园区开发排坑指南经验分享参考.docx
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1、区开发十大谎言导读:园区开发排坑指南身处一个行业,最怕的就是人云亦云。如果大家不断重复一个错误的信息,人们就会开始相信这是真的,心理学上将这种现象称为真相幻觉效应(illusory truth ef feet ), 结果就是: 谎言说多了,也就成了真相。今天,笔者和大家揭露园区开发中似是而非的十大谎言,把真相还给园区人。正文:1、未来这里将是投资热土产业地产的最大诱惑是享受政策,低价拿地。一些地方政府利用地产商捡便宜的心理,给企业在郊区划一块地,并许以各种优惠政策让你去圈地投资,并告诉你未来这里的长远规划、繁荣景象,现在是抄底的绝佳机会,让地产商浮想联翩。殊不知,那些真正有潜力的地块,不知有多
2、少眼睛盯着,抢都抢不到,更别提什么优惠政策了。这些附带特殊政策的土地,不说100%,至少95%都是鸟不拉屎、地不长草的遗忘之地。政府口中的r未来即便能来,也是10年20年以后的事情了,难不成地产商还要一直陪在这里吗?2、我们这儿没地了这句话,说它对也对,说不对却也不对。首先,地方政府口中的没地,其实是指建设用地指标不够了,换句话说,不是土地本身少,而是人为减少了供应。至于为什么减少,在笔者看来原因有二:一是出于土地财政的考虑,毕竟稀缺的才是值钱的;二是前些年发展确实太粗放了,需要通过控制新增用地来倒逼存量用地节约集约和高效利用。但物理上的空间,一定还有大把(包括北上广深)。从国家顶层战略看,现
3、在需要它稀缺,他自然就稀缺,可如果哪天真的需要用地,别管北京还是上海,肯定立马供应上。而对地方政府而言,用地指标确实受限,可一旦遇到好企业,即便一时没有指标,也可以通过土地置换、淘汰落后产能、收储闲置用地、以及通过申报国家、省重点建设项目使用预留指标等方式获取土地。总结起来就一句话,地肯定不缺,关键要看你是谁。3、核心地段越来越值钱很多开发商说,我的园区建在市中心,将来一定升值。但从过往的经验看,事实却并非如此。第一,随着城市扩张和交通方式的改变,区域间的差距会越来越小,住宅还有学区房护身,园区只能和郊区大盘硬碰硬;其次,由于新入市的楼宇有更好的办公体验,而旧的园区很难拆迁,会逐渐成为新一代的
4、低端企业聚集地;第三,出于城市外扩和政绩工程的需要,政府未来的发展重心也一定会放在大面积的空地上,而没有太多想象空间的成熟区域则会慢慢失宠。所以,除了北上广几个寸土寸金的一线,大部分城市的地段优势都是不稳固的。4、不要在意眼前的收益生活中,人们最看重结果,但到了嘴边往往变成结果不重要,要享受过程。在地产商拿地时,政府也经常以不要太在意眼前的回报,更要看长期的收益勉励企业。诚然,产业地产作为长周期行业,确实需要有长期经营的思维,但这一商业模式的实现是要以充足的现金流和对赚钱逻辑足够有了解为前提。如果企业资金并不充裕,则必须通过销售尽快回笼资金、滚动开发,否则宁可不做。不少地产商看到土地两眼冒光,
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