特色小镇概念篇概念误区.docx

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1、关于特色小镇的几个误区一、概念误区特色小镇特色小城镇特色小镇与特色小城镇是我们在研究特色小镇中避不开的概念问题。从住建部公布的第一批、第二批国家级特色小镇名单中，我们可以明显的发现，国家级的特色小镇跟我们实操中通常意义上的特色小镇有很大程度上的不同。基于这种概念问题，我们首先要认清、理清他们之间的关系和区别。特色小镇从起源到全国范围内火热开展，逐步发展成了两种概念、两种模式。一种为“三部委版”特色小城镇，一种为得到江苏、广东、福建、河北等响应的“浙江版”特色小镇，该现象，被业内称为“双轨并行”。要理解特色小镇，需要首先理解两种模式的异同。（-）三部委版特色小镇（特色小城镇）它介于城乡之间，地位

2、特殊，特色鲜明。特色小城镇的建设首先是加快新型城镇化的有效路径，同时也是搭建城乡发展一体化的基本平台的有效举措。三部委发布开展特色小镇培育工作的通知中明确要求，特色小镇原则上为建制镇，优先选择全国重点镇。这就规定了三部委版特色小镇具有的行政区划属性，也就是说倡导的是建制镇模式的特色小镇。其本质是为了解决就地城镇化的问题。这便与浙江模式特色小镇有着本质上的不同。（二）浙江版特色小镇（特色小镇）特色小镇的概念是浙江省在2015年4月最早提出的，在关于加快特色小镇规划建设的指导意见中明确提出，特色小镇“非镇非区”，不是行政区划单元上的一个镇，也不是产业园区的一个区，而是按照创新、协调、绿色、开放、共

3、享发展理念，聚焦信息经济、环保、健康、旅游、时尚、金融、高端装备等新兴产业，融合产业、文化、旅游、社区功能的创新创业发展平台。特色小镇规划面积一般控制在3平方公里左右，而建设面积一般控制在1平方公里左右。特色小镇原则上3年内要完成固定资产投资50亿元左右（不含住宅和商业综合体项目），所有特色小镇要建设成为3A级以上景区。浙江省一级层面的特色小镇的关键是要“经济转型升级和统筹城乡”，通过发展附加值高、生态环保的新产业，促进转型，制造增量。（三）对比与思辨特色小城镇与特色小镇两种模式的特色小镇中的异同点不同点特色小城镇特色小镇主要内涵特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和

4、经济规模的建制镇。一般地理位置重要、资源优势独特、经济规模较大、特色小镇是聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。相对独立于市区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间产业相对集中、建筑特色明显、地域特征突出、历史文化保存相对完整。平台，区别于行政区划单元和产业园区主导单位住建部、发改委、财政部联合，但由住建部主导发改委申报主体原则上为建制镇，优先选择全国重点镇特色小镇“非镇非区”，不是行政区划单元上的一个镇，也不是产业园区，是相对独立于市区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。政策导向新型城镇化建设；新农村建

5、设；本质是为了解决，就地城镇化的问题盘活存量用地；经济转型升级；城乡统筹发展；供给侧结构性改革小镇空间范围问题整个镇区特色小镇规划面积一般控制在3平方公里左右，建设面积一般控制在1平方公里左右。小镇建设标准问题所有特色小镇要建设成为3A级以上景区小镇投资标准问题原则上3年内要完成固定资产投资50亿元左右。河北3年20亿。运作方式政府资金支持；统筹城乡一体化；规划引领建设政府引导；企业主体；市场化运作产业类型商贸流通型、工业发展型、农业服务型、旅游发展型、历史文化型、民族聚居型信息技术、节能环保、健康养生、时尚、金融、现代制造、历史经典、商贸物流、农林牧渔、创新创业、能源化工、旅游、生物医药、文

