2023高房价原因研究研究综述.docx
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1、我国高房价原因分析国内外文献研究综述1国外研究现状在地价对房价的影响和房价上涨方面的研究,外国起步比较早,因此他们的研究可能相对而言更为成熟。他们在研究的过程中注重研究方法的创新,突破了定性分析和纯粹的理论推理,他们运用不同的统计模型进行分析。从而得到具体化的研究结论。国外最早研究住宅价格影响因素的文章可以追溯到19世纪。A1onso,MinS和MUth采用均衡分析法,对土地价格和店价的关系作出了分析。OISen和MUIth还得到了住宅需求方程的一般形式,从他们的研究中可以看出住房的需求量和家庭收入,住宅价格,其他商品价格和服务以及贾爱婷偏好有着密不可分的关系。Abraham和HenderSh
2、oOt(1996)建立了一个关于住宅变化的模型,模型提示了住宅价格上涨和住宅建设成本,收入等有着直接的关系。也有外国文献对中国房价做过研究分析,RaymoUnd就对香港的低价和房价关系做过实证检验,他通过因果分析排除了土地价格和房价之间存在因果关系这个说法。A1oson(1964)和MUth(1969)通过构建了空间竞价函数,从空间经济学的角度来研究高房价的成因,认为在土地供给缺乏弹性的情况下,高地价引起高房价,并且政府对止地利用的控制也会影响土地供给进而对房价产生影响。Dowa11和1aIKiiS(1982)用相关数据研究发现:止地的可获得性、土地的利用密度W及对止地使用的调控政策都会引起土
3、地价格的变化,从而影响房地产市场新建住宅的价格和销售量。基于房地产市场的一般均衡理论,同时构建引致需求的分析框架,并深入研究T房价与地价之间的关系,得出结论表明:高房价导致高地价,而不是反之。阿瑟.奥沙利文(2002)在城市经济学一书中通过构建地价模型分析后得出的结论是:随着对住房的需求增加,房价必然会上涨,从而导致开发商需要购买更多的王地来建更多的住房,这样对土地需求的增长提高了地价。也就是说房价上涨拉动地价上涨,即是因为来自居地产市场胚盛的需求,才推动了城市土地的需求从而推动地价的上涨。Po11akWSki和WaChter(1990)采用美国蒙哥马利郡的数据做实证分析后得出结论:王地供给的
4、限制对住宅价格和土地价格都有溢出效应,而且限制越严格,住宅价格和土地价格就会上涨得更快。即土地价格和住宅价格会同时受到住宅供给限制的影响。GyoUrko和VO她(1992)选取1971到1989年美国56个城市住宅价格增长率变化数据进行实证分析。分析中分别用年份虚拟变量和区域虚拟变量代表影响住宅增长率变化的全国效应和区域效应,并利用滞后期住宅增长率、年份虚拟变量和区域虚拟变量作为解释变量,而住宅增长率作为被解释变量,进行回归分析后得出结论:全国效应和区域效应相比,全国效应对住宅价格增长率的变化影响更大,前住宅价格增长率对当期住宅增长率影响较大。Peng和Wheaton(1994)利用1965年
5、到1990年的香港年度数据对土地供给约束的溢出效应进行了实证分析后得出结论;土地供给不足会同时导致土地价格和住宅价格上涨。原因在于土地供给减少使得往宅供给减少,并且消费者预期未来土地稀缺性增强,会增加对住用的需求,这样又进一步推动底价和地价上涨。【综上所述,国外学者主要对地价与房价的影响因素和影响房价上涨的原因进行了研究分析,得出家庭收入,建筑成本,住宅的需求量等都与房价上涨有着密不可分的关系。2国内研究现状F近些年来,国内房价和地价之间的互动关系也成为了学者探讨的热点话题。杨慎(2003)通过规范分析认为由于地方政府借助自己是土地一级市场的唯一供给者的优势,地方政府采用饿狼政策,通过限制土地
6、出让量进而抬高地价将大幅抬高房价。包宗华(2004)认为地价上涨会拉动房价上涨,要有效抑制房价上涨,只有降低地价。况伟大(2005)分别采巧全国住宅消费价格指数和住宅用地价格指数表示房价和地价,并利用1999年到2005年的季度数据进行格兰杰因果检验,检验结果表明短期中国房价与地价相互影响,长期地价影响房价,但房价不影响地价。周彬、杜两省(2010)从土地财政的角度对我国的高房价给出了解释。首先他们构建了一个简单的理论模型,并以此得出房价越高地方政府的效用越大,原因在于越高的房价可使得地方政府获得更多的财政收入,所以地方政府有着强大的动机去帮忙抬高地价。牡江等(2011)通过建立无约束模型,利
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