湖南省新建住宅物业现场查验标准.docx

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1、湖南省新建住宅物业现场查验标准1 .前期准备工作与要求1.1 承接查验实施前提条件与依据1.1.1 实施承接查验的住宅物业，应当具备以下条件：a）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并报建设行政主管部门备案；b）水（供水、排水）、电已按规定接入相应城市管网，安装了分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置；c）管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置；d）光纤、有线电视传输通信线路及

2、电话、宽带和有线电视端口敷设到户，地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相衔接，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；e）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书；f）按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；g）按照规划要求完成了小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；h）污水、雨水管网与城市相应管网做好正确连通；i）按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置；j）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；k）按照规划设计要求完成了住宅物业住房品质相关配套建设；1）法律、法规、规

3、章规定和前期物业服务合同约定的其他条件。1.1.2 物业承接查验的依据：a）物业买卖合同；b）临时管理规约；c）前期物业服务合同；d）物业规划设计方案；e）建设单位移交的图纸资料；f）建设工程质量法规、政策、标准和规范。1.2 前期准备1.2.1 计划准备：物业服务企业与建设单位就承接查验的日期、进度、验收标准等，制订房屋、设备设施承接查验实施方案，派出工程技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做准备。1.2.1.1 编制承接查验工作计划与方案要点a）承接查验的依据和标准；b）需移交的图纸资料的具体内容；C）移交图纸资料、现场查验的日期和地点；d）现场查验的共用部位、共用设施设备的名称和数量，

4、以及现场查验前的准备工作安排；e）现场查验的流程、查验方法；f）现场查验的实施和记录；g）复验h）承接查验协议的主要内容；i）聘请专业机构及公证等情况；j）承接查验费用的承担；k）物业的交接；1）其他与承接查验有关的事项。m）查验过程中的危险源识别及预防控制措施。122人员准备：承接查验开始前，建设单位应当牵头成立承接查验小组。承接查验小组由建设单位代表、物业服务企业代表、施工单位代表组成，并邀请业主代表及当地住房和城乡建设部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的代表参加。1.2.3 技术准备：主要包括对现场情况的勘察和了解，对相关技术资料的熟悉，提前参与物业竣工验收和共用设备设施

5、的安装调试，全面掌握设施设备现场情况。1.2.4 工具准备：在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验工具。1.2.5 资料准备：在物业的设备设施承接查验中，须做必要的查验记录，因此在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料的准备工作，制定查验工作流程和记录表格。1.3工作流程1.3.1 物业承接查验的工作程序：a）组建承接查验小组；b）确定物业承接查验方案；c）移交有关资料；d）现场查验共用部位、共用设施设备；e）签订物业承接查验协议；f）解决移交资料和现场查验中存在的问题；g）补充移交资料和复验；h）办理物业交接手续。13

6、2物业承接查验备案：物业服务企业应当在办理物业交接手续后30日内，通过“湖南省物业管理监管平台”（以下简称“省平台”）上传下列文件,提交物业所在地物业管理主管部门备案：a）前期物业服务合同；b）临时管理规约；c）承接查验方案；d）承接查验协议；e）建设单位移交资料清单；f）查验记录；g）交接记录；h）其他有关承接查验的文件。业主可以通过“省平台”查询物业承接查验备案情况。2 .共用部位现场查验标准3 .1.1房屋本体及公共设施房屋本体承接查验应满足以下基本要求：1.1.1.1 房屋本体保持正常使用功能，满足房屋买卖合同约定的要求。1.1.1.2 地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结

7、构及相邻房屋的损坏。1.1.1.3 梁、柱、板等主体无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝，无钢筋外露。1.1.1.4 工作井（沙井）盖须安装完毕池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。1.1.1.5 无渗漏，顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍。1.1.1.6 玻璃隔墙墙面安装应牢固，接缝处应横平竖直、玻璃应无裂痕、缺损和划痕。勾缝密实、均匀顺直、深浅一致。1.1.1.7 玻璃幕墙、石材幕墙的防雷装置应与主体结构的防雷装置连接可靠，无渗漏。1.1.1.8 房屋外墙贴面、公共楼道、电梯厅贴面和吊顶无脱落等安全隐患。1.1.1.9 地下室顶

8、棚无渗漏、涂料脱落现象。1.1.1.10 车库出入口配备防洪闸或其他防洪设施，地库人防门开闭正常。1.1.1.11 窗台距室内地面高度低于0.9米须设高度符合规范要求的防护栏杆。1.1.1.12 扶手、楼梯栏杆高度、立杆间距符合规范要求。无障碍设施符合无障碍设计规范(GB50763-2012)。1.1.1.13 栏杆、外檐及其它屋面突出物安装牢固，无破损、变形，无明显锈蚀，避雷防护有效。1.1.1.14 屋面隔热层、防水层、板端缝、伸缩缝油膏紧贴,无裂缝，搭接长度大于100mm,女儿墙翻边顶部有压顶收口、无开裂现象。1.1.1.15 屋面地坪找坡准确，屋面细石混凝土保护层及女儿墙无明显空鼓裂缝

