养老院可行性报告.docx

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1、养老院可行性报告养老院可行性报告现如今，养老院也需要进行市场调查和可行性分析，与其他行业一样。开办养老院不仅需要有爱心，也需要考虑商业利益。虽然养老服务是微利甚至不盈利的，但是仍有人投资建养老机构纯为回报社会。然而，养老机构开办后，如何保持其自身发展仍是一个需要解决的问题。因此，在开办养老院之前，需要做出详细的养老院可行性报告，以确保投资的可行性。一、办院可行性分析养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，需要投资者有清醒的认识。进行可行性分析时，需要考虑市场容量和特点，目标客户，现有面积的收支比例分析，老年服务项目，周边老年愿意接受哪些服务项目，市场获利分析，制定价格以及老人接受范围，养老院

2、周边老人经济收入和人员职业分析，公众宣传，经营管理养老院，员工来源和工资标准，日常各项开支和第一年总费用支出的匡算，经济收益保本点和经济保本运作需要的时间，装修设计和费用，设备、设施、器具种类和费用计划，以及投资计划。盈亏的主要因素是入住率和服务成本。服务成本包括房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。其计算公式为（预期入住人数X收费）-服务成本即为盈亏。收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。养老机构的主要风险包括三个方面。首先是入住率不足，导致硬性开支无法有效摊薄，从而不能实现资产的良性循环。其次是老人的收费风

3、险，由于老人及子女的财务状况不佳等原因，老人不能及时续费，养老机构难以将老人赶出门，造成垫付费用的局面。第三是老人的意外伤害风险，老人属于高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。以深圳市为例，从市场角度来看，深圳是一个适合老年人养老的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构86家，床位共计3500余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求,应该还有很大的发展空间。目前深圳市内养

4、老机构发展评价方面，深圳市养老机构从数量上来看，发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少行业领军型的养老机构。具体来讲，百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。百床以上收费在IOOO元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬

5、性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。小型养老机构，也称家庭式养老院，床位少于30张。这种机构经营形式灵活，前期投入较小，特别适合在生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，以获得房屋租金等方面的优惠。有可能争取到福彩基金的投入。例如，“星光老年之家”就用这种方式争取到前期经

6、营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩前期投入的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。因此，迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。收支情况分析：以50张床位、四人间养老院为例，开办养老机构前期投入包括租金投入、房屋改造和简单装修费用、基本设施配备、开业仪式和相关宣传费用。其中，租金必须控制在200元/床/月以下，租用

7、经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施。房屋改造和简单装修费用约投入6万元。基本设施配备包括床、床头柜和一人一格的衣橱、床上用品、室内每人一个圈椅、电视、活动室设施、餐饮设施、洗衣设备、洗澡设备和办公设施。开业仪式和相关宣传费用约元。以上租金、装修、设施和宣传共计投入元。养老机构年度运营投入包括员工工资，包括院长（兼会计）1人、副院长兼采购1人、护理员5人、厨师2人。以上共计9人，计元。2、伙食费用成本为元，水电费用为元，取暖费用为元，办公费用为7200元，设备耗材和维护等费用为2000元，租金为10万元，以上投入合计为元。3、根据80%床位利用率和680元的收费标准，

8、预测养老机构的收入为：床位费用为元，服务费用为元，餐费为元，水电费用为9600元，取暖费用为9600元，以上收入计为元。4、经营评估：此规模设计的养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。若床位利用率达到全年平均80%,每年可做1万元的资产折旧和5000元的意外损耗，预计收入为元。每位老人入住时需缴纳5000元的意外保证金，可暂收付元，其中60%可用于抵付前期投入，其余作为周转资金和出院返还。三、开办养老机构相关手续：1、开办养老机构应具备符合当地养老服务机构发展规划的条件，有规范的名称，有固定的场所和服务设施，有室外活动场所，有相应的资金（前期投入约1万元/床），有与其业务相适应的从业人员（

9、医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。2、开办养老服务机构，需要提交开办组织或个人的身份证明、机构章程、资金状况证明、场所证明、消防安全和卫生防疫证明，以及与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。3、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。2、申请开办养老院的

10、人应遵循相关规定和民政部门的要求，经过民政部门和相关部门的验收合格后，市民政部门将颁发登记证书。3、获得登记证书后，申请人应按以下规定办理手续：一）对于利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申请人应凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续。二）对于利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申请人应凭登记证书按照事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续。三）对于开办营利性养老服务机构，申请人应凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。4、养老机构享受优惠和社会资源利用1、养老机构可享受居民价优惠的水、电和电话安装服务。需要每年向民政部门申请审批。2、符合星光老年之家投入条件的养老机构，可申请福彩基金注入。3、养老机构可以利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。