东方文博城一期文化设施建设项目可行性研究报告.docx

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1、第一章总论03第一节项目名称及建设单位03第二节可行性研究报告编制单位04第三节可行性研究依据与范围05第四节项目主要技术经济指标06第二章项目背景和建设必要性09第一节济宁的历史和现状09第二节山东文化产业发展现状10第三节济宁文化产业发展现状15第四节项目前景分析16第五节项目的意义和作用18第三章项目市场及可行性分析19第一节济宁旅游市场调研结果19第二节项目市场前景分析32第三节项目基础客源和市场消费群分析34第四章建设条件37第一节社会经济发展条件37第二节自然地理条件38第三节基础设施条件42第五章项目规划45第一节总体规划45第二节功能分区46第六章环境影响与保护措施48第一节环

2、境现状48第二节生态环境影晌分析48第三节生态环境保护措施49第七章节能方案分析52第一节用能标准和节能规范52第二节节能措施分析52第八章消防与安全保障55第一节消防措施55第二节安全设施55第九章组织机构59第十章项目实施进度及管理61第一节项目实施进度61第二节项目管理62第十一章投资估算和资金筹措64第一节投资估算编制依据及说明64第二节投资估算66第三节融资方案67第十二章经济效益分析69第十三章社会效益分析77第十四章项目风险分析与对策79第一节风险因素79第二节风险对策81第一章总论项目名称及建设单位一、项目名称东方文博城（一期）文化设施建设项目二、建设单位东方文博城文化发展有限

3、公司三、建设地点山东省济宁市Ui本项目由东方文博城文化发展有限公司承担建设任务。东方文博城文化发展有限公司成立于2007年注册资本人民币44,000万元，主营业务包括对城市开发、基础设施、文化旅游产业、服务业投资；旅游景区、主题景区、主题公园、文化产业项目；文化科技展览；艺术策划等领域。公司按照现代企业制度的要求，由一名自然人股东及四个法人股东出资成立。现有职工200人，设总经理办公室、战略发展部、设计研发部、市场营销部、计划财务部、营销招商部、客户服务部、后勤保障部等部门；同时拥有行业内专业权威的顾问团队和策划团队。公司以“以文化改变生活，以文化创造价值为经营理念，目前已发展成拥有强劲的资本

4、实力、国际化的运营理念和广泛的国际视野的文化产业集团。第二节可行性研究报告编制单位一、报告编制过程受项目建设单位委托，山东省建筑设计研究院承担了东方文博城建设项目的可行性研究报告编制工作。山东省建筑研究院组织相关人员成立了项目组。按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面要求，项目组首先开展了项目基础资料的调查工作，并就有关问题与项目单位进行了广泛的接触。项目单位对本报告的编制提出了许多参考性意见，并提供了相应的基础资料。在对相关资料进行分析与整理的基础上，结合有关方面意见，编制了本可行性研究报告。二、可行性研究主要内容1、建设需求分析根据济宁市社会经济发展现状及“十二五”规划、分析当地及周边地

5、区消费需求现状、结构、潜力；对文化市场、旅游市场发展概况、发展趋势开展调查，对项目市场定位、服务范围进行一定深度的分析。2、项目总体方案结合济宁市城市总体规划，以及东方文博城规划情况，分析本项目总体方案是否符合相关规划。3、建设条件对项目建设的环境及条件进行分析，包括自然环境、地质条件等。4、工程建设方案结合项目场址现状条件和规划目标，对项目拟建建筑、道路、公用工程、绿化工程等规划方案进行研究论证，并研究制定具体的工程建设方案，计量相应的工程量。5、投资估算与资金筹措根据工程量及工程造价估算指标，按国家规定的统一口径，对拟建工程内容进行投资估算，提出各单项工程投资，编制项目总投资估算表。并根据

6、项目实施进度计划，编制各期工程投资估算表。根据建设进度及项目单位资本金等情况，提出项目资金筹措方案，编制资金使用计划。6、财务预测与评价依据国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版），项目单位提供的基础资料，项目实际情况及其它有关规定，测算项目收入，对贷款偿还能力进行分析。同时根据项目各期建设内容，预测各期收入及成本，对各期财务状况进行评价。7、风险分析分析本项目可能出现的风险因素，研究风险对策，为决策者提供项目决策依据。第三节可行性研究的依据与范围一、可行性研究编制依据1、济宁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。2、济宁市城市总体规划2008-2030年。3、建设项目经

7、济评价方法与参数（第三版X4、山东省旅游业发展十一五规划纲要5、山东省委、省政府关于推动文化大发展大繁荣的意见（2008年1月）6、山东省委、省政府山东省文化产业发展专项规划（20072015）（2007年12月）7、国家及地方有关设计规范、标准。8、项目单位与山东省建筑设计研究院签定的技术咨询委托合同。二、可行性研究范围1、项目背景和建设的必要性2、现状、问题和市场分析3、建设范围与建设条件4、建设内容与建设规模5、工程方案6、环境保护和节能7、项目实施进度8、投资估算及资金筹措第四节项目主要技术经济指标项目建设内容主要建筑一览表序号项目名称主要功能层数建筑高度（m）W?(m2)(m2)1A

