物业进驻管理方案.docx

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1、物业进驻管理方案.doc物业进驻管理方案目录一、物业项目概况二、物业管理计划（一）、工作流程（二）、进驻前工作计划三、项目进驻前期工作计划（一）、进驻前期工作计划（二）、项目管理工作前期培训内容要求（三）、关于进驻当天的有关要求四、常规期物业管理方案（一）、甲方物业管理需求说明（二）、常规期物业管理工作计划表（三）、组织架构（四、人员配备（五）、管理标准和主要工作措施物业管理方案一、物业项目概况（一）项目概况1、项目位于：2、总建筑面积3、外墙总面积4、外围停车位O个，地下室停车位O个。5、区域内道路O米。（二）宿舍楼项目概况1项目位于：2、总建筑面积O平方米，建筑层数：O层。3、外围停车位O

2、个。二、物业管理计划（一）、工作流程组建项目管理处管理处人员全部到岗员工培训落实物资装备等向提交验收报告提清洁拓荒根据分工资源普查绿化美化实施接管验收出改进建议验收档案存档协助设备调试批准后实施整改（二）、进驻前工作计划序号项目内容完成时间责任部门123451收集办公室分布，建立主要人员联系电话2、收集报纸、杂志发放清单与沟通前期3、收集、建立甲方车辆登记表准备4、收集、建立水、电、煤气、社区、派出所等市政部门电话，编制管理处通讯录。5、与协调有关事宜1负责清洁、消杀、白蚁防治外包方的选择，合同洽谈2、落实清洁人员到位、进场，编制开荒计划，并组织实施，即由清洁公司增派管理处外包人员对建筑物、设

3、施、道路、停车场、方确定设备、沟渠、池等进行全面彻底地清洁3、普查绿化品种、数量及长势情况，制定维护、整改计划，组织实施。1跟踪落实人员到位2、分组现场跟踪，提成清服务要点和细-M-组建管理处3、修订岗位职责,编制服务流程程序、标准4、岗前培训1拟制筹备、接管进驻计划进驻准备2、拟制进驻后的工作/排班计划3、参加承接查验工作2、管理物资、装备到位接管进驻3、妥善安排工作人员4、与协调有关事宜正式进驻项目负责人二天内正式进驻项目负责人一周内进驻前一项目负责人周内进驻前三项目负责人天内进驻前二各专业组天内-4三、项目进驻前期工作计划(-)进驻前期工作计划序号项目内容完成时间责任部门1管理人员、维修

4、工、保安员、清洁管理处各专业工统一着装进场；2012年712、对及宿舍楼整体环境进行了解；各专业组组人员进驻月14日3、按及宿舍楼出入口、区域，设置配置人员到岗。2345678清洁拓荒绿化管养资料交接与沟通每周例会及管理内容培iJII安全管理内部管理清洁增派人员对建筑物、设施、道路、停进3主后车场、设备、沟、渠、渠、池等进行全面两天内彻底地清洁1、普查绿化状况，作好绿化现状记录，并制定维护、整改计划；进驻后2、做好绿化管养实施的；一周内3、统计绿化品种数量等。分局相关资料的交接、存档，技术资料、进驻后图纸资料、设备设施说明书等交接。二天内对工作进展向主管部门汇报，听取建议，进驻后及时按的需求进

5、行改进和调整方案。管理处每周组织管理骨干召开会议，总结进驻后5当日工作不足，布置明日工作，并对物业天管理内容和具体措施进行培训。1、排查安全防范重点部位，修改巡逻路线和频次；进驻后2、排查安全隐患，提出整改方案；一周内3、结合现场情况修订应急预案；4、落实岗位技能培训、训练；1统一考勤、排班、考核的该当、表格；2、统一交接班、夜间报岗的时间次数，集中受理；3、统一维修材料的入库、发放的控制方进驻后法；4、现场跟踪修订各岗位作业文件；5、统一、落实工作汇报制度。清洁组环境组维修组项目负责人项目负责人保安中队长、分队长现场负责人-59现场标准化设备设施承接10查验11档案资料12环境管理13维修养

6、护14标识完善15总结完善1制度上墙（值班室、设备房）2、统一记录及签到本的挂放、归档、存放；3、机房、设备房管理标准化；进驻后4、消火栓、防火门标签完善，洗手间一月内挂保洁卡；5、统一材料、工具、清洁用品的分类、集中摆放。1、与甲方单位一起对供配、给排水、安防、监控、道闸、电梯等设备设施进行普查交接；进驻后2、普查登记设备设施数量，验收设备设一月内施运行状况，编制承接查验资料；3、档案技术资料交接、钥匙交接。1制度、表格领取、分发、登记；进驻后2、承接查验资料收集、整理、归档。一月内1落实清洁、绿化、消杀到位，落实监管责任人进3主后2、制订、提交环境整理、整顿计划；一月内3、整理、整顿清洁、

