开平市三旧改造实施意见修订版征求意见稿.docx

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1、附件2开平市三旧改造实施意见（修订版）（征求意见稿）第一章总则第一条制定依据为深入推进本市旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，提高土地节约集约利用水平，完善城市功能，推动产业结构转型升级，传承历史文化，促进高质量发展，根据中华人民共和国土地管理法广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（广东省人民政府令279号）和江门市人民政府关于印发江门市市区“三旧”改造实施办法的通知（江府（2023）13号）等精神，结合本市实际情况，制定本实施意见。第二条制定原则实施“三旧”改造应遵循“政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享、法治保障”的原则。第三条适用范围本市行政区范围内

2、的“三旧”改造活动适用于本实施意见。“三旧”改造指由政府及其部门、土地权利人或者其他符合规定的主体对特定城乡建成区范围内的旧城镇、旧厂房、旧村庄实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等活动。第四条组织架构与部门职责市人民政府成立市“三旧”改造工作领导小组，统筹、指导、督促、检查本市“三旧”改造工作。由市长任组长，分管自然资源工作的市领导任副组长，市相关部门主要负责人为成员，积极主动推进全市“三旧”改造工作。领导小组下设办公室在市自然资源局，负责具体协调解决“三旧”改造工作中遇到的重大问题，监督和检查“三旧”改造工作执行情况。市自然资源部门负责统筹推进“三旧”改造具体工作，负

3、责组织制定本市“三旧”改造相关配套性文件和规范性文件，加强政策解读和宣传；负责本市“三旧”改造标图入库的初审、规划用地管理、不动产登记等管理工作，监督指导区域“三旧”改造任务的实施完成。市发展和改革部门负责协调本市“三旧”改造范围内重大示范工程、重大产业工程和重大基础设施的实施落地。市住房和城乡建设部门负责全市国有土地上房屋征收与补偿的监督管理工作；负责项目施工质量指导监督、市政配套设施建设监督、历史建筑保护利用等工作，负责监管拆迁安置物业的销售。市科工商务部门负责牵头开展工业信息普查、制造业高质量发展综合评价、引导村级工业园升级改造等工作。市财政部门负责落实土地出让收入分配使用、产业升级改造

4、、公益性项目、历史文化保护项目和微改造项目财政奖补和激励等政策资金保障工作。市税务部门负责研究并落实“三旧”改造税收指引及优惠政策，加强税收政策解读和宣传，研究解决“三旧”改造过程中的税收问题。市农业农村部门负责指导农村集体经济组织做好集体资产管理工作。市文化广电旅游体育部门负责监督指导“三旧”改造中不可移动文物保护及活化利用工作。市城市管理和综合执法部门负责加强对“三旧”改造项目范围内违法建设治理的指导监督。市公安、司法行政、人力资源和社会保障、交通运输、水利、卫生健康、市场监督管理、林业等部门在各自职责范围内做好“三旧”改造工作。各镇（街）人民政府负责推进辖区内“三旧”改造的具体实施工作。

5、组织属地综合执法队伍及社区、村集体等组织，加强巡查，及时制止和查处违法建设行为，维护“三旧”改造的正常秩序。同时负责对项目面积规模是否符合要求、地块权属是否清晰、改造意愿是否达到规定比例要求等内容进行审核，确保“三旧”改造任务顺利进行。第五条改造分类“三旧”改造分为全面改造、微改造和混合改造三类。全面改造，是指以拆除重建方式进行再开发，或实施生态修复、土地复垦等改造活动。微改造，是指维持现状建筑物主体结构基本不变，对现状建筑物进行局部加建、拆建，改变使用功能，整饰修缮，保护活化,完善公益性设施等改造活动。混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。第二章标图入库第六条入库标准拟申报入库图斑应满