9、。1.1.1.16 屋面3m以上的爬梯、直爬梯应做安全护笼，护笼底部的起点高度不小于2100mm,不大于3000mm。护笼顶部高度，应不小于1050mmo1.1.1.17 机动车停车场具备正常使用功能(车位划线完整,导向标识清晰，挡车杆完好，车场管理系统正常使用）。1.1.1.18 非机动车停车场具备正常使用功能（停车棚完好,车位划线完整，导向标识清晰）。1.1.1.19 转运设施规范设置，布局合理，数量足够，可正常使用。转运站的建设符合城市生活垃圾转运站设计规范规范要求；无苍蝇、无臭味，无垃圾渗滤液外溢，垃圾渗沥液及污水排入城市污水管网。1.1.1.20 垃圾分类设施安装至U位，符合生活垃圾

10、分类和清运要求，有专门用于收集生活垃圾的容器，包括分类垃圾桶（箱）等。垃圾分类相关设施符合当地相关要求。2.1.1.21配置建筑面积不少于建筑物积的千分之二，最低不少于八十平方米，具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地面以上独立成套装修房屋作为物业管理用房：物业管理用房设置在无电梯的楼房的，所在楼层不得高于四楼。1.1.1.22 建设单位应当按照规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。2.1.2 设施设备房设施设备房承接查验应满足以下基本要求：2.1.2.1 通用标准a）机房门防火等级符合规范要求，能够正常使用。b）机房入口门应

11、配置防鼠板。c）机房清洁，照明、通风散热良好，墙地顶棚无渗漏或积水，门窗设有防雨设施。d）设备房内管线穿墙的孔洞全部有效封堵。e）灭火器（或气体灭火系统）、应急照明灯具配备数量、类型符合设计要求。f）机房应有独立的通风设备，保持室内通风良好，机房的环境温度在5-40,相对湿度低于80%。g）各类管线名称、流向/走向清晰，颜色分类符合相关规范要求。2.1.2.2 电机房a）高低压配电室、变压器房、发电机房地坪应高于周边排水位，正上方及周围没有浸水、渗水、滴漏可能，无给排水管道穿行。供配电机房入口应设防水门槛。b）发电机房的储油间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池（一用一备），如果发电机没有配备

12、充电器模块，需另配备浮充充电器，发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能。c）发电机房应做隔音处理，发电机房的噪音和废气排放应通过环保及消防部门的检测验收。发电机排烟管道做保温处理,并采用高空排放。发电机房进、排风应形成对流。发电机组要有工作接地，油箱和共有管道要有防静电接地措施。发电机房配备油气消防灭火设施。d）机房地面刷耐磨、防尘油漆（或铺地砖），开关柜前后及电缆沟盖铺设橡胶绝缘垫；e）供配电模拟线路图正确，安全标识明晰（如高压危险等标识牌）；各仪表、指示灯工作正常；f）机房内应有明装接地干线，接地干线有黄绿相间颜色标示，接地阻值不大于1欧姆，接地测试点清晰明了；g）安全工具、高压验电笔、

13、接地线、绝缘手套、绝缘靴、绝缘棒等安全检测用具齐全，并具有相关部门检测合格证书，合格证书应在检测时效之内；h）电缆沟应有防水排水设施，沟内干燥、无积水、无杂物，各电缆沟内孔洞应密封好，电缆沟应设置盖板，封闭良好。2.1.2.3 生活水泵房与消防水泵房a）机房面积适当，位置合适，不得影响正常使用、检修。控制室需单独设置并有观察窗，控制室门口应设防水门槛，控制柜柜底应高出地面20cm以上，水泵基础周围应有通至地漏或排水井的排水明沟。b）地面刷耐磨、防尘油漆（或铺地砖），控制柜操作面板铺设橡胶绝缘垫。c）水箱或水池检修口上锁，泄水管口、溢水管口需接至排水沟，管口设防蚊虫网罩。2.1.2.4 电梯机房

14、a）顶棚设置悬挂钩并有清晰的限重标识。b）旋转部位有保护及标识（曳引轮、限速器等部位）；盘车工具上墙，标识明显。c）电梯机房位置高于天面30CM以上的应设置步行台阶,有跌落危险的台阶须设置护栏。d）机房窗户应有防护措施。2.1.2.5 弱电机房a）宜设置在首层位置；b）地面敷设防静电地板，配备UPS电源及空调设备。c）机房应设置防雷装置，可靠接地，接地电阻不大于1欧姆。d）控制柜内线路整齐，标识清晰、完整。e）消防控制室符合火灾自动报警系统设计规范。2.1.3 园林景观系统园林景观系统承接查验应满足以下基本要求：2.1.3.1 水景、照明接线应做好防水工艺处理，控制箱内应有漏电保护装置，宜安装

15、时控装置，小区道路照明达到规范照度要求，且无安全隐患。2.1.3.2 靠近水系的通道应有防止跌落的措施，观景平台及有跌落可能的位置应有护栏。2.1.3.3 健身、儿童设施安装平稳牢固，符合安全设计规范，有安全防护措施、使用说明与注意事项；人身接触面无突起，无锐角；转动摆动时，部件无噪音。2.1.3.4 地面消防车通道、登高面无障碍物，满足消防救援要求。2.1.3.5 泳池及水景的水中灯具采用安全电压和安全设备；泳池区域的照明、插座配备漏电保护装置。1.1.1.1 区内道路平整，路面铺装顺直整齐，无松翘，分界处层次清晰，排水井分布合理，无积水现象。1.1.1.2 化给水系统完好，水压达到设计标准，无漏点、跑冒现象，满足正常浇灌需求。2.1.3.8 园林建筑及其他公共