物业工程部各项管理制度.docx

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1、（一）安全用电管理制度1 .目的提高员工安全用电意识，规范员工用电安全操作，减少事故的发生。2 .适用范围适用于本项目内全体员工。3 .职责3.1 维修部人员进行电气操作或电气维修工作时，必须严格按照安全操作规定进行。3.2 其他部门须配合维修部的安全用电工作。3.3 维修部及时向主管部门反映停电缘由，主管部门须及时通知停电事宜。4 .内容4.1 严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门部门负责人批准，报请维修部核实，并由维修部登记注册。4.2 各部门需架设临时线路的，应由维修部派电工安装。使用结束后应立即通知维修部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般

2、不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下,由维修部派电工正式安装，并登记备案。客用区一般不准加临时线。4.3 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：4.3.1 根据工作内容和需要，填写工作票。4.3.2 除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。4.3.3 应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。4.4 在全部停电或部分停电的电气设备或设施上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：4.5 断开电源。在工作场所必须断开电源的设备设施，包括需检修设备设施的带电部分的电源、工作范围

3、安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修的设备设施至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。4.6 验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。4.7 装设接地线。将检修的设备设施的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班,则只允许用接地开关接地。4.8 悬挂指示牌和装设遮挡栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁

4、止合闸”标示牌。4.9 电气操作及维修必须执行下列安全组织措施：4.9.1 工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。H作票的签发人应为维修主管，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。4.9.2 H作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。工作许可人为维修主管，许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同H作负责人到现场核对。4.9.3 工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作者交待H作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加

5、H作班工作（全部停电除外）。4.9.4 工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续H作，无需重新通过许可。4.9.5 工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。4.9.6 在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由H作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备

6、送电运行（因检修工作需要试运行者除外）。（二）防火及消防安全管理制度1 .目的提高员工防火及消防安全意识，规范员工防火及消防安全操作,减少事故的发生及增强员工对事故的应急处理能力。2 .适用范围适用于本项目内全体员工。3 .职责3.1 维修部须保证消防水泵、正压风机、排烟风机正常运行，保证正常供水供电。3.2 维修部人员须及时通知安管部灭火，并提供必要的协助，配合安管部进行灭火工作。3.3 安管部须认真做好消防配置的置放与管理工作，发生火灾时，要及时做好灭火工作及人流的疏散。4 .内容4.1 在中央监控室，应具备以下资料及锁匙：4.1.1 一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图

7、及消防系统图，包括：烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯位置，消防栓箱破玻璃按钮和警铃位置，消防栓和喷淋系统外接消防接合器位置、喷淋泵和消火栓泵位置等。4.1.2 一套清楚及准确的建筑平面图图内明确表示各防火卷闸、防火墙、防火门、消防电梯、疏散通道、疏散楼梯等。4.1.3 一套各种消防设备设施之备件清单。4.1.4 一套完整的排烟通风图。4.1.5 一套完整的天然气管道分布图及阀门位置图。4.1.6 紧急情况时联络人的电话、手机号码等联系表。4.1.7 所有公共通道门钥匙。4.2 所有吸烟人员必须在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟灰缸。4.3 维修H作中需要使用易燃材料时，应特别小

8、心。各专业不得存放易燃油料。4.4 不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。4.5 当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员H遇事时请保持冷静，行动时不要过于急躁。4.6 任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和本人的动向。4.7 各维修人员在巡查时，嗅到异味或怀疑煤气/石油气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。4.8 任何用户的二次装修和维修部外判施工必须遵循施工安全防火管理制度。4.9 如发生火灾，维修部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风

9、机正常运行，保证供水供电，并及时通知安管人员灭火。4.10 发生火灾时，维修部应做好以下工作：4.10.1 维修部部门负责人前往消防控制室协调救火工作。4.10.2 迅速从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。4.10.3 通知项目经理有关情况。4.10.4 通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。4.10.5 当消防员到场，立刻配合安管员向他们报告所知情况。4.10.6 其他当值维修人员留守岗位候命戒备。4.10.7 维修主管职责：4.10.7.1 立即通知本项目冷水机组房和配电室发生火警警报，关闭冷水机组。4.10.7.2 确保各消防系统运作正常。4.10.7.3 向消防指挥员