6、足广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2023年版）关于上盖物占比要求的政策规定，同时符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）、第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查属于建设用地等条件。标图入库的申报、审核及审批程序按广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2023年版）的相关规定执行。第七条动态调整市“三旧”改造标图入库实施动态管理，每季度调整一次，每个季度前5个工作日接受申报。市自然资源局应严格按照广东省和江门市关于“三旧”改造政策和标图入库管理的文件要求，统筹和规范“三旧”改造标图入库动态调整的初审工作，及时上报江门市自然资源部门。第三章规划管控第八条规划体系实施

7、“三旧”改造应当编制“三旧”改造专项规划、“三旧”改造年度实施计划和“三旧”改造方案。第九条“三旧”改造专项规划市自然资源局应当以国土空间总体规划（城乡规划、土地利用总体规划）等上层规划为依据，会同市相关部门组织编制“三旧”改造专项规划，经市人民政府批准后实施，并报江门市自然资源局备案。经批准的“三旧”改造专项规划可作为指导制定“三旧”改造年度实施计划的依据。“三旧”改造专项规划应明确本行政区域“三旧”改造的重点区域和范围、改造目标、功能定位、总体用地布局和规模、规划控制要求、配套设施的总体规划和道路规划、历史文化保护、自然生态保护等内容。“三旧”改造专项规划应当注重各类规划的对应衔接，充分预

8、留产业发展用地、生态建设用地和公益事业用地，促进城市功能完善和产业转型升级。第十条“三旧”改造年度实施计划市自然资源局根据上级统一部署和“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造年度实施计划，经市人民政府批准后实施。“三旧”改造年度实施计划内容主要包括“三旧”改造年度目标、项目安排、改造方式、完善用地手续计划、投资预算等。第十一条申请启动改造程序“三旧”改造项目须完成改造意愿表决后，由申报主体旧城镇改造类为镇（街），旧厂房改造类为权益人，旧村庄改造类为农村集体经济组织向市自然资源局申请启动改造程序。提出申请的项目改造面积原则上不得低于10亩；若项目面积小于10亩但确需实施改造的，由市人民政府按照“一

9、事一议”原则进行充分论证后研究确定。项目申请材料包括改造范围红线图、权属证明、意向改造方案、改造意愿表决材料或其他经审查需要提交的材料。改造项目申请受理后，可按相关规定有序开展基础数据调查、引入合作企业、改造单元范围内国土空间详细规划（以下简称“控规”）调整、地块规划条件论证、项目改造方案编制与审批、完善历史用地手续等工作。规划条件论证是指在“三旧”改造专项规划和控规的指导下，开展容积率、建筑高度等经济技术指标以及交通组织、配套设施等内容论证。规划条件论证由各镇（街）组织编制，可连同“三旧”改造方案一并报市自然资源局审查，经审查同意后报有批准权的机构审批。第十二条改造方案“三旧”项目改造方案应

10、当依据“三旧”改造专项规划、改造单元范围内控规和有关技术规范要求进行编制。改造方案由市自然资源局组织编制并报市“三旧”改造工作领导小组审议；审议通过后最终报市人民政府审批。涉及控规未覆盖或者调整的，应先按控规编制或者调整程序开展改造单元范围内的控规编制或者调整论证工作，经批准后按编制或者调整完善后的控规编制改造方案，并按程序报批。其中对于改造后为工业用途的“改工”项目，项目地块无需编制或者调整控规。规划条件论证经有批准权限的机构批准后，可作为建设用地规划条件出具的依据，直接编制项目实施方案。涉及集体土地完善转用、征收手续的“三旧”改造项目，可以将“三旧”项目改造方案以及集体土地完善转用、征收手

11、续材料按程序一并报江门市人民政府审批。“三旧”项目改造方案主要内容包括改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等。“三旧”项目改造方案涉及旧城镇、旧村居改造的，需增加编制社会风险评估报告后方可启动项目改造实施工作。第十三条公益性用地移交（一）原土地权利人将工业用地改变为商业、住宅等经营性用地的（“工改工”除外），应当按照控规要求，将不低于项目用地总面积15%的土地（以下简称“公益性用地”）无偿移交政府,用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设。（二）公益性用地移交不足和超出情况的处置办法对改造地块所在的控规未

