上海浦东新区唐镇项目可行性研究报告.ppt

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1、上海市浦东新区唐镇项目上海市浦东新区唐镇项目可行性研究报告可行性研究报告 2009年年11月月前言前言 2009年10月，在总部领导的带领下，对上海浦东新区唐镇进行了考察，对于远洋地产意向参与唐镇新市镇的开发，浦东新区市委市领导表示了热列的欢迎和极大的支持，期望与远洋地产在浦东形成大的合作。 我们针对上海唐镇地块即将出让土地C01-01a&C01-05a进行了多次的踏勘和调研，并进行了可行性分析。对于唐镇新市镇的后续百余公顷土地，我们还在跟踪和洽商。提纲提纲项目概况1市场研究2总体规划及产品设计3项目投资收益分析5项目销售计划4报告提纲：综合分析与建议61 1、项目概况、项目概况 用地条件分析

2、 项目背景1.1用地条件分析用地条件分析位置：项目地处上海市浦东新区唐 镇，浦东核心区东南部、张江高科技园区东部，外环东约1300米。四至：东至规划道路；南至规划纬四路；西至规划齐爱路（在建）；北至规划唐龙路。1.1用地条件分析用地条件分析规划指标规划建筑用地性质二类住宅组团用地总用地面积58163平方米建筑面积小于等于87244平方米容积率1.5建筑密度30%绿地率35%建筑限高60米停车位437个1.1用地条件分析用地条件分析交通条件公路：通过外环线A20高架（距项目1300米），可方便到达城市各个区域。公交线路：618、636、622、989、上川专线、川张高专线、川歇线、东川专线。轨道

3、交通：轻轨2号线唐镇站（在建），位于项目南侧500米，目前属于在施工阶段，并于明年3月通车。地铁2号线西起淞虹路，经过上海闹市区，向东至终点张江高科站；可与已经建成磁悬浮换乘，直达浦东国际机场，目前张江站至淞虹路站已经通车，乘2号线可到达上海世纪公园，上海科技馆，陆家嘴，南京路，人民广场等市中心地带。1.1用地条件分析用地条件分析环境与景观条件项目北侧为邻棕榈泉、金爵别墅、白金瀚宫三个别墅项目及上海东方世纪学校；项目东侧为C-01-01b与C01-05b已平整地块；项目南端为规划中的沈沙港水系，属于活水，河道现宽约5米，目前水系两边正在进行绿化施工，施工单位已入场。项目西侧为A-03-10规划

4、地块。 项目北侧图片项目东侧图片项目西侧图片项目南侧图片1.1用地条件分析用地条件分析用地现状地块内部情况待整理土坡和少量树木在建中的齐爱路唐镇三林浦水系现状1.1用地条件分析用地条件分析项目用地条件分析结论： 项目处于唐镇新城核心区，紧邻高档别墅居住区，伴随轻轨2号线唐镇站的通车、张江高科技园区高级人才的生活东扩、以及南部“迪士尼”主题公园未来的落成，给本地块带来了更多的升值因素；总体来看，地块开发潜力很大，但在开发过程中，需要有效规避周边现有配套设施较弱等不利因素。1.2项目背景项目背景本地及所在规划的唐镇新城住宅区已经基本完成整理，地块处于唐镇新市镇的核心地段，地块容积率指标为1.5，限

5、高60米。在总部领导的带队考察下，浦东新区区委区政府对远洋地产参与建设唐镇新城表示了很大的支持与欢迎。该地块于2009年9月30日由上海规土局预公告，起始价暂定34706亿元（约400万元/亩），与出让方的沟通过程中，出让方表示期望价位为800万/亩。据了解，目前保利地产、中建等多家知名开发商追踪该项目。该项目已于2009年11月11日公告。1.2项目背景项目背景挂牌出让进度安排表挂牌出让进度安排表 发布公告发布公告发布时间2009-11-10 09:302009-11-10 09:30发放出让文件及附件发放出让文件及附件起始时间2009-11-11 09:302009-11-11 09:30

6、截止时间2009-12-08 16:002009-12-08 16:00提问提问截止时间2009-11-16 16:002009-11-16 16:00发布答疑纪要发布答疑纪要时间2009-11-20 09:302009-11-20 09:30接受竞买申请接受竞买申请起始时间2009-11-23 09:302009-11-23 09:30截止时间2009-12-08 16:002009-12-08 16:00保证金到账保证金到账截止时间2009-11-27 2009-11-27 16:3016:30保证金保证金35003500万元人民币万元人民币挂牌交易活动挂牌交易活动挂牌报价开始时间挂牌截止

7、及现场竞价时间2009-12-01 09:302009-12-01 09:302009-12-10 10:002009-12-10 10:002、市场研究、市场研究 上海经济发展环境分析 上海市房地产市场分析 区域房地产市场环境 项目定位2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析宏观经济发展环境GDP情况据数据统计，上海市前三季度GDP增长速度为7.1%，预计全年可实现“保8”目标。未来，随着上海金融和航运“两个中心”的建设，以及“大虹桥”、世博会等利好条件，一旦国际经济开始复苏，上海整体经济状况势必会有一个惊人的反弹速度。生产总值（亿元）4771.175210.125741.036694

8、.238072.839164.110366.3712188.8513698.1510214.82同比上年增长1110.511.312.314.211.11214.39.77.12000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年前三季度02000400060008000100001200014000160000246810121416（% %）上海市历年生产总值统计数据上海市历年生产总值统计数据2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析人口及人均可支配收入情况上海市2020年目标人口为2200-2300万，但依照目前的发展速度和统计口径考虑，

