甘南藏族自治州住宅物业管理条例.docx

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1、甘南藏族自治州住宅物业管理条例（2023年6月29日甘南藏族自治州第十七届人民代表大会常务委员会第四次会议通过2023年9月23日甘肃省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准2023年10月25日甘南藏族自治州第十七届人民代表大会常务委员会第六次会议公布）第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，建设和谐宜居社区，根据中华人民共和国民法典和国务院物业管理条例等法律法规，结合自治州实际，制定本条例。第二条自治州行政区域内住宅物业管理及相关监督管理活动，适用本条例。本条例所称住宅物业管理，是指业主依法选聘物业服务人按照合同约定或者业主通过自行管理的方式，对物业管理区

2、域内的建筑物及其附属设施、环境卫生及相关公共秩序进行管理维护，对业主提供相关生活服务的活动。法律、法规对住宅物业管理有规定的，依照其规定执行。第三条自治州住宅物业管理坚持党建引领、政府监管、街道（乡镇）负责、业主自治的原则。第四条自治州、县（市）人民政府应当把住宅物业管理工作纳入现代服务业发展规划和城乡社区治理体系，将物业监督管理工作纳入年度目标考核内容。街道办事处、乡镇人民政府应当履行下列职责：（一）建立健全物业管理工作机制；（二）负责组织、指导业主大会成立和业主委员会选举、物业管理委员会组建；（三）配合物业主管部门开展住宅物业承接查验，指导、监督物业服务项目移交和接管；（四）指导、监督物业

3、服务人依法履行义务；（五）依法调处物业管理纠纷；（六）法律、法规规定的其他职责。第五条自治州、县（市）人民政府住房和城乡建设管理部门负责本辖区内住宅物业的监督管理。自治州人民政府住房和城乡建设管理部门应当履行以下职（一）贯彻、执行物业管理法律、法规和相关规定；（二）指导、监督建筑物维修资金交存、管理、清缴和使用；（三）指导县（市）人民政府住房和城乡建设管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；（四）指导物业管理行业协会开展工作；（五）建立自治州统一的物业管理监管与服务信息平台；（六）应当履行的其他职责。县（市）人民政府住房和城乡建设管理部门应当履行以下职责：（一）贯彻、执行物业管理法律、法规和

4、相关政策等；（二）对辖区内业主委员会委员、物业服务从业人员进行法律知识和业务培训；（三）指导和监督物业管理招投标活动；（四）负责维修资金的归集、清缴和日常使用管理监督;（五）负责物业管理区域核定、物业服务用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）确认等事项；（六）指导街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会以及其他物业管理工作实施监督管理；（七）制定、公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准；（A）依法处理投诉事项；（九）对物业服务人进行信用评价和信用分级分类监管；（+）监督物业服务人健全薪酬制度和员工激励制度；（十一）落实物业管理方面的其他监督管理职责。自治州、县（市）人民政府发展改

5、革、财政、自然资源、生态环境、公安、卫生健康、民政、市场监督管理、工业和信息化、应急管理、人防、城市管理、消防救援等部门，按照各自职责，做好相关住宅物业监督管理工作。第六条物业管理行业协会应当加强行业自律，制定行业行为规范，开展从业人员培训，调解行业纠纷，督促物业服务人及从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平，推动物业服务行业健康发展。第七条住宅物业管理区域的划分，应当有利于促进物业行业规模化发展和社会公共资源的分配，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。新建住宅物业按照下列规定划分物业管理区域：（一）分期建设或者二个以上单位共同建设的整体规划项目，应

6、当按照其整体规划建设项目确定用地范围，划分为一个物业管理区域；（二）具有独立的配套设施设备，并能够独立管理的，可以划分为不同的物业管理区域。已建成住宅物业有以下情形之一的，物业所在地县（市）人民政府住房和城乡建设管理部门可以将其确定为一个物业管理区域，并由一个物业服务人实施物业管理：（一）属于独立封闭式小区的；（二）建筑规模较小且地理上自然相连的物业管理区域；（三）处于同一街区或者位置相邻的；（四）配套设施设备可以共享的；（五）其他可以整治成一个物业管理区域的。物业管理区域划分后，县（市）人民政府住房和城乡建设管理部门应当在物业管理区域内公告。第八条建设单位应当按照不少于物业管理区域内房屋总建

7、筑面积2%。-3%。的比例且不少于40平方米配置物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于全体业主。任何单位或者个人不得擅自变更用途，不得分割、转让、抵押。业主委员会的办公用房从物业管理办公用房中安排。建设单位应当在小区建设规划时，将物业管理用房纳入详细规划，由自然资源主管部门审核。第九条商品房预（销）售前、保障性住房及各类政策性安置住房分配入住前，建设单位应当公开招标选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过二年；期限未满，但业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业收费实行政府指导价。第十条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中根据