6、体教育代表省份贵州省浙江省、河北省相同点三部委发布的文件中，要求特色小镇具备“特色鲜明的产业形态、和谐宜居的美丽环境、彰显特色的传统文化、便捷完善的设施服务、充满活力的体制机制等特征”，这与“浙江版”特色小镇定义有重叠之处。（四）案例:以浙江省诸暨市大唐镇为例，大唐镇有两套“特色小镇”牌子。2015年6月，浙江省首批37个特色小镇创建名单中，大唐袜艺小镇名列其中。次年10月，住建部公布的第一批特色小镇名单，大唐镇也在其中。不过，两套牌子涉及的地理区域却有所不同。在住建部公布的版本中，大唐镇53.8平方公里的区域被整体列入特色小镇。但浙江省认可的特色小镇，仅包括大唐镇里2.96平方公里的袜艺小镇

7、。由此可见，以上两种版本的“特色小镇”在概念上的一些异同。（五）总结：通过国家评定的2批，共计403个特色小镇，本质上是特色小城镇，而非特色小镇。“浙江版特色小镇属于产业集聚区概念，属发改部门主管。而三部委版特色小镇的主导单位是住建部，只能在建制镇上做文章。于是，“浙江版”特色小镇既能建在小城镇和城乡接合部，也能建在杭州这类省会城市建成区。在三部委公布的特色小镇名单中，杭州市重点打造的明星特色小镇云栖小镇、基金小镇都未列入其中，就不能理解了。国家级特色小镇更多的建立在小镇已有的特色产业的基础上，政府部门进行申报，通过后进一步进行培育。浙江版特色小镇，更多的是一个“从无到有”的过程，通过规划、设

8、计、投资、建设，将特色产业聚合到小镇范围内，打造成为一个宜居、宜业、宜游的发展平台。我们接触的更多的特色小镇以河北省为主，并且一般来说都是浙江版模式的特色小镇，因此，后文研究对象主要以河北省实际情况，有针对性的研究特色小镇。二、定位误区特色小镇产业小镇旅游小镇，特色小镇是融合产业、文化、旅游、社区功能的创新创业发展平台。同时，特色小镇里的产业、文化、旅游、社区等功能，不是孤立存在的，而是相互关联，紧密联系在一起的，各功能区相互协作，最终形成了良性的小镇生态，进而促进当地产业升级及产业发展。日间消费VS夜间经济关于文旅小镇旅游产品设置，应将注意力更多的放到夜间游，而不是研究白天产品设置。乌镇和古

9、北水镇操盘人，陈向宏在向人介绍这两个项目规划特点的时候提到：“在规划里，我不在研究白天怎么游而是把目光更多的放在晚上怎么游。陈向宏认为：一个景区没有夜生活就没有二次消费，只有门票收入”案例：古北水镇夜间游项目夜游古北水镇“八大名玩”：登长城，提灯夜游司马台；品长城，城下湖畔精致晚餐；望长城，摇橹长城下；赏长城，星空温泉絮语；聆长城，浪漫水舞秀；宿长城，夜宿长城脚下；戏长城，戏水长城脚下；醉长城，山顶品酒观星。这个基于北方水文化建造而成的小镇，正在成为北京夜游时尚新地标,吸引越来越多年轻人及国际友人前来度假休闲，这里也是摄影家和美食爱好者的天堂。门票收入VS单位消费不过分苛求门票收入，讲究单位消

10、费。古水北镇在规划时，对景区业态进行了“三三制”划分，三分之一的门票收入，三分之一的酒店收入，三分之一的景区综合收入。门票只是进入古水北镇的门槛，游客在景区里的二次消费才是经营者更为看重的收入来源。2017年3月1日古北水镇取消原有的夜游门票，从2017年3月25日开始，景区全天门票价格统一为150元/人，大量客流使景区运营突破了昼与夜的限制，实现了真正意义上的旅游度假区。当今旅游业竞争越来越激烈，培育出了一批又一批越来越挑剔的游客，现在的景区不怕游客不来，就怕游客不再来，因此，如何提高游客的重游率成为景区十分头疼的难题。古水北镇通过生活场景再造的方式，大大提高了游客的旅游体验，从而提高游客重