7、绿化问题。1室外井盖、管道、设施、停车线油漆；2、制订设备设施巡视路线、点检部位、进驻后保养计划；一月内3、制订接管问题整改计划，分步实施针对现场状况统计和上报标识标牌和上进驻后一墙制度月内根据进驻情况，对拟订的规章制度及管理进驻后一方案进行修订完善，保证满足使用人的要月内求项目负责人项目负责人客服组环境组现场维修工现场负责人现场项目负责人-6（二）、项目管理工作前期培训内容要求：1仪容仪表与言行规范2、客服维修岗位礼仪3、物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准。4、客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。5、环境管理类：员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿

8、化作业流程及注意事项；6、消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。7、安全管理类：消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应急突发事件处理和流程。备注：具体培训记录和考核记录见培训记录（三）、关于进驻当天的有关要求：1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别进行查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。4、管理处人员必须

9、按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。四、常规期物业管理方案（一）、甲方物业管理需求说明1管理范围：区域内所有隶属本单位管理的物业以及周边10米区域内（正门到侧门间的人行道及车辆辅道）的物业管理及相关服务。2、房屋建筑本体的养护、管理。3、配套设施、设备的维修、养护、运行和管理。物业管理范围内的机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修。4、清洁卫生管理。包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用品，办公桌椅、电脑设备的保洁等。5、室外绿化的养护和管理；节

10、假日、会议花卉摆放（花卉采购方提供）、室内植物花卉养护。6、24小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理。（1）实行24小时的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；(2)秩序维护员根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查；(3)秩序维护员要穿着统一的制服，工作规范，作风严谨；(4)负责每天报纸杂志、信件的接收，做好相关的登记记录；(5)按照采购单位要求完成临时性勤杂工作、(6)管辖区域内的交通、车辆行驶和停泊管理。(7)物业档案资料管理。(二)、常规期物业管理工作计划表序号项目内容责任部门1、保安管理；1保安消防2、办公楼秩序管理；安全组安全管理

11、3、消防及生产安全管理；4、各类应急事件的处理。2车辆行驶和1机动车辆的停放和安全；安全组停放2、非机动车的停放和安全。局本体及相1分局本体定期养护和维修计划；3关公共设施维修组2、公共设施的维修养护管理。维修养护机电设备设1、基础资料管理；2、设备的运行管理;维修组4施运行管理3、设备的维修养护；和养护4、节能和环保。工作标准完成公司品质服务标准、达到甲方满意完成公司品质服务标准、达到甲方满意完成公司品质服务标准、达到甲方满意完成公司品质服务标准、达到甲方满意-8智能化设施5管理完成公司品1、智能化设施的维护；维修组质服务标准、2、掌握操作和预防故障。达到甲方满意电梯运行6管理7环境管理8文

12、化活动9品质管理绩效考核和10行政管理11成本管理12档案管理1电梯的运行管理；2、掌握操作和预防故障。1室外绿化养护；2、室内外清洁、保洁、维护；3、四害消杀。1与委托方共同举办各项文化活动；2、为委托方提供辅助性文化活动。1、ISO9001质量体系管理与质量检查；2、ISO14001环境体系管理与质量检查。办公、培训I、考核、薪酬。1、财务账务；2、费用收取与开支；3、采购、仓储、办公设备、装备。1各种资料管理;2、各类信息的及时发布。完成公司品电梯中质服务标准、达到甲方满心意完成公司品质服务标准、环境组达到甲方满意完成公司品客户服质服务标准、达到甲方满务组意完成公司品客户服质服务标准、达

13、到甲方满务组意客户服完成公司服务标准务组客户服完成公司品质服务标准务组客户服完成公司品质服务标准、务组-9（三）、组织架构（四）、人员配备人员配置数量要求表序号项目名称主任管理员会务员维修工保安员清洁工绿化工合计123456789（五）、管理主要工作措施甲方序指标标准/公司号名称品质要求达到深圳市物业管理三年1考核内评比（写字楼）标准测算投标依据指标专家考90分评、打以上分主要措施1进驻当日即进行全面拓荒，消除卫生死角；2、建立环境管理制度，完善监督考核机制；3、制订创建实施计划，落实专人负责；4、实施效果与个人的薪酬待遇，年终考核挂钩；5、实施14001环境管理体系,以及5S的管理办法，保证目标的；o-111实行公开透明管理，每季度向甲方领导提交工作报告，汇报服务内容、自查各项工作达到的标准，使物业管理始终处对管理于甲方监督之中；服务满2、设立服务电话，业主意人数每半年向物业使用2满意95%/参加95%人作一次征询意见度评议的以上调查，并对信息进行人数分析，及时调整和改X100%进管理服务方案;3、对出现的不合格提出纠正和预防措施，并对纠正、预防措施的实施进行跟踪、调查处理结果直接向业主汇报公布。有效低于有效投1严格按ISo900质30.2%诉次数0.1%投诉量保证体系实施日-12