110823仪征龙山项目可行性报告2稿.ppt

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1、上海奇正地产机构 | 2011.08仪征龙山项目可行性研究报告仪征龙山项目可行性研究报告QIZHENG ESTATE AGENCY策略报告结构Contents项目区域大背景理解项目构思与结构理解第一部分 项目区域大背景分析QIZHENG ESTATE AGENCY 解决的核心问题项目区域现状背景Chapter1PART 1城市背景理解4 仪征市是扬州市代管的一个县级市，位于江苏省中西部，地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心。 长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了水陆交通网，并随着镇扬大桥和宁启铁路

2、的兴建，仪征与上海、南京、扬州、镇江等大中城市的距离近在咫尺之间具有独特的地理优势，是江苏省五大重点经济发展带之一。2010年全市新增规模工业企业24家，已累计发展到 484家，园区现有企业57家。城市理解城市理解1 1：潜在高端客源多：潜在高端客源多新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，发展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸。新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，发展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸。工业的迅速发展产生了大量的高端客源。工业的迅速发展产生了大量的高端客源。城市理解城市理解2 2：客源封闭：客源封闭仪征城市人口呈负增长，缺乏外来高端客源导入，城市客源封闭仪征城市人口呈负增

3、长，缺乏外来高端客源导入，城市客源封闭 仪征市人口历年变化并不明显，从2002年到2007年总体呈缓慢上涨趋势，而2008年及2008年两年，人口甚至出现了负增长状态，说明了仪征市的外来人口率非常低，这也将导致仪征市刚性购房需求市场极小。仪征市人口结构特点决定了该市大部分购房人群将集中在改善居住条件的二、三次置业者。而目前政策调控的集中针对人群便是二次以上置业人群，对于仪征的房产市场影响会比较明显。县市人口GDP总量人均GDP宝 应 91.6万199.2924375仪 征56.6万 227.2941157高 邮82万 213.2428409江 都 106万402.8399292002年开始固定

4、资产投资开始大幅度上扬，但是房地产投资却在逐渐下调，这充分表明了仪征城市产业发展结构失调。城市部分功能缺失导致了房地产行业受到抑制。同时固定资产的投资没有拉动城市的消费潜力。社会财富没有实质性的增长。仪征城镇居民实际可支配支出用于储蓄及投资比重比较大，说明该市居民住房消费潜力还是比较明显的。目前仪征的恩格尔系数已经连续两年在40%以下，并呈逐年下降趋势，房产行业还有较大发展空间。城市房地产发展相对滞后，而人口住房消费潜力明显，房地产业还有较大的发展空间城市房地产发展相对滞后，而人口住房消费潜力明显，房地产业还有较大的发展空间城市理解城市理解3 3：房地产具备发展潜力：房地产具备发展潜力城市理解

5、城市理解4 4：交通升级：交通升级长江四桥长江四桥位于南京长江第二大桥下游约10公里处，起于六合区横梁镇以东与宁通高速公路相交处，经龙袍镇跨越长江，与对岸石埠桥连接，止于沪宁高速公路相交处的麒麟枢纽，接在建的南京绕越高速公路东南环段，全长28.996公里，其中跨江大桥长约5.448公里，.预计将于2013年建成通车。 项目地至夸江大桥只有约12公里的距离，开车只需10分钟就能到达大桥过江，大大缩短了到南京城区的距离。龙潭过江通道龙潭过江通道的线路已经确定，该通道将跨越镇江句容、南京龙潭、扬州仪征三个城市。计划于2014年开工建设。2017年建成通车 。项目建成后仪征市民通过该通道到南京，将与南

6、京规划的都市圈S5线轨道相接，半小时不到可直达鼓楼。长江四桥、龙潭过江通道拉动了区域之间的经济联系，未来将为长兴导入更多的外来客源，改变目前封闭的局面。 城市交通升级，导入更多外来高端客源，必将改变目前相对封闭的局面城市交通升级，导入更多外来高端客源，必将改变目前相对封闭的局面长江四桥仪征市是以工业为经济主导的城市，产业结构的失衡，致使得房地产发展较为缓慢。仪征市是以工业为经济主导的城市，产业结构的失衡，致使得房地产发展较为缓慢。仪征人口呈负增长局面，城市外来高端客源导入不足。仪征人口呈负增长局面，城市外来高端客源导入不足。城市房地产发展缓慢，而城市住房消费潜力明显，房地产还具有较大的发展空间

