八个园区运营共性问题分析.docx

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1、八个园区运营共性问题导读：有则加冕，无则添加.在传统房地产领域有一条金科玉律一一决定房地产价值的三个因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，换言之，只要地拿得好，大卖是水到渠成的事。而产业地产与传统房地产有相似之处，却又不完全相同。相似的是：地段便利与否直接决定了项目的价值，核心区域从不缺客源，偏远郊区大都步履维艰；不同的是，招商（招租）只是开启园区事业的敲门砖，后续的产品力、运营能力、资本运作能力才是园区能否持久运营的关键因素。但话说回来，园区运营总是知易行难，再优秀的操盘手在实际操作中也很难在错误的方向坚持，只会越陷越深。今天，笔者总结了八个园区运营中易被忽视的几个共性问题供各位参考，

2、有的要继续保持，无的要抓紧完善。正文:笔者经常说，产业地产是典型的政策导向行业。与传统房地产价高者得不同，产业地产不是简单的市场化行为，在项目拿地、建设、招商和运营中，不可避免地会与规划、建设、环保、工商、经济、科技、税务等各类政府部门打交道，从某种意义上说，政企关系融洽与否，直接决定了项目的生死存亡。一些全国化布局的产业地产商，它们自身有很强的背景和融资能力、在行业也有一定知名度，但一到中小城市、或者一些人际关系复杂的大城市,由于不熟悉当地营商环境、没有自己的关系网，经常被政府拿捏；反倒是很多本地的中小开发商，虽然它们没有大公司那样雄厚的财力，但胜在当地环境知根知底，在政府也有人脉，往往却能

3、获得更好的资源。02有制造无研发研发是企业的核心竞争力，而制造是整个产业链中最苦最累、同时利润最低微的一环，这个道理大家都懂。但今天我们说的是另一类打着新兴产业的旗号行低端制造之实，各种补贴拿到手软的伪研发企业。这些企业的行骗路线一般分三步：第一步，套一个概念，比如原来的作坊，加上智能二字，摇身一变成了 XX智能、XX科技有限公司，类似的还有披着生物医药马甲的化工厂，打造新零售旗号的外贸公司等等.一第二步，找一位行业专家/前辈，给予一个顾问之类的虚职（对外称联合创始人），以显示企业转型升级决心之强；第三步，高价引进国外设备、零部件，或以市场换技术，生产环节基本沿袭之前的组装、代工、重复投资的路

4、径，制造成品再低价销往国外。政府花大价钱引进高科技企业，本意是希望企业能给当地带来稀缺的创新资源，进而带动产业的转型升级。但这些企业除了换了件马甲，本质与传统制造业并无半点差别，却因此套取了政府补贴。03有服务无体系企业有伪研发，园区也有伪服务。近些年，服务已经成为企业选园重要的考量因素,几乎所有园区都会说自己有服务、有平台，但笔者接触下来，绝大多数园区对服务的理解还停留在初始阶段，整合了一堆工商、财税、法务、人资中介机构，企业有需求自己去对，这样的服务不能给企业带来任何帮助。所以，在笔者看来，园区给到企业的服务，一定是体系化、精准化的服务。首先,区自身要有资源整合能力，而且这些资源必须是有效

5、的，有需要就可以随时拿来用的；第二，了解每个企业的痛点，针对企业所欠缺的点匹配相关资源，对症下药；现有资源不足以帮企业解决困难的，还要积极协调上级部门，共同把企业服务好。早年，园区的规划建设更重视生产功能，忽略了生活、生态功能，也把产业发展与城市发展割裂开来，各自形成一个封闭和独立发展的个体，制约了区产业的升级、向更高级形态的发展。现如今，随着城市转型、产业升级等因素的驱动单一生产属性的园区，已逐渐被集研发、办公、科技服务、教育设施、商业配套、居住、休闲娱乐于一体的城市科技综合体所取代。05有产业无集群园区发展大体要经过四个阶段:a.划定一片区域专门从事生产活动；b.行业细分，同类企业入驻对应

6、的园区（如文创园、XX产业）等;c.产业链扩散，龙头企业带动作用逐渐显现；d.形成产业集群。如今，园区大都脱离了阶段a,摆脱了大杂除式的粗放发展，但企业间各自为战，产业链效应尚未形成；另一方面随着行业进入平稳期，政策红利在减退，园区亟需形成差异化的竞争力。根据发达国家和先进园区的经验，产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。而在笔者看来，产业集群化发展的关键，在于正确认识企业。美国经济学家威廉拉佐尼克曾根据创新能力和创新战略的差异，把企业分为领导型、跟随型和生存型三种类型。领导型企业，是指在某一特定的产业领域在技术、标准、品牌、销售等方式处于领先地位的企业，它们能够把控技术和市场的变化，也是

7、产业集群的龙头；跟随型企业是指具有一定的创新能力，采取跟随、模仿、学习和创新战略的企业，它们往往被动接受现有的技术和市场条件，跟随领导企业的步伐，特定情况下也会主动研发技术和开拓市场，是产业集群的骨干力量；生存型企业是指那些既没有技术创新动力、也没有技术研发团队的企业，这类企业以低利润谋生存，属于可有可无的部分。几类企业在一个集群中，彼此间发展出高效的竞争与合作关系，形成灵活专业化的生产协作网络,进而衍生出内生创新能力。06有产品无营销在园区行业，营销好的未必做得好，但做得好的园区，一定是营销专家。园区需要营销，有几个理由：首先是在营销中找到潜在客户，这点与传统房地产有相似之处，但园区的营销面

8、向的点更小、更精准；其次是要引起政府/上级主管部门的关注，只有得到他们的肯定，政策才会有倾斜、园区才有做大做强的可能;第三是通过持续营销，积累成园区品牌，最终形成品牌影响力。总之，什么闷声发大财、酒香不怕巷子深.一这些话不适合园区行业。07有政策无落实中看不中用，是很多园区政策的真实写照。作为招商工作的最强攻坚利器，各园区在政策制定之初可谓百仙过海、各显神通，其中也不乏一些园区，为了达到快速去化的目的，制定了一些违反现行规定的、不切实际、无法兑现的政策；对企业也是先承诺，拖到领导换届，直接甩锅给下一任。企业满怀希望而来，忿忿不平而去。短期内貌似效果显著，长此以往，口碑败坏，最终陷入万劫不复。这

9、里笔者想说，园区在制定政策时需量力而行，多在精准施政下文章（详见J如何制定科学的招商引资政策？），没有的东西不乱承诺，该有的政策执行到位，自会赢得企业信任。08有引进无持续星爷的大话西游之大圣娶亲中有这样一个桥段，至尊宝在牛魔王和紫霞面前称铁扇公主为大嫂、牛夫人，醋意大起的铁扇公主对至尊宝说了一句话：以前看月亮时，叫人家小甜甜;现在新人胜旧人啦，叫人家牛夫人在园区行业，新人胜旧人也是普遍现象。现行的目标考核侧重于增量，对外也是讲新增了多少企业、引进了多少人才，并不十分注重引进项目落地后的培育。所以，在政绩工程的指引下，园区往往过度追求短期利益，对意向客户百般殷勤、有求必应，却忽视冷落了园区内现有企业的培育,长此以往，必会给当地招商环境带来负面影响。