重要税务管控点管控方案.docx

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1、房地产开发流程重要税务管控点管控方案（试行）一、 法务财务尽调报告：（一）介入方式。在寻找到合适的二手地项目后，公司需要聘请第三方对标的公司编制法务及财务的尽调报告，以确认标的公司是否存在重大法务财务风险。投资部在取得报告后，需要向财务部提供法务财务尽调报告，在税务岗审阅相关涉税条款后，将可能产生的税务问题以书面形式告知投资部，投资部与税务岗就可能产生的风险进行讨论，并由双方共同评估风险层级，并决定是否将涉税风险在投资测算报告中体现。（二）税务职责。对尽调报告内容可能涉及的税务问题，以书面方式向投资部提出风险告知及建议。（三）管控抓手。投资报告财税测算部分，应经过税务岗签署意见。二、 项目定位

2、会（-）介入方式。在拿地结束后，营销部需要根据土地性质、政府要求、地理位置等条件，对物业形态、推盘节奏、营销策略进行初步规划，营销部在完成初步规划后，会与设计、运营、客服、成本、财务等部门召开交圈会，参考各部门意见后，对营销方案进行进一步修改。在营销部完成营销方案修改后，需要抄送给税务岗进行复核，以确认前期的税务意见是否在营销方案中反应，如果没有，需要与营销部共同沟通原因，并确认最终营销方案。（二）税务职责。关注项目物业形态、售价，对照当地普通住宅标准，提出优化方案建议。（三）管控抓手。1、营销方案应经过税务岗签署意见。2、所有上会的方案应经事业部税务岗签署意见，否则不得上会。三、取得工规证：

3、（一）介入方式。取得工规证后，运营需要向财务部提供详细的项目设计数据（如项目分期、业态、建筑面积、可售面积等），税务经理重新进行税负测算，以确认前期复核后的税筹方案没有重大变化；如果有重大变化,如果修改为政府意见，则需要调整税筹方案及测算新的税负；如果为工程部要求，则需与设计部，工程部协商，共同决定最终方案。（二）税务职责。根据更新的项目数据，重新进行税负测算并修改税务筹划方案。（三）管控抓手：事业部税务经理应根据实际规证取得情况，及时更新项目测算数据，并在月度报送的“土地增值税管理规划报表”中予以体现。四、编制招标条件（一） 介入方式：采购部制定标准化招标条件，并由税务部审核；对于特殊事项的

4、，如涉及重大法律或税务问题的，应召集与成本、法务及财务部召开会议，对招标条件进行评估。税务岗应重点关注总包、批量精装总包的标准采购采购，提出相应的税务意见。（二） 税务职责：根据合同业务实质，提出合同适用的增值税税率及发票相关意见。对于需要调整采购成本的项目，税务岗提出相关需求，并联合采购、成本商谈具体实施方案。（三） 管控抓手：税务部门加入标准合同审批流程，在合同授权手册中体现税务部门的审批节点；对于总包、批量精装总包招标中涉及对标准合同修订或未采用标准合同的，最终方案应经过税务岗审核签字。五、采购评标（一）介入方式：在收到各个供应商的投标文件后，采购部需要协同成本部、工程部及设计部对商务标

5、及技术标分别进行评判，在评判商务标时，如涉及到对采购标准合同中有关发票、税率等涉税条款修正的，需要经税务岗审核签字。（二）管控抓手。税务部门加入对标准合同修改流程，在合同授权手册中体现税务部门的审批节点；对于投标单位要求对标准合同进行修订或未采用标准合同的采购评标，应经过税务岗审核签字。六、顶层设计会（一） 介入方式。在项目开始预售前，营销部需要对销售价格、广告策划、营销手册等方案进行草拟，并在顶层设计会上进行确认。营销部应将有关方案告知税务岗，税务岗就具体方案提出税务筹划意见。（二） 税务职责。对销售合同、促销方案、代理销售合同内容等进行税务筹划管理，控制销售过程的税务风险，如视同销售、佣金

6、超比例等。税务应参与销售合同的审核流程。（三）管控抓手：1、最终营销方案需税务岗签字确认。2、所有上会的方案应经事业部税务岗签字。七、开盘预售（一） 介入方式。在项目开盘预售过程中，营销部需要对佣金方案，买房送物业费（车位）方案，销售合同签订形式等进行具体细化，并在开盘预售初期确认。税务岗应介入营销方案的制定并对最终版营销方案审核确认。（二） 税务职责。对销售合同、促销方案、代理销售合同等进行审核确认。（三）管控抓手：1、细化营销方案需税务岗签字确认。2、税务岗应监督营销方案的实施，发现问题及时修正。八、开盘评估会（一） 介入方式：在项目预售一定时间后，营销部需要根据市场变化，对前期的营销方案

7、进行调整,税务岗应对调整方案进行复核，提出税务意见。（二） 税务职责：根据销售方案，测算项目土地增值税税负及项目利润，避免价格陷阱，提出可行建议。（三）管控抓手：1、调整方案应经过税务岗签字确认。2、所有上会的方案应经事业部税务岗签字。九、清算退出（一） 介入方式：1、事业部税务岗应与营销共同商定项目尾盘资产的处理方案，税务岗需要对尾盘销售方式、销售对象、销售价格等提出税筹意见，并测算税负情况。2、对项目公司注销清算提出具体实施方案。（二） 税务职责。根据项目尾盘状况，提出处理方案，并结合项目公司清算进行税负测算，分析方案落地的可行性。（三）管控抓手：1、尾盘处理方案及项目公司清算方案需报经集团税务部审核确认。2、清算退出方案测算稿与实际缴纳税金比对，差异较大的，需要解释原因。