房地产施设备维修运行控制规程.docx

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1、1.2设施设备维修运行控制规程1目的对设备的维修及维护保养进行控制，确保其处于良好的运行状态，满足正常的运行需要。2适用范围适用于小区/大厦公用设施设备的保养、维修及事故处理过程的控制。3引用文件设施设备综合控制程序4术语和定义应急维修：设备在使用过程中发生故障或损坏，为尽快恢复其功能而采取即时的非计划预定的修理活动。返修：对于不合格的产品所采取的措施，使其能满足预期的使用要求。返工：为使不合格产品满足规定所要求而采取的措施。5职责5.1 工程技术部负责设施设备维护、维修的控制和管理。5.2 维修中心、各小区维修组负责责任范围内设施设备的维护、维修与管理。5.3 常务副总经理负责“年度设施设备

2、维修、保养计划”的审核与批准。6程序要求6.1 维修流程图（附后）6.2 维修计划的制定6.2.1维修中心、小区维修组负责制定本小区“年度设施设备维修、保养计划”。6.2.2工程技术部负责对小区“年度设施设备维修、保养计划”进行审核，并在此基础上编制公司“年度设施设备维修、保养计划二6.2.3常务副总经理负责公司“年度维修、保养计划”的审核和批准。6.2.4维修、保养计划有多项内容具体内容包括：a）根据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限，维护保养内容及质量标准；b）根据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限，维护保养内容及质量标准;C）根据公司现有技术力量和操作能力，确

3、定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单；d）年度计划分解，工时测算，及维护保养的时间安排。6.3设备维护保养工作的实施6.3.1设备的日常维护6.3.1.1设备的日常维护保养由操作人员负责，应做到：整齐、清洁、润滑和安全。6.3.1.2设备应加强日常维护保养维修保养内容包括：a）擦拭、清洁机器外表；b）紧固外表易松动部位；c）检查外部零件及电气部分的完整性。6.4.2设备的定期维护6.4.2.1设备的定期维护由维修人员负责完成。设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容。6.4.2.2定期维护包括多项内容定期维护的主要内容有：a）彻底清洗、擦拭机器内外；b）检查、调整各部件配合间隙，紧固

4、摆动部位，更换个别易损件；c）清扫、检查、调整电器线路及装置；d）疏通油路，添加润滑剂。6. 4.2.3定期维护分多个类别具体分类有：a）一级保养“一保”的作业内容就是对设备进行内部清洗，沟通油路，调整配合间隙，紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查，一保工作具有一定的技术要求，其保养工作应在维修工的指导下，由操作员完成。b）二级保养“二保”的作业内容除了一保的全部作业外，还要对设备进行局部解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零件，排除异常情况和故障，恢复局部工作，检查并修理电气系统等。6.4.3重要设备的维护6.4.3.1配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是小区的重要设备。6.4.3

5、.2重要设备应由工程技术部制定详细的维护保养规程。6.4.2.3重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容具体内容包括：a）重要设备长期停用，应定期进行擦拭、润滑及空运转；b）重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必须严格规定使用，不得随意代用；c）重要设备需用的备件要根据供应情况优先准备。6.4.4设备封存和启封前的维护6.4.4.1设备封存前由使用部门通知工程部，工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。6.4.4.2设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。6.5设施设备维修工作的实施6.5.1日常报修6.5.1.1设施、设备发生故障，小区管理

6、处应及时填写报修单向维修组、维修中心进行报修。根据管理处的报修单，维修组派员维修，具体工作程序详见日常报修规程。6. 5.1.2注意事项设施设备在维修过程中应注意多个事项包括：a）设备无法修复时，维修组应及时与报修部门联系，并提出处理意见；b）维修人员对急修的赴修反应时间（接到通知到进入现场时间）不超过10分钟。6.5.2巡查维修维修组应安排人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发现的一般故障由巡检人员现场修复，较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报，另行安排检修。6.5.3设备的项修6.5.3.1工程技术部应根据设备的实际情况，对劣化状态已达不到技术要求的项目，按实际需要

7、派员进行针对性的修理。6.5.3.2项修时，一般要进行部分拆卸、检查，更换或修复失效的零部件，从而恢复所修部分的性能和精度。6.5.4设备的大修6.5.4.I设备大修应该认真考虑，并列入年度维修计划。6.5.4.1大修可由工程技术部或维修中心承担，也可委托专业单位进行。6.5.4.2大修时要对设备进行全部解体，修整所有基准件，修复或更换磨损、腐蚀、老化及丧失精度的零部件，使之达到规定的技术要求。6.5.5计划维修计划维修按“年度设施设备维修、保养计划”实施。6.5.7委托维修对于委托维修的实施，小区的责任维修部门应派技术人员进行监督、检查。各有关部门应做好配合协助工作。维修完成后，应由责任维修

8、部门和修理方共同进行验收，并填写“维修保养单”。维修方应在保质期内承担相应责任。6.6设备的事故管理6.6.1凡各种设备因非正常原因造成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用，以及表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。6.6.2设备事故的性质根据引发原因的不同设备事故分不同性质：a）责任事故：因人为原因（如违反操作规程）而造成的事故；b）质量事故：因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故；c）自然事故：因遭受自然灾害而造成的事故；d）其他事故：凡不属于上述三类原因的事故。6.6.3事故的处理6.6.3.1公司发生设备事故后，由使用部门报告工程技术部。由工程技术部负责进行处理并修复。6.6.3.2工程技术部会同使用部门对事故进行分析，填写“设备事故报告书”,做出处理意见。6.6.3.3”设备事故报告书”经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理批示、处理。6.6.3.4设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部。6.6.3.5公司发生的各种事故，应由工程技术部在“设备事故登记表”内予以登记。7相关文件锅炉维修保养规范电梯维修保养规范空调维修保养规范给排水设备维修保养规范供配电设备维修保养规范日常报修规程电脑信息系统维修保养规范8记录维修单年度设备维修、保养计划月度设备维修保养计划设备事故报告书设备事故登记表公共区域巡查表维修保养单附:维修流程图