构及资产评估师不承担责任.本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人.本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证.三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任.四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系：与相关当事

4、人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见.五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响.江西康恩贝天施康药业有限公司拟处置闲置资产涉及的资产组合价值评估项目资产评估报告坤元评报(2023)433号摘要以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。一、委托人(产权持有人)及其他资产评估报告使用人本次资产评估的委托人及产权持有人均为江西康恩贝天施康药业有限公司(以下简称天施康药业)

5、。根据资产评估委托合同，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。二、评估目的根据浙江康恩贝制药股份有限公司总裁办公会议(2023)6号会议纪要，鹰潭高新技术产业开发区管理委员会拟有偿收回天施康药业位于鹰潭市高新区万宝至路11号的闲置国有土地使用权及地上附着物，为此需要对上述事项涉及的资产组合价值进行评估。本次评估目的是为该经济行为提供涉及的资产组合价值的参考依据。三、评估对象和评估范围评估对象为涉及上述经济行为的天施康药业持有的资产组合。评估范围为天施康药业申报的位于鹰潭市高新区万宝至路11号的建筑物类固定资产、设备类固定资产和土地使用权，截至评估基准日，上述资产账

6、面价值合计39,439,825.26元，除少量建筑物对外租赁外，其余均处于闲置状况。四、价值类型本次评估的价值类型为市场价值.五、评估基准日评估基准日为2023年3月31日.六、评估方法根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用成本法和收益法进行评估.七、评估结论经综合分析，本次评估最终采用成本法测算结果作为天施康药业拟处置闲置资产涉及的资产组合的评估价值，评估价值为47,822,400元（大写为人民币肆仟渠佰捌拾贰万贰仟肆佰元整），与账面价值39,439,825.26元相比评估增值8,382,574.74元增值率为21.25%.本评估结论包含增值税.八、评估结论的使用有效期

7、本评估结论仅对天施康药业处置闲置资产之经济行为有效.本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2023年3月31口起至2024年3月30日止.九、对评估结论有重大影响的特别事项1 .根据天施康药业提供的鹰潭市隆龙测绘有限公司受鹰潭高新技术产业开发区国有资产监督管理委员会委托出具的现状报告测绘书，6项建筑物（建筑面积合计886.57平方米）尚未取得不动产权证，研发中心大楼、办公楼、仓库、宿舍楼和食堂测绘面积合计为18,286.62平方米，与权证记载面积17,664.13平方米存在差异.对于上述建筑物，本次评估按测绘面积进行评估，若该面积与最终实际面积存在差异，将影响本次评估结果.2 .根据天施

8、康药业申报并经评估专业人员核查后确定天施康药业持有的土地使用权中有80亩尚未开发。本次收益法评估时已将上述尚未开发土地作为非经营性资产考虑.资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。江西康恩贝天施康药业有限公司拟处置闲置资产涉及的资产组合价值评估项目资产评估报告坤元评报（2023）433号江西康恩贝天施康药业有限公司：坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，分别采用成本法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟处置闲置资产涉及的资产组合在2023年3月31日的市场价值进行了评估.现将资产评估情况报告如下

9、：一、委托人（产权持有人）及其他资产评估报告使用人（一）委托人（产权持有人）SE况1 .名称：江西康恩贝天施康药业有限公司（以下简称天施康药业）2 .住所：江西省鹰潭市余江区交通北路320国道以北3 .法定代表人：刘辉4 .注册资本：人民币28,000万人民币5 .类型：其他有限责任公司6 .统一社会信用代码：9136060074605548927 .登记机关：鹰潭市行政审批局8 .经营范围：小容量注射液、片剂、硬胶囊剂、颗粒剂、茶剂、滴丸剂（含中药前处理及提取）、中药饮片（净制、切制、蒸制、炒制、炙制、帽制、埔制、煮制、制炭）（以上项目限于余江分公司经营）：口服液、合剂、糖浆剂、口服溶液剂（