7、。城市房地产发展缓慢，而城市住房消费潜力明显，房地产还具有较大的发展空间。未来长江四桥和龙潭过江通道的建成，将大大缩短仪征与南京的车程，同时也加强未来长江四桥和龙潭过江通道的建成，将大大缩短仪征与南京的车程，同时也加强了仪征与南京的联系，仪征项目客源封闭的局面将被打破。了仪征与南京的联系，仪征项目客源封闭的局面将被打破。城市小结城市小结PART 2项目区域理解102020年，城镇人口50万，城区面积50平方公里 目前仪征城镇人口27.07万，城区面积37平方公里，下一步以建设生态型现代滨江工业城市为统领，融入宁镇同城化发展。城东南规划15.25平方公里新城 城市向东发展，与扬州同城化，依托扬州

8、化工园为主体的西部石油化工经济区和以开发区、汽车工业园为主体的东部车船制造和新兴产业经济区，在老城区东南区域，打造一个首期规划15.25平方公里的现在滨江新城，启动了城东80万平米的征地、拆迁工作。创建国家生态市人居品质 建设亲水态城：城南滨江公园、扬子江公园打造沿江风光带； 城东推进红旗河景观、东园湿地公园 城中仪城河、镜湖、大浦塘、荷花池、伴池打造生态城建设特色生态镇：大仪、谢集镇、新集镇、刘集镇、青山镇、月塘乡、枣林湾等因地制宜，建设特色乡镇。区位理解区位理解1 1：城市主要向东、向南发展：城市主要向东、向南发展东拓西联，南优北控，打造现代化滨江生态工业城市东拓西联，南优北控，打造现代化

9、滨江生态工业城市 城市主要向东向南发展，项目所处区域并非城市主要发展方向城市主要向东向南发展，项目所处区域并非城市主要发展方向区位理解区位理解2 2：区域内配套低端：区域内配套低端青山中心学校镇政府国土局周边商业住宅龙山风景区青山镇固有的配套不齐全，且整体的形象较低，项目离市区大型商业配套又较远青山镇固有的配套不齐全，且整体的形象较低，项目离市区大型商业配套又较远项目位置青山中心学校镇政府龙仪路滨江路l青山镇商业配套主要沿龙仪路两侧分布项目位置长江四桥12公里24公里10公里区位理解区位理解3 3：邻近大都市，未来区域具备升值潜力：邻近大都市，未来区域具备升值潜力相比仪征市区，项目更靠近南京区

10、域，且更靠近规划的长江四桥及过江通道，使得相比仪征市区，项目更靠近南京区域，且更靠近规划的长江四桥及过江通道，使得项目在接受南京客源竞争上更具备优势项目在接受南京客源竞争上更具备优势过江通道区位理解区位理解4 4：最具生态价值的居住片区：最具生态价值的居住片区龙山风景区占地6000多亩，是扬州地区保存最为完好的原生态地区。景区内果木品种繁多，有桃园、梨园、山楂园、板栗林、葡萄沟和千亩以上的竹海等。风景区内四季常青，每个季节都有自己的特色，形成了“春可踏青郊游、夏可垂钓野炊、秋可登高赏叶、冬可踏雪寻梅”的生态休闲观光旅游区。 扬州保存最完好的原生态区，最具生态度假居住的价值区域扬州保存最完好的原

11、生态区，最具生态度假居住的价值区域望风亭望风亭 区域内平整地块较少 靠近化工区，影响观景 内部交通体系欠缺，对外联通道路有待增加地块制约条件较多，开发难度增加地块制约条件较多，开发难度增加区位理解区位理解4 4：小环境有所不足：小环境有所不足项目所处区域并不是城市发展方向，但项目区位更靠近大都市南京，更容易项目所处区域并不是城市发展方向，但项目区位更靠近大都市南京，更容易吸纳南京客源。吸纳南京客源。小环境有所不足制约项目的开发，短期对项目产生一定的影响。小环境有所不足制约项目的开发，短期对项目产生一定的影响。项目唯一商业配套区域表现较为低段。项目唯一商业配套区域表现较为低段。PART 3仪征房

