地产市场报告-综合性地产项目可行性报告编写指引超级详细51页.ppt

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1、综合性地产项目可行性报告编写指引综合性地产项目可行性报告编写指引2目录目录第一部分第一部分 项目概况项目概况第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式)第三部分第三部分 市场分析市场分析第四部分第四部分 规划设计初步分析规划设计初步分析第五部分第五部分 工程开发计划及项目租售计划工程开发计划及项目租售计划第六部分第六部分 项目投资估算和资金筹措计划项目投资估算和资金筹措计划第七部分第七部分 项目财务分析项目财务分析第八部分第八部分 风险分析风险分析第九部分第九部分 SWOT分析分析第十部分第十部分 结论与建议结论与建议第十一部分第十一部分 编写要点总结编写要点总结3第

2、一部分第一部分项目概况项目概况一、基本情况一、基本情况1.宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置；区、商贸金融区等）的地理位置；2.项目区域未来规划简要描述（项目所处区域未来发项目区域未来规划简要描述（项目所处区域未来发展定位）；展定位）；3.四至范围；四至范围；4.土地性质（商业、办公、酒店等）；土地性质（商业、办公、酒店等）；5.规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、限高、公建配套、建筑密度、绿化率、其他）；限高、公建配套、建筑密度、绿化率、其他）；6.项目权

3、属状况（合作项目包含此部分内容，包括项项目权属状况（合作项目包含此部分内容，包括项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等）。目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等）。报告内容分析报告内容分析4第一部分第一部分项目概况项目概况附图：附图：1. 项目在该城市的区位图（标记出宗地区域位置，与项目在该城市的区位图（标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置，与主要中心区域办公相对位置，与主要中心区域办公/商务商务/政府的关政府的关系）；系）；2. 若项目在区县的还应另附上与主要城市的相对位置若项目在区县的还应另附上与主要城

4、市的相对位置图；图；3. 区域规划图；区域规划图；4. 平面地形图（标记红线及相关数据）。平面地形图（标记红线及相关数据）。报告内容分析报告内容分析5第一部分第一部分项目概况项目概况二、宗地现状二、宗地现状1.项目地形地貌特征（坡度状况、水渠、较深的沟壑项目地形地貌特征（坡度状况、水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周边地势比（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周边地势比较）；较）；2.地上附着物情况（拆迁：包括具体居住人数、户数，地上附着物情况（拆迁：包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的

5、影响；高压线、垃圾处理对拆迁及项目开发进度的影响；高压线、垃圾处理厂、坟场、文物古迹等不利因素）；厂、坟场、文物古迹等不利因素）；3.地下情况（包括重要管线、地下电缆、暗渠、地上地下情况（包括重要管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑建筑物原有桩基及地下建筑/结构等）；结构等）；4.土地的完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市土地的完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地）；政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地）；5.地质情况（包括土地结构、承载力、地下水位和抗地质情况（包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求）。震性要求）。报告内容分析

6、报告内容分析6第一部分第一部分项目概况项目概况附图：附图：1.地形地貌图（地形较复杂的项目需附，以反映宗地地形地貌图（地形较复杂的项目需附，以反映宗地地形、山体、河流、沟壑等内容）；地形、山体、河流、沟壑等内容）；2.地下状况图（包括地下管线、暗渠、电缆、光缆地下状况图（包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等）；等）；3.项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物情况、项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物情况、重要影响因素等）；重要影响因素等）；4.如有，如有，Google Earth 图（标记项目大致红线）。图（标记项目大致红线）。报告内容分析报告内容分析7第一部分第一部分项目概况项目概况三、项目综

7、合定位三、项目综合定位结合地块基本情况分析，对项目的总体定位做阐述，结合地块基本情况分析，对项目的总体定位做阐述，并对各类型物业的布局、体量及产品比例、高、中、并对各类型物业的布局、体量及产品比例、高、中、低的档次进行简要分析。低的档次进行简要分析。四、规划技术指标四、规划技术指标各类型物业分项的规划设计条件（占地面积、容积率、各类型物业分项的规划设计条件（占地面积、容积率、地上、地下建筑面积、地上、地下车位数量、限高、地上、地下建筑面积、地上、地下车位数量、限高、建筑密度、绿化率、其他等）。建筑密度、绿化率、其他等）。(如果项目简单，项目综合定位可以与规划技术指标合并拟写如果项目简单，项目综