11、游率。目前，古水北镇通过多个主力店营造出的文化韵味与体验感，辐射游客消费的多重场景，景区内的4家五星级酒店、2个高档会所、4家精品酒店、30多个特色民宿、200多家商铺、10余个民俗展示体验区、全长1256米的长城索道以及国内首屈一指的温泉资源都成为游客重要场景体验场所，这其中让人印象最为深刻的是十余处特色民俗展示体验区，我们现在听到了太多景区都在民俗体脸上大做文章，但真正玩得精致且纯粹的却极少数，而古水北镇游客可以全程参与从选料、生产、加工到出成品的民俗体验，并可以将自己制作的产品带回家。此外，各有特色的住宿空间也成为景区的一大亮点，在旺季，酒店住宿率在95%以上，住宿需提前半个月甚至一个月

12、预定。酒店类型名称房间数量（间）核心特点1：题度假酒店水镇大酒店409世界首家长城烽火台主题酒店十：妹女r温泉酒店13每间客房配有温泉池及T蒸室古北之光温泉酒店319宴会、会议、温泉SPA、儿童游乐复合功能精品酒店乌镇会精品酒店39山上和山下两家不同风格酒店组成御舍温泉精品酒店32每间房独立汤池、日式餐饮威廉埃德加精品酒店50德式酒吧、户外泳池里京楼精品酒店33仿欧式建筑，与司斗台长城为伴特色民宿卧龙堡客栈11推窗可见小桥流水雁行客栈7日式格调、暖色、质朴素雅梨园客栈15以京剧故中为背景装饰丝路客栈1青砖黛瓦、悠闲舒适的庭院得月楼客找7占老装饰家具兵营客栈30“林暗草惊风，将军夜引弓”的紧张军

13、旅生活洗生客栈17客房布置简单乂不失温馨川桥客栈8波西米亚风格.充满色彩与想象力枕水客栈7清新自然的田园风格码头客栈/小镇的“水上威尼斯”君约客栈12意大利托斯k纳风格里塔客栈12木屋风情倾城客栈8波西米亚风格,浪漫华荚杨家客根7河南美食，正宗私房菜永顺客栈14观景台可交星空、闻花香英华客栈22占色古香的客房装饰雁门客栈14坐在院F中抬头可见司马什长城八旗客栈15四合院型民俗，古北啡家带独院温泉青叶客栈9临水而建，依山傍水占泰客栈6宁静祥和，木质装修艺城客栈9托斯K纳风格邻家客栈8别致庭院，东北美食镖同客栈/与瞭望价仰望相对，低头俯视流水淙淙水镇之家39出门可游览民国街区古水北镇每一处都是一个

14、景点、一个场景，游客很难一次就能体验到这里的全部活动，丰富的体验场景成为游客重复消费的重要拉力。迪士尼长年坚持“三三制”，即每年要淘汰1/3的硬件，新建1/3的项目，补充1/3的娱乐内容，每年都有新奇的项目吸引游客。除了这一点，还有一个根本性因素。如果游客是第一次去东京迪士尼，一天根本不可能玩遍所有项目。因为乐园本身就被设计成一天只能玩2/3的程度，让游客的乐趣存有遗憾。景区不做第一，只做唯一我们做项目，好多希望自己一上来就是中国什么什么第一，亚洲什么什么第一，恨不得宇宙第一，很苍白。我们做项目应该不怕自己小，只怕自己不是唯一。这种唯一性才是真正重要的。案例：乌镇、古北水镇、拈花湾，唯一性特质

15、有哪些？乌镇：拈花湾：灵山小镇拈花湾，世界级禅意旅居度假目的地。在拈花湾面世之前，尚没有哪个文旅项目打禅意旅居定位，拈花湾在经过精心调研后，率先打出禅意旅居度假定位，抢先占据市场占位。古北水镇：做项目先考虑盈利模式，再进行产品设置，而不是相反我们在做项目方案的过程中，一般的逻辑顺序是，先分析项目背景T项目情况T市场情况T项目定位T功能分区T产品规划T方案设计T盈利模式T开发与运营等等。我们在做完产品规划、方案设计后，再做盈利模式的过程中，经常会发现有些产品并不能产生较大的实际利润，有些产品的盈利模式并没有想清楚。产品放到那里会成为开发商无法变现的固定资产，对企业的资金造成较大压力。因此，我们需要在想好盈利模式的基础上，围绕会有集中盈利模式，去有针对性的进行产品设置。例如古北水镇的“三三制”盈利模式设计，三分之一的门票收入，三分之一的酒店