10、提供技术意见。4.10.7.4 通知与消防操作无关的维修人员在维修部或本岗位候命。4.10.7.5 根据情况改变以下设备设施的运行状态：4.10.7.5.1 开启适当位置的排烟系统4.10.752空调通风系统：在正常情况下，应将发生火灾之楼层、其上两层和下一层之空调和送风系统关闭，以防止浓烟蔓延。4.10.7.5.3 根据消防控制室的指挥，停止客用电梯和手护电梯。4.10.7.5.4 根据消防控制室的指挥，开启或停止消防系统水泵运行。4.10.755根据消防控制室的指挥，关闭正常照明，保证应急照明。4.10.8 在冷水机组房的员工应：4.10.8.1 立刻察看全机房范围，确定警报是否源自冷水机

11、组房。4.10.8.2 如火灾在机房内，不要冒险；在可能情况下，关闭冷水机组，用现有灭火器将火扑灭。如不能把火扑灭，应立刻离开现场。4.10.9 当值维修人员发现所属区域发生火情时职责：4.10.9.1 立刻上报，不要独自冒险，4.10.9.2 可能情况下，用手提灭火器尝试把火扑灭。4.10.9.3 发觉火势蔓延，应尽快离开现场，4.10.9.4 维修部保持联络及依照上级之指示行动。4.10.10 当火被扑灭或确证是误报后：4.10.10.1 将火灾警报系统及其它消防、喷淋系统重置还原，如有消防局官员在场，须征得其同意才可行动。4.10.10.2 如喷淋系统正在洒水，应关闭相应区域信号闸阀，以

12、便清理更换喷淋头及其它损毁的设备设施，使系统尽快恢复正常。4.10.10.3 检查受影响的楼层，并拍照作好记录。4.10.10.4 尽快写出报告连同照片及出事原因呈交部门负责人。（三）值班及交接班制度1 .目的规范人员值班与交接班管理，有利于端正工作人员的工作态度,提高工作效率。2 .适用范围适用于本项目内维修部全体员工。3 .职责3.1 维修部值班人员做好值班与交接班记录。3.2 维修主管对值班人员进行指导与监督。4 .内容4.1 值班人员应按规定时间提前15分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。4.2 交班：第一交设备，即设备运行状况及发现的问题，并做好

13、清洁与保养；第二交使用工具；第三交场地，交班前需进行清洗；第四交运行记录、值班记录和巡视检查记录。4.3 接班：必须查看当天告示牌或值班记录内是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告维修主管或项目经理处理。4.4 接班人员接班时必须检查以下工作：4.4.1 查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。4.4.2 查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。4.4.3 检查所辖设备设施之运行情况是否

14、良好是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。4.4.4 检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入值班记录备注栏，4.4.5 查看值班记录中是否有上级主管及项目经理发布之特别任务或安排，并在值班记录上签字。4.5 在下列情况时不得交班：4.5.1 接班人员未到岗时，应通知上级主管或项目经理，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。4.5.2 接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级主管或项目经理，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。4.5.3 所辖设备

15、设施有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。4.5.4 交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁H作后，方可进行交接班。4.6 当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。4.7 必须认真填写值班记录，双方认可后，共同在记录上签字。4.8 值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。4.9 值班人员随时对设备设施、管线进行巡视检修，提高设备设施完好率。4.10 每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备设施，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备设施隐患。4.11 值班人员每天要认真填写运行记录、值班记录、巡视检查表及其他相关表格。4.12 当H作需要离开岗位时，须向主管领导请示并告知去向，完毕后立即回到值班室，值班人员用餐时，必须轮换进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。4.13 值班电话为H作电话，不得谈论与工作无关的话题，谈论工作事宜要简明扼要，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。4.14 须按计划及项目经理之安排做好设备设施日常保养和维修。如有较大故障，值班人员