物业工程部管理制度 3.docx

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1、一、管理制度（一）配电室管理制度为贯彻安全第一的方针，确保物业项目供电系统安全正常运行,特制定配电室管理制度。（-）负责供电运作和巡视的人员必须持证上岗。配电室的值班员，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。（二）配送电建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压经常进行巡查，做好每日巡视记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报物业工程部或机电设备公司。（三）配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录,认真执行交接班制度。（四）供电线路严禁超载供电，配电室内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按

2、负荷的需求，有计划的切换变压器。（五）停电时，应提前向用户发出通知，恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。（六）配电室内设备及线路变更，要经工程部同意；重大变更，要上报公司领导批准。（七）配电室消防设施保持完好，并备有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经物业工程部或主管领导许可方可进入。（八）加强日常维护、检修，保证配电室内公共照明、指示显示灯具等设施的完好。（二）发电机房管理制度（一）非公司领导或维修班人员须经物业工程部或主管领导同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。（二）机房内禁止存放易燃、易爆物品。，如因工作需要

3、，需写出书面报告和防范方案，报请工程总监/值班工程师批准，用完后，立即带出机房。（三）发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态。（四）配电房值班员必须通过上岗测试，取得上岗证，熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。（五）每月起动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。（六）发电机油箱内储备8小时满负荷用油量。（七）发电机实行定人定机维修保养和每月周期运转检查。开关及按钮非值班或维修人员不得操作。（八）机房内严禁存放无关物品，保证机房内卫生清洁环境良好,各种器械摆放有序；机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。（九）机房内消防设施保持完好。动用明火或动焊，必须

4、由防损部、工程部共同制定施工方案，报防损部经理和工程总监/运行维修经理批准后施行，并严格遵守动焊动火安全管理规定。（三）水泵房管理制度水泵房是提供用户办公、物业项目消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到大家人身财产安全。为及时向住户提供合格办公用水和物业项目消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：（一）水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，维修班负责监控、清洁及日常运行的巡视。严禁非工作人员随意进入,外人进入须持经理级以上人员批示方可进入。（二）水泵房内机电设备由维修班人员负责，由值班人员操作，无关人员不得进入水泵房。（）消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关

5、应放在自动位置，所有操作标志简单明确。（四）生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。（五）消防泵每月进行一次自动、手动”切换操作检查。（六）泵房每周打扫一次，泵及管道每半月检查擦洗一次。保持清洁卫生，保持空气流通，禁止吸烟。门、窗和各个原预留洞口应加纱铁网以避免各种小动物进入水房（七）水池入孔需有盖密封并加锁，透气孔需用窗纱布包扎上，钥匙由水（管）工保管。（八）水（管）工按规定定期取水送市防疫站进行水质检查化验,化验结果交物业H程部存档。（四）材料管理制度（一）维修班下个月的材料计划，应在本月25日前报工程部主管经理，由主管经理送交物业工程部经理审批确定下月需购买材料。对于电梯

6、公司及专业公司所需材料则由电梯公司（专业公司）自行购买。（二）一般材料由采购员与所需物资部门协同购买；采购时要两人同行采购，报销时附采购计划或报告书。（三）采购材料要货比三家，认准质量，相同质量下应取最底价进行采购，供货方应为合格供应商。（四陶料购回后应由维修班长进行验证。发票数量应与货相同，物品及数量应与采购记录表上所述相同。（五）材料入库应由库管员验收，库管员开入库单，并在发票反面签上名；采购员也应在发票反面签上名，并在入库单上签名，并把入库单其中的一联附在发票后作为报销凭据。（六）应急材料可以先口头报告同意购买，再补填采购计划审批表或补写正式报告。（七）材料出库时需注明此材料用于什么地方

7、、什么用途，领料人需在出库单上签名。（八）维修人员可以根据日常实际情况一次性领用若干材料，领料人领用专用配件时需在出库单上注明所，并拿废旧零件换取。（九）维修人员在完成维修任务后，所节余的材料应如数退库并办理退料手续。（十）禁止维修人员利用工作之便，多领冒领材料搞关系，一经发现，从严处理。（十一）库房保管员应按材料的品种、质量、性能不同采取不同的保管措施，否则造成损失追究其经济责任。（十二）严格凭派工单发料。（十三）材料出库须遵循先进先出的原则，对入库的材料要作好日期标识，以便于发放管理。（十四）材料库房每月要进行一次库房盘存，每季度要对维修人员领用的材料公布一次。（五）物品验证制度（一）为了

8、确保向服务对象提供合格的物品，所有用于物业项目内影响服务质量的进货物品（含维修材料、清洁用品、保安用品等物品）都必须经过验证。（二）所需物品部门必须对影响服务的进货物品进行验证，并认真填写物品验证单，以确认物品之质量状态，采购员还应在物品验证单上签名。（三）所需物品部门在验证时依据验证标准发现不合格品时，应即时通知采购员，并会同物业工程部主管经理对不合格品进行确认。（四）对不合格品应及时处理，所需物品部门主管、采购员、物业工程部主管经理，三方应共同商讨对不合格品的处理方法（反修、降级使用、退货或报废b不合格品处理单由所需物品部门主管负责填写，由主管经理确认。（五）所需物品部门主管应对所有物品之