10、以上项目限于贵溪分公司经营）.（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（二）其他资产评估报告使用人根据资产评估委托合同，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人.江西康恩贝天施康药业有限公司拟处置闲置资产涉及的资产组合价值评估项目资产评估报告二、评估目的根据浙江康恩贝制药股份有限公司总裁办公会议（2023）6号会议纪要，鹰潭高新技术产业开发区管理委员会拟有偿收回天施康药业位于鹰潭市高新区万宝至路11号的闲置国有土地使用权及地上附着物，为此需要对上述事项涉及的资产组合价值进行评估.本次评估目的是为该经济行为提供涉及的资产组合价值的参考依据.三、评估对象和

11、评估范围评估对象为涉及上述经济行为的天施康药业持有的资产组合.评估范围为天施康药业申报的建筑物类固定资产、设备类固定资产和土地使用权，截至评估基准日，上述资产合计账面价值39,439,825.26元，具体内容如下：单位：人民币元序号项目账面原值账面价值1建筑物类固定资产51,378,403.4336,069,343.902设备类固定资产3,265,(X)731806,825.603上地使用权3,807,415.042,563,655.76合计58,450,825.7839,439,825.261 .建筑物类固定资产建筑物类固定资产共26项，其中房屋建筑物11项，主要包括研发中心大楼、办公楼、仓

12、库等，均建成于2013年，主要为钢碎结构，建筑面积合计19,173.19平方米；构筑物15项，包括围墙、运动场、室外道路等，建成于2013年至2015年.上述建（构）筑物均位于鹰潭市高新区万宝至路11号.截至评估基准日，6项建筑物尚未取得不动产权证，除少量建筑物对外租赁外，其余建（构）筑物均处于闲置状态.2 .设备类固定资产设备类固定资产共计2项，包括载客电梯和变压器及配套设备，均分布于天施康药业厂区内.截至评估基准日，上述设备处于闲置状态.3 .土地使用权土地使用权1宗，土地面积81,358.00平方米，位于鹰潭市高新区万宝至路11号，为工业出让用地.截至评估基准日，上述宗地条件为“五通一平

13、”，土地款项已付清，已取得不动产权证书，处于闲置状态.其中尚未开发的土地面积为80亩.委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致.四、价值类型及其定义（一）价值类型及其选取：评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型.经评估专业人员与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型.需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异.（二）市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正

14、常公平交易的价值估计数额.五、评估基准日为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托人确定本次评估基准日为2023年3月31日，并在资产评估委托合同中作了相应约定.评估基准口的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的.六、评估依据（-）经济行为依据浙江康恩贝制药股份有限公司总裁办公会议（2023）6号会议纪要.（二）法律法规依据1 .资产评估法；2 .国有资产评估管理办法；3 .国有资产评估管理若干问题的规定；4 .企业国有资产监督管理暂行条例；5 .企业国有资产评估管理暂行办法；6 .关于加强企业国有

15、资产评估管理工作有关问题的通知；7 .企业国有资产法；8 .企业国有资产交易监督管理办法；9 .民法典等；10 .有关其他法律、法规、通知文件等.（三）评估准则依据1.资产评估基本准则；资产评估报告2 .3 .4 .资产评估执业准则一5 .资产评估执业准则一6 .资产评估执业准则一7 .资产评估执业准则一8 .资产评估执业准则一9 .资产评估执业准则一资产评估职业道德准则：资产评估执业准则一一资产评估程序；一资产评估报告；一资产评估委托合同一资产评估方法；一资产评估档案；一不动产；一机器设备：10 .企业国有资产评估报告指南：11 .资产评估价值类型指导意见：12 .资产评估对象法律权属指导意见.（四）权属依据1 .天施康药业提供的营业执照；2 .天施康药业提供的不动产权证书：3 .与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议及其他会计资料；4 .其他产权