12、地产市场理解17滨江生活区中心区城东区汽车工业园区开发区l 中心区：政治经济聚集区，商业发展快，传统老城区l 城东区：城市未来发展主流方向，东进和扬州接轨l 开发区：传统开发区，仪征化纤等企业在内，污染环境大， 目前项目少l 汽车工业园区：新型产业聚集区，低污染，附加值高，具有潜在的人口导入潜力。l 滨江生活区：以开发区和长江作为引擎，打造滨江生活带，未来城市高端居住区人居集中：城市向东规划的引导以及上海大众的落户，城东城北两版块成为新的人居聚集地楼盘集中：去年三季度新开楼盘扬州家园、宇斯浦国际花园以及新入市的和景印象城、东城水岸，加上先期开发的奥林匹克花园、水木阳光村组农民向集镇集中扬州人流

13、向市郊高端物业流动：尤其以新集镇、刘集镇为主，两镇开发的多为别墅物业类型，主要客户来源于扬州市区项目以点为主，最少仅10亩，目前最大楼盘仅30多万平米，综合配套差，项目品位普遍不高城东、汽车工业城东、汽车工业园板块目前是热点园板块目前是热点开发体量小开发体量小大盘暂无大盘暂无乡镇区域乡镇区域日趋活跃日趋活跃板块划分及各板块特点板块划分及各板块特点p 2008年下半年受金融危机影响，大多企业无用地意愿，土地成交大幅度萎缩。2009年前三季度土地招牌挂成交量依旧很少，但是第四季度由于楼市迅速回暖，普遍萌发储备土地的热情，土地成交均价也相应涨到925元/平米。相对2008年662元/平米均价上涨40

14、%。p 2010年土地成交37万平米，平均容积率1.18，总成交价2.45亿，总建面积43万平米，楼面均价559元/平米，相对2009年692元/平米的楼面均价下降了19%。0909年土地成交火爆，年土地成交火爆，20102010年土地成交量再次大幅度下滑，成交价格下年土地成交量再次大幅度下滑，成交价格下跌跌土地成交状况土地成交状况土地成交明细土地成交明细成交区域主要集中在城东板块的新集镇，刘集镇和开发区板块随着目前一系列的楼市新政调控，以及加息等措施，仪征楼市并未受到太大的影响。这主要因为仪征楼市需求主要来源于自住改善型购房，很少有外地客源及投资客户，影响也仅仅体现在贷款政策限制方面。仪征商

15、品房成交整体呈上升趋势，2008年由于金融危机及宏观政策调控银色，销售量大幅度下 滑 ， 年 成 交 面 积 仅22.62万平米，到2009年，随着一系列的楼市优惠政策，仪征楼市逐渐回暖，2010年已经销售49.62万平米，销售额达到18.99亿元。1010年房地产受新政影响较小，成交继续走高，月度去化年房地产受新政影响较小，成交继续走高，月度去化5 5万平米万平米商品房成交状况商品房成交状况PART 4竞争环境分析22竞争平台竞争平台1 1：分布：分布西郊庄园豪第舫优诗美地第二江南山水豪庭石柱山庄东城水岸城市项目主要集中在市中心，城市东片（新集镇）；别墅项目多集中在新集镇，竞争激烈。城市项目

16、主要集中在市中心，城市东片（新集镇）；别墅项目多集中在新集镇，竞争激烈。项目位置800011000800011000元元/ /900016000900016000元元/ /项目产品类型总体量(万方）已推体量（万方）已售体量（万方）未来可售（万方）印象城多层、联排、叠加7.963.962.91.06东城水岸多层、叠加8.037.025.361.66优诗美地联排，独栋25.78.84.64.2奥林匹克花园多层、洋房、别墅2116.911.35.2 西郊花园独栋、联排、叠加6.25.34.21.1山水豪庭联排、4.22.92.60.3豪第舫联排、独栋224.953.441.51总计95.0945.4330.415.03竞争平台竞争平台2 2：供应：供应城市未来别墅供应在城市未来别墅供应在1515万方左右，未来供应主要集中在联排、双拼类产品万方左右，未来供应主要集中在联排、双拼类产品类独栋产品具备市场运作的机会类独栋产品具备市场运作的机会项目开盘时间推出数量去化套数去化率月均去化主力总价（万）石柱山庄（联排）2009.320519896%9140-170第二江南（独栋）2011.1421945