8、合定位可以与规划技术指标合并拟写)报告内容分析报告内容分析8第一部分第一部分项目概况项目概况规划技术指标表规划技术指标表报告内容分析报告内容分析项目项目合计合计一期一期二期二期三期三期单位单位占地面积平方米亩亩容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米商业面积平方米办公面积平方米酒店面积平方米公建面积平方米其他面积平方米地下建筑面积平方米总车位数个地下车位数个9第一部分第一部分项目概况项目概况五、项目周边配套五、项目周边配套（一）周边步行范围内的社区配套（一）周边步行范围内的社区配套1.交通状况交通状况2.公交系统情况，包括主要线路、行车区间，站点位公交系统情况，包括主要线路、行车区间，站点位置

9、等；置等；3.宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；己解决；4.现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程；轨等对交通状况有重大影响的工程；5.大型购物中心、主要商业，高档写字楼等；大型购物中心、主要商业，高档写字楼等；6.文化、体育、娱乐设施；文化、体育、娱乐设施；7.公园；公园；8.其他。其他。报告内容分析报告内容分析10第一部分第一部分项目概况项目概况附图：附图：1. 交通状况示意图（包括现有和未来规划的城市公共交通状况示意图（包括现有和未来规划的城市公共

10、交通和快速捷运系统）；交通和快速捷运系统）；2. 生活设施分布图，具体位置、距离。生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边步行范围外但可辐射范围内主要社区（二）宗地周边步行范围外但可辐射范围内主要社区配套现状配套现状报告内容分析报告内容分析11第一部分第一部分项目概况项目概况六、项目周边环境六、项目周边环境1.治安情况治安情况2.空气状况空气状况3.噪声情况噪声情况4.污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5.危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）基地等）6.周边景观周边景观7.风水情

11、况风水情况8.近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。超市的建设等。9.其他其他（根据个案特性描述，没有的可以不写）（根据个案特性描述，没有的可以不写）报告内容分析报告内容分析12第一部分第一部分项目概况项目概况七、大市政配套七、大市政配套1.道路现状及规划发展道路现状及规划发展2.包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。（影响）。3.供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。供

12、水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4.污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。5.通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。地距离、涉及线路成本等。6.永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。离、涉及线路成本等。7.燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。8.供热及生活热水：现有

13、管线、管径、上源位置、距宗地距离、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。规划扩容和增加的情况。报告内容分析报告内容分析13报告内容分析报告内容分析第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式)一、一、招拍挂项目取得方式招拍挂项目取得方式（上海范本）（上海范本）1、出让方式及报名条件、出让方式及报名条件招标招标/拍卖拍卖/挂牌挂牌时间时间竞买竞买/投标人资格投标人资格报名条件报名条件2、出让程序、出让程序

14、招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等；准等；拍卖拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一样的，要另做说明。一样的，要另做说明。3、出让底价及付款方式、出让底价及付款方式4、竞争对手分析、竞争对手分析14报告内容分析报告内容分析第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式)二、二、 合作项目取得方式合作项目取得方式1、合作方基本情况、合作方基本情况合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时合作方名称，主要股东投资情况，注册

15、资本，成立时间、特殊背景等。间、特殊背景等。2、合作方式、合作方式一次性买断：土地转让、公司转让；一次性买断：土地转让、公司转让；合资合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建合资合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等。后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等。3、主要合作条件、主要合作条件土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分配比例等。面积或者利润分配比例等。15报告内容分析报告内容分析第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式)4、风险评估、风险

16、评估通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；的原因、曾经或正在洽谈的公司；土地使用年限，闲置收回风险；土地使用年限，闲置收回风险；溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税；溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税；对分房、分收入承担营业税风险；对分房、分收入承担营业税风险；土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；土地方的信用；土地方的信用；付款进度及与土地手续的配合；付款进度及与土地手续的配合；其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。16报告内容分析报告内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析商业物业商业物业一、商业物业市场研究一、商业物业市场研究1、整体市场分析、整体市场分析对市场的区域划分对市场的区域划分(该市的商业区分布情况该市的商业区分布情况)，历史发展，历史发展，做总的概括性归纳分析。做总的概括性归纳分析。最好对相关主要业态能有分析。最好对相关主要业态能有分析。2、供需情况分析、供需情况分析区域市场的供应量、成