9、未来人口将突破这一控制目标。外来常住人口数量增加较快，“新上海人”或外籍人士置业增加会带动房地产市场的刚性需求。上海市主要年份常住人口（单位：万人）年度2000年2005年2006年2007年2008年年末常住人口1608.631778.421815.081858.081888.46户籍人口1309.631340.021347.821358.861371.04外来人口 （半年以上人口）299438.4467.26499.22517.42注:本表户籍人口不包括离开上海、外出（市外）半年以上本市户籍人口。2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析数据显示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增

10、长，居民具备较高的消费实力。人均可支配收入（元）117181288313250148671668318645206682362326675149652000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年050001000015000200002500030000（亿元）（亿元）上海市历年城市居民家庭人均可支配收入上海市历年城市居民家庭人均可支配收入2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析塘镇区域经济发展环境区域概述本项目所处区域是上海市浦东唐镇区域，区域位于浦东新区东南部，外环线东侧，东面是基本农田区，远期为产业备用地，西面是张江高科技

11、园区，北面是唐镇工业区、银行卡产业园一期，银行卡产业园一期及唐镇1区级动迁基地，与金桥经济技术开发区也相距不远。南面是川沙新城和规划中的迪斯尼乐园。全镇总面积32.16平方公里，人口约3.81万人，流动人口约5.08万人。 唐镇是上海市委、市府“十一五”规划重点建设的新市镇之一，作为未来张江区域的商务、文化、商业中心，将用10年时间营造一个既积聚商务、文化、商业、办公为一体，又充分展示科技、文化、生态和巧妙融入浦东地域社会历史发展的新市镇。 区域规划东至浦东运河、西至外环线、南至川扬河、北至龙东大道。包括了之前规划确定的唐镇集镇、唐镇集镇北块扩展区、唐镇2区级动迁基地、华夏文化旅游区、金桥出口

12、加工区（南区）及其配套生活区，总面积18.17平方公里。满足常住人口15万人的容量。2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析-现状条件现状条件现状条件如下图所示，由于与张江高科技园区等几大产业区相邻，自身也包括了一处产业区，因此可以看出，唐镇新市镇与这几大产业区的联系最为紧密，也成为影响其发展的最重要因素。这几大产业区包括了国家级的经济技术开发区和高科技园区，以高科技研发与制造业为核心，产业层次相当高，因此对应的产业人群也较为特殊，是高级技术人才、管理人才、高级商务人士荟萃之地。但是这几大产业区在注重发展产业、招商引资的同时，住宅配置严重滞后和缺乏，这已经成为吸引、留驻高科技人才的瓶颈，

13、制约了产业区的发展。根据国际上已有的发展经验表明，高科技产业的发展必须与一流的生活配套服务设施相对应，而且生活配套服务设施的配置模式最理想的是与产业区空间相邻，设施完善的小城市，这样才能使产业区对高端人才产生足够的吸引力，从而促进产业更快更好的发展。 唐镇新市镇同时还是浦东国际机场通往中心城区的重要节点，地铁二号线、龙东大道为主要的交通大动脉。与唐镇新市镇作为服务产业区的枢纽点的地位相结合，更凸显出其发展高端国际型生活配套服务功能的独特区位优势。2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析-规划建设与发展前景规划建设与发展前景唐镇新市镇的规划建设目标为：功能完善、就业充足、文化浓厚、环境优美

14、、交通便捷、配套齐全、理想安居的可持续发展的新市镇。唐镇新市镇的用地主要划分为南部居住区、中部公共设施区、北部居住区和东部产业园及配套服务区等几个功能板块，黄色区域为居住用地，大部分已经动迁完毕，如图所示。2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析-总结总结总结：2009年上海宏观经济恢复正常运行，形势逐渐好转，利于房地产市场的发展。本地块所在塘镇区域经济发展环境也十分良好，临近张江高科技园区等几大产业区，自身具有多个重要的经济发展要素，活力充沛，随着轨道交通、配套设施的完善，塘镇区域房地产市场有较大的发展潜力。2.2上海市房地产市场分析上海市房地产市场分析就目前所获得数据来看，预计09年

15、全年的房地产投资总额会超过08年全年，市场全面回暖，形势较好。截止到09年第三季度，上海全市房地产施工面积已经超过竣工面积的5倍，未来供应量将会放大。住宅投资额443.9466.71584.51694.3922.61936.36854.15853.13871.52626.122000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年前三季度01002003004005006007008009001000（亿元）（亿元）上海市历年住宅投资总额统计数据上海市历年住宅投资总额统计数据住宅施工面积 4804.12 5236.93 5994.7 6974.27

16、7873.44 8267.24 8085.28 7789.91 7060.19 5870.36住宅竣工面积 1724.02 1743.91880.5 2280.79 3270.43 2819.35 2746.8 2843.62 1899.4961.962000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年前三季度0100020003000400050006000700080009000（亿元）（亿元）上海市历年施工竣工面积统计数据上海市历年施工竣工面积统计数据2.2上海市房地产市场分析上海市房地产市场分析2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到1431万平米，全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量。 09年3月以来房地产市场的销售火爆，带动了一手房的开工量，全年住宅投资金额有望创下历史新高。 成交量（）31286371669264921500773967941014315151成交均价（元/）951595401048113467151862005第四季度2006年2007年2008年2009年前三季度050000