8、法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，应当享有业主权利，承担业主义务。物业使用人根据法律法规、管理规约、以及与业主的约定，应当享有相应权利，履行相应义务。业主、物业使用人不得实施下列行为：（-）损坏或者擅自变更房屋承重结构、主体结构;（二）违法搭建建筑物、构筑物，损毁花、草、树木，侵占绿地；（三）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（四）损坏或者擅自占用、改动共用部位、共用设施设备，擅自设置烟道、排风、排水管道；（五）擅自拆改燃气管道等设施；（六）侵占、损坏消防设施，占用消防通道，堵塞、封闭疏散通道及安全出口，在建筑内的公共区域停放电动车或者为电动车充电；（七）高空抛物；（）存放不符合

9、安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；（九）赌博、搞封建迷信活动；（十）违反规定种植植物或者饲养宠物犬干扰他人正常生活；（十一）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会有权依据法律、法规、管理规约或者物业服务合同，要求相关业主、物业使用人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；劝阻、制止无效的，物业服务人、业主委员会应当及时报告有关物业主管部门依法处理。第十一条符合法律、法规规定召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当自条件具备之日起三十日内向物业管理区域所在地街道办事处、乡镇人民政府书面申请设立业主大会。建设单位未及时书面申请设立业主大会的，

10、同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面要求。业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。县（市）人民政府住房和城乡建设管理部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、建设单位代表和业主代表组成业主大会筹备组。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。建设单位注销或者未派人参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。业主可以采用无记名投

11、票、电子投票等形式参与业主大会表决。采用书面征求意见的，应当将征求意见书直接送达业主；无法直接送达的，应当在物业管理区域内显著位置公示。参与业主大会表决的业主应当占住宅内专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二。业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以向有关部门申请调解、仲裁或者向人民法院提起诉讼。第十二条业主委员会委员应当为本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法、公正廉洁、热心公益、责任心强，并提交书面承诺；（三）具备履行职责的身体健康条件和相应的时间；（四）法律、法规规定的其他条件。有下列情形的，不得担任业主委员会委员

12、：（一）被人民法院纳入失信被执行人名单的；（二）有刑事犯罪记录或者在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚的；（三）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在物业管理区域的物业服务人任职的；（四）法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会委员的。第十三条业主委员会委员候选人通过下列方式产生：（一）业主自荐；（二）十名以上业主联名推荐；（三）社区、居（村）民委员会在业主中推荐。街道办事处、乡镇人民政府对业主委员会委员候选人资格进行审查后，依法进行选举。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内向县（市）人民政府住房和城乡建设主管部门、物业管理区域所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

13、第十四条业主委员会执行业主大会的决定事项，应当履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，并监督合同履行；（三）监督和协助物业服务人对建筑物及其附属设施实施维修；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会及其委员不得有下列行为：（-）对业主、物业服务人的诉求推诿、扯皮；（二）挪用、侵占业主共有财产；（三）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；（四）索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；（五）明示、暗示物业服务人减

14、免物业费；（六）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；（七）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；（A）擅自使用业主大会、业主委员会印章;（九）拒不执行业主共同决定的事项；（十）违反法律、法规规定侵害业主合法权益的其他行为。有前款行为的，业主、物业服务人可以请求有关部门依法处理。第十五条业主委员会委员的组成应当为五人以上的单数,具体人数由业主大会确定。业主委员会任期和换届由业主大会决定。业主委员会委员可连选连任。业主委员会主任、副主任由本届业主委员会在其委员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意，业主委员

15、会作出的决定，应当自作出决定之日起三日内向全体业主进行公示。业主委员会作出的决定对业主具有法律约束力。业主大会可以根据业主委员会委员工作情况，从公共收益中决定给予其适当补贴。第十六条业主大会可以决定采用招投标或者协议的方式选聘物业服务人。业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务人的，由业主委员会依照有关法律、法规的规定组织招投标。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务人的，业主委员会应当将两家以上备选物业服务人的基本情况、拟签订的物业服务合同主要内容在物业管理区域内显著位置公示后，提请业主大会决定。第十七条有下列情形之一的，建立由街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、社区服务机构、业主代表等组成的物业管理委员会：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；（四）需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。物业管理委员会组成后，街道办事处、乡镇人民政府应当向全体业主公示，代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业服务管理事项。物业管理委员会任期一般不超过二年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。第十八条分