9、质量状态进行标识。（六物品的数量及规格应和采购计划审批表所提供的相符。（六）技术培训及考核制度（一）维修、保养质量的好坏与维修人员的业务技术及素质的高低有密切的关系。培训是提高维修人员技术水平的重要途径。（二）维修员工进场培训内容：1、本公司有关规章制度的培训；2、本物业项目设备结构、电气原理的培训；3、本公司安全管理的培训；4、本公司安全技术的培训；5、安全操作的培训。（）特殊工种的，委托市劳动局全面培训（并取得上岗操作证书卜（四）维修人员必要时参加市职业中专的中级电工、高级电工培训。（五）电焊工、钳工必要时参加市职业中专培训。（六）特殊工种人员进场前，必须持上岗证并考核有关专业知识和安全操

10、作知识，合格后方可进场。（七）每年举行两次维修员工的维修保养、安全管理、安全操作等知识的考核。对不合格者，要求重新培训；对成绩优良者，加以奖励O（七）计量器具定期检定制度（一）凡有关维修、保养、检测的计量器具，按市计量局规定一年检定一次。（二）各物业工程部工程部维修班按检定计划表所规定时间提前一周将计量器具送工程部待检，由工程部专人根据基准计量器具进行自检并作记录，建立计量器具检定台帐，然后将结果下发给维修班。基准器具按检定计划表时间提前一个月送计量站检定。（三）凡经检验不合格的计量器具，经校正后仍不合格者，则应报废后重新购买。（四）物业工程部新购买的计量器具，须上报公司并在工程部建帐，并纳入

11、检定计划。（五）凡计量器具有水浸等损坏或参数有变动时，应送工程部重新进行检定。（六）计量器具需专人保管，专人使用，不得随意借用。（七）凡基准器具，使用者不得随意自行乱调动，不得乱放，合理使用，妥善存放。（）电气维修规定为保证物业项目电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制定以下规定：（一）必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，检修操作人员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。（二）配送电建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压室进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报部门领导。工程部维修班对于物业项目内配置的电气设备，按计划

12、定期保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由工程部派专人把关审查参加。（三）维修和保养电气设备时，维修人员要穿戴好规定的劳防用品，并检查使用的工具、量具和防护用品必须安全、良好，采取相应的安全技术措施，工程部对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。（四）在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具,并站在绝缘垫上作业。（五）对于高压设备的检修和维修，经停电、验电后，必须装设接地线，在醒目处悬挂标志牌，必要时加装遮栏。（六）系统和设备在运行或检修

13、时，应做好相应安全技术措施。维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查绝缘电阻，相位、接地等保持装置和传动部位的防护装置，符合要求后摘取警示牌并拆除所有的安全措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电机及其附属装置回路上进行工作。（七）本规定与“配电室管理制度同时执行，互为补充。（九）用水、供水管理规定为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：（一）水箱间应挂的“机房重地，闲人免进”标牌。水箱间和蓄水池进口应加设门锁，由物业工程部派一名责任心强、作风正派、身体健康的水（管）工负责对物业项目水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。（二）

14、在非限水季节（以市政府通知为准），物业工程部应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户，停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。（）地下贮水池、地面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水（管）工向物业工程部建议增加清洗次数），并送水质样品（或由水务局取样）到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱入孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加销。（四）每天应对水房进行巡逻，检查水泵的运行情况，有无异声、异味，温升是否正常，电流变化是否正常，压力运行是否正常，检查供电设备和供电箱是否正常，泵房的排水系统应保证正常运行，保证水房的安全、可靠。水（管）工在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向工程部

15、经理报告，由H程部组织人员进行抢修，杜绝浪费。（五）抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水浪费现象。（六）随时向用户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。（七）执行市政府收费规定，加强节约用水。（A）本规定与“水泵房管理制度同时执行，互为补充。（十）房屋完损等级评定规定（一）公司每三年对辖区房屋进行一次完损等级评定，以确定房屋的完好或损坏程度。对于新接物业，可以接管验收代替完损等级评定（但必须如实填写相关的完损等级评定表格卜（二）房屋经过中修、大修、翻建竣工验收以后，应重新进行评定完损等级。（三）根据气象特征（如雨季、台风、山洪等），应对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋进行检查评定完损等级。（四）公司成立房屋质量评定领导小组，成员包括公司领导、部门分管技术人员等。（五）物业工程部应成立评定小组。小组成员一般由4至5人组成，含物业工程部负责人1人，工程部负责人1人、水工1人，电工1人，电梯工1人。（六）采取理论与实践相结合的方法，定期组织评定人员进行业务培训。（七）参加评定工作的人员应熟悉掌握评定方法及标准，有高度的责任感，严格组织纪律。既做房屋质量评定员，又做宣传员；积极向用户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。（A）在现场查看时，必须十分注意安