12、提出预留公益性用地要求，或者改造面积较小，导致无法提供足额的公益性用地的，不足15%的部分可以按原土地用途评估后，补缴与应当移交用地等价的土地价款，或者通过无偿移交城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目建筑面积，根据其占项目总建筑面积的比例折抵应移交的用地面积。对改造地块所在的控规要求落实的公益性用地比例超出本意见关于公益性用地无偿贡献的比例要求的，超出部分可以按原土地用途评估后，由政府有偿收回或用于与“工改居”项目联动改造（三）公益性用地移交程序按本条第（一）（二）项规定无偿移交公益性用地或公益性建筑面积的，改造主体应按照以下程序和要求完成移交工作：1改造主体应按照移交要求在“三旧”项

13、目改造方案中制定公益性用地移交方案，主要内容包括移交主体、移交土地或建筑的面积、位置、移交期限等。2 .公益性用地移交方案连同“三旧”项目改造方案按有关程序报批后，作为条件之一设定在用地规划条件中。移交手续由市自然资源局负责办理。3 .改造主体应在签订土地使用权出让合同前完成公益性用地移交工作，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除，未按规定移交的，不予办理供地手续。分期实施的项目每期应移交不少于该分期总用地面积的15%土地。4 .涉及将公益性项目建成后无偿移交政府的改造项目，应当在签订土地使用权出让合同时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府。第四章分类实施改造第十四条旧

14、城镇改造(一)改造模式旧城镇改造可以分为以下两种方式：1政府主导，由市人民政府按照签订的征地补偿协议落实补偿后收回土地，依法组织土地供应工作。5 自行改造(1)改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造。(2)改造项目范围内若干权利人通过签订搬迁补偿协议将房地产的相关权益转移到单一主体后由其实施改造。(二)改造流程旧城镇自行改造按以下程序进行：1确定申报主体。2 .组织改造意愿调查，由申报主体开展居民意愿征询，取得改造范围内用地面积80%以上及上盖建筑物面积80%以上合法权利人同意的，方可启动改造。经表决同意后，申报主体可按相关程序申请纳入年度计划，并按相关要求进行编制或修改控规。3 .政府按程

15、序进行审批并公示。4申报主体按相关要求编制改造方案，其中应包含补偿方案，经改造范围内用地面积80%以上及上盖建筑物面积80%以上合法权利人同意的，按相关程序进行报批。5 .申报主体与改造户主签订征地补偿安置协议达100%的，则按相关程序进行改造主体资格确认后，由该申报主体与镇（街）签订项目监管协议。6 .改造主体申办协议出让供地手续。7 .改造主体按改造方案和建设程序实施改造。第十五条旧村庄改造（一）改造模式旧村庄改造可以分为以下三种方式：1政府主导。由政府负责对土地开展征收、平整及村民住宅和农村集体经济组织物业复建安置补偿等相关工作，形成“净地”纳入市政府土地储备库后实施公开出让或用于市政公共设施建设，农村集体经济组织不参与土地出让收益分成。8 .自行改造。由农村集体经济组织或其全资子公司根据批复的项目改造方案自行征收补偿安置，并可申请以协议出让方式获得项目可开发建设地块。9 .合作改造。农村集体经济组织通过市公共资源交易平台公开选择合作企业实施改造。（二）旧村庄改造流程旧村庄改造引入市场主体改造的，可按以下流程实施：1确定旧村庄改造范围及项目申报主体。10 开展改造意愿表决征询。经农村集体经济组织按广东省农村集体经济组织管理规定相应要求表决通过，并经镇（街）审核后方可启动改造。申报主体按相关程序申请纳入年度计划。11 开展基础数据摸查，并申请启动改造程序。12 通过市公