公共配套设施管理分析.docx
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1、公共配套设施的知识一、公共配套设施的概念公共配套设施是指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各类公用建筑,类型分为非经营性公建和经营性公建。非经营性公建即指无法给开发商带来经济价值的公共配套设施,包括地方相关文件中明确规定的非经营性公建(如津建房(2014)648号涉及的23类非经营性公建配套)、按照土地出让合同的规定或为满足购房人生活需求而必须建设的限走用途配套用房,如建设的邮政局、司法所、养老院,地上的独立设备间等。经营性公建即能为开发商带来经济利益的公共配套设施,即与非经营性公建相对立的公共配套设施。二、非经营性公建的关键点非经营性公建和经营性公建在财税上的
2、处理存在着巨大差别,要将公共配套设施作为非经营性公建处理,通常必须符合以下几种情况:1公共配套设施属于全体业主所有,一般应有属于全体业主所有的产权证明或是由物业委员会接收的相关材料;2无偿移交给政府部门,一般应有移交给当地政府部门的移交手续;3 .人防类设施,此类国防资产本属于国家所有,应有人防部门的验收证明等资料;4 开发项目内一些地上独立设备间,这些由于没有独立产权,一般难以取得相关的移交资料,可以尝试跟专业的政府职能部门或业主委员会沟通接收事项。5开发项目内一些地上独立设备间,在房地产的测绘报告中一般都会有相关体现,根据每个地方税务部门的要求,对地下公用设备间在测绘报告中的标示都有一些成
3、文或不成文的规走。对于非经营性公建,必须严格符合以上的要求,才能作为非经营性公建进行财税处理。尤其是在土地增值税中的处理,必须在清算报告递交前取得以上相关资料,否则虽然性质上属于非经营性公建,仍有被要求作为经营性公建处理的可能性。三、公共配套设施的财务处理根据公共配套设施的在财务上设置的成本对象,开发阶段公共配套设施所发生的建设支出一般都在开发成本-公共配套设施费下进行核算。开发阶段完成后,区分其属于非经营性公建还是经营性公建,分别按以下原则进行处理:对于非经营性公建,应将其作为过渡性成本核算对象,将其开发阶段所发生的建设支出按照一定的分配方法分配到其他成本对象上,后期随着产品的销售进度逐步结
4、转至主营业务成本中。对于经营性公建,开发阶段完成后,应将其作为独立的成本核算对象,和房地产企业所开发的其他产品采取一致的产品成本核算办法,单独核算应分配的各项成本,作为后期销售的产品成本或是房地产出租或自用的折旧摊销成本基数。四、公共配套设施的税务处理区分非经营性公建和经营性公建,公共配套设施在相关税种中的处理原则也大相径庭。对于非经营性公建在增值税、土地增值税、企业所得税中的处理详见后。对于经营性公建在税务中的处理,实际上相当于房地产企业的开发产品,对其产生的经营收入必须按照相关规定缴纳增值税、土地增值税及企业所得税等相关税收。公共配套设施在不同税种中的处理对于房地产开发项目,经常会同时配建
5、一些公共配套设施。而在增值税、土地增值税及企业所得税中的处理存在一定的差别。增值税对于增值税的老项目,公共配套设施不影响增值税计算缴纳的金额。对于新项目,公共配套设施的影响从两个方面影响缴纳的增值税额,一是从当期可从增值税销售额中抵减的土地价款,二是公共配套设施建设所发生的进项税额。首先来看土地价款抵减增值税销售额的相关规定:当期允许扣除的土地价款二(当期销售房地产项目建筑面积-房地产项目可供销售建筑面积)X支付的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积(不包括销售房地产项目时未单独作
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