8、区国际儒商慈善总部、婚庆礼仪中心、旅游主题交易区27层4527940367682B区孔子学院培训中心、儒家论坛国际会议中心、儒风书画院、新杏坛28层48326373C区世界民族风情美食街26层34150544D区中式文化体验会所、孔子“八谷”馆14层24109735E区东方艺术中心1层55.340006F区孔孟文化体验中心、球幕影厅、大型室内文化娱乐中心14层18.92806553197（两层）7G区文化创意研究中心25层99.9250008H区家庭泗店体验中心21层85.845500总建筑面积：27913418916989965二、项目投资及筹措东方文博城一期）文化设施建设项目总投资12.7

9、亿元固定资产投资11.7亿元，铺地流动资金0.26亿元及建设期利息0.79亿元，资金来源：1、企业自筹6.7亿元；2、申请银行贷款6亿元。三、效益估算本项目建成后，正常年份按保守估算接待游客人数100万人次。正常年份可实现门票直接收入31000万元；商铺及各类物业出租收入为9662万元;公司自营业务可实现经营收入10718万元，酒店收入4028万元，年总收入55408万元。项目正常年利润总额28694万元，净利润21521万元。税前总投资财务内部收益率：20.87%总投资回收期（税前）：6.34年资本金财务内部收益率：18.56%（见附表8）序号区域主要功能建筑面积经营项目基数计量单位单价或费

10、率计量单位年经营收入1河东A区27940肝国际儒商慈善总部8300会议、论坛、讲座100场次10万元/场次1000婚庆礼仪中心10500礼仪庆典150场次30万元/场次4500旅游主题交易区9140出租摊位9140平方米5元/in?*天16682河东B区32637Itf孔子学院培训中心、新杏坛15637培训20000人次/年1000元/人次1998儒家论坛国际会议中心9500会议、论坛、讲座9500平方米3.5元/m2*天1213中国儒风书画院7500整体出租7500平方米3.5元/口*天9583河东C区15054rtf世界民族风情美食街15054商铺出租15054平方米5元/n?*天2747

11、4河东D区10973ma中式文化体验会所6000出租6000万元5元/疗*天1095孔子“八谷”馆4973参观万元免费05河东E区4000肝东方艺术中心4000大型演出、大型会展、庆典100场次100万/场次100006河东F区28065Itf球幕影厅孔孟文化体验中心12065现代高科技体验100万/人次80元/人8000大型室内水上娱乐16000水上娱乐项目100万/人次80元/人80007河东G区25000m,文化创意研究中心25000租赁25000平方米3.5元/n?*天31948河东H区45500m3家庭酒店体验中心30500客房300间300元/间26288000娱乐40000人次/

12、年200元/人次8007000餐饮60000人次/年100元/人次6009主题乐园游乐室外游乐项目100万/人次/年50元/人次500010停车场地下停车场89965停车收费11000车次/天5元/车次2007面积总计189169经营收入总计55408第二章项目背景和建设必要性第一节济宁的历史和现状济宁，具有7000年的文明史，历史文化悠久，是东方文明、中华文明的重要发祥地之一。远古时期的“三皇五帝”在此留下活动踪迹，人类始祖伏羲、女蜗、黄帝、少昊、少康帝均出生于济宁；春秋战国时期，被后世尊称为中国历史上五大圣人的“至圣孔子、亚圣孟子、复圣颜子、宗圣曾子、述圣子思子”都诞生在这里。杜甫、李白、

13、曹操等文人墨客都在济宁留有足迹。元明清三朝在济宁设立河漕衙门，乾隆等帝王到这里驻足探访。济宁的运河文化、曲阜的三孔文化、微子故里微山的梁祝文化、梁山的水浒文化、汶上的佛教文化等等一系列的人文古迹，使济宁当之无愧地成为中华文化聚宝盆。流淌了1000多年的运河水，曾经孕育了济宁城，使济宁这颗运河明珠，令世人刮目相看，如今经济建设和社会事业持续健康快速发展。2011年全市地区生产总值达到2820亿元，地方财政收入达到207亿元。2005年-2010年累定资产投资5500亿元，新口径规模以上工业企业达到1411家，销售收入过百亿企业增加到7家。粮食生产连年创历史新高，农业标准化基地发展到350万亩，规模以上龙头企业达到767家，农业综合生产能力大幅提高。工业结构持续优化，制造业超过煤电产业居主导地位、占规模以上工业的比重上升到56%传统优势产业加速膨胀四大千亿级产业集群总体突破3000亿规模。战略性新兴产业快速壮大，建成国家级光电产业基地。服务业提速发展，占GDP的比重逐年提高。区域创新能力不断增强，科技对经济增长的贡献率达到50%,高新技术产业占规模以