安源区白源镇一宗工业用地及地上建物市场价值评估报告.docx

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1、房地产估价报告估价报告编号：中恒房(估)字(2023)第0411号估价项目名称：关于萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司位于安源区白源镇一宗工业用地及地上建筑物市场价值评估报告估价委托人：萍乡市自然资源储备中心安源分中心房地产估价机构：江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司注册房地产估价师：龙金平吕源估价报告出具日期：二O二三年四月二十六日致估价委托人函致函对象：萍乡市自然资源储备中心安源分中心估价目的：估价委托人特委托江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司对萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司位于安源区白源镇一宗工业用地及地上建筑物市场价值进行评估，为估价委托人资产收购事宜提供价值参考。估价对象

2、：萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司所有的位于安源区白源镇房地产物业，土地证载用途为工业用地，评估土地面积为269,418.80m2；房屋用途为工业用房，评估房屋建筑面积为986.00f。包括房屋的所有权及其装修和土地在剩余使用年期的使用权。价值时点：2023年10月31日价值类型：市场价值估价方法：对房屋采用成本法进行估价，对土地采用市场比较法和成本逼近法进行估价估价结果：根据评估测算，估价对象在价值时点的市场价值为71,235,023.00元，大写人民币：柒仟壹佰贰拾叁万伍仟零贸:拾叁元整。其中土地市场价值为71,126,563.00元，地上建筑物市场价值为108,460.00元。（详见下

3、页评估结果明细表）特别提示：1、估价对象价值未考虑估价对象原有的担保物权和其他法定优先受偿款，也不包括原有的租赁权和用益物权。2、此次评估的房屋建筑物面积为委托人及被评估单位双方共同确定，评估人员实地测量复核，若资产收购过程中因房屋建筑物面积出现争议，以有资质测绘机构出具的测绘报告为准，特此予以说明。3、本估价结果不应作为价格实现的保证。4、本估价报告自估价报告出具日起壹年内有效。法定代表人：江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司二O二三年四月二十六日建筑物评估结果明细表房屋所有权证编号房屋所有权人屋落房坐规划用途建成年代层数建筑面积(Itf)评估原值(元)评估净值(元)尚未办理相关权属证明江

4、西煤业集团有限责任公司安源区白源镇摩托车房砖混1983年1570.313,500.0062,700.00尚未办理相关权属证明江西煤业集团有限责任公司安源区白源镇摩托车厉扩建语混1983年I416.00228,800.0045,760.00986.00542,300.00108,460.00士地竞值结果明细表土地使用证号土地使用权人座落土地用途使用权类型使用权面积(Irf)评估单价(tf)评估总价(元)赣(2018)萍乡市不动产权证第OOI1170号萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司安源区白源镇工业用地出让269,418.8026471,126,563.合计269,418.8071,126,56

5、3.00目录一、估价师声明-1-二、估价假设和限制条件-2-三、估价结果报告-4-（一）估价委托人（产权人）-4-（二）房地产估价机构-4-（三）估价目的-4-（四）估价对象-4-（五）价值时点-6-（六）价值定义-6-（七）估价原则-6-（八）估价依据-6-（九）估价方法选用-8-（+）估价结果-8-（H）注册房地产估价师-io-（十二）实地勘察日期-11-（+）估价作业日期-11-四、估价技术报告-12-（一）估价对象描述与分析-12-（二）市场背景描述与分析-13-（）估价方法适用性分析-14-（四）估价测算过程-15-（五）估价结果确定-15-五、附件-32-（一）估价对象位置图（二）

6、估价对象现状照片（三）估价对象权属证明复印件（四）评估委托书复印件（五）房地产估价机构营业执照复印件（六）房地产估价机构资格证书复印件（七）注册房地产估价师注册证书复印件一、估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：(1)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。(2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。(3)注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关

7、系人没有偏见。(4)注册房地产估价师按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准、中华人民共和国城市房地产管理法等法律法规和技术标准进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。(5)没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。(6)本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由估价委托人提供，估价委托人应对资料的真实、可靠性负责。(7)本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。注册房地产估价师(签章)：二。二三年四月二十六日二、估价假设和限制条件（

8、一）本次估价的一般假设1 .估价师对估价委托人提供的估价对象权属、面积、用途等资料进行了检查，假定估价委托人提供的资料是合法的、真实的、准确和完整的，若资料失实或有所隐匿，本报告不能成立，本公司也不承担任何法律责任。2 .本次评估关注了估价对象的房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素，估价人员查勘了估价对象视力可及的部分，但并未进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏，本次评估假设估价对象能安全使用，无基础、结构、环境等方面的重大问题。3 .估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4 .估价对象合法、持续使用。5 .我们已在能力范围内核实了领勘人指认的物业位置和界址

9、，但不排除领勘人误指或恶意指认的可能，如果位置失实或界址不清晰，将导致估值失准。6 .市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。（二）未定事项假设1本次评估假设估价对象不存在的租赁权、用益物权，未考虑租赁权、用益物权对对评估结果的影响。（三）背离事实假设无背离事实假设。（四）不相一致假设无不相一致假设。（五）依据不足假设1估价委托人未能提供估价对象土地使用权证原件，估价师进行了相关的尽职调查，仍未能获取相关材料，限于估价师工作能力范围，本次评估以估价委托人提供的估价对象土地使用权证复印件作为产权资料。7 .估价委托人提供的资料明确房屋建成年代，房屋建成年代按委托人提供资料设定

10、。（六）本报告使用的限制条件1本报告仅为估价委托人收购事宜提供价值参考，若改变估价目的及使用条件需向本估价机构咨询后重新出具报告。由此对估价报告使用人造成的损失，估价机构及注册房地产估价师不承担任何责任。8 .本报告使用者为本次估价委托人，或为估价委托合同中约定的其他报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者。其他任何机构或个人在未经本机构及本次估价委托人书面许可，不能因得到估价报告而成为估价报告使用者。9 .未经本估价机构及估价委托人的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及估价人员不承担相应的责任。10 本

11、报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。11 本报告使用期限为壹年。即自估价报告出具之日起宜年内有效，超过宜年，需重新进行评估。12 本估价报告经估价机构盖章并由注册房地产估价师签字后方可使用。13 本报告中所使用的货币为人民币。三、估价结果报告（一）估价委托人机构名称：萍乡市自然资源储备中心安源分中心统一社会信用代码：12360300MB1H06899A机构性质：事业单位法人分支机构（法人单位：萍乡市自然资源储备中心）负责人：李迅机构地址：萍乡市行政中心8号楼（二）房地产估价机构估价机构：江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司机构地址：江西省南昌市高新技术

12、产业开发区紫阳大道1216号新立方大厦（综合楼）1546室资质证书编号：赣建房估字0102号法定代表人：吕源联系电话:0791-86178162邮编：330096（）估价目的估价委托人特委托江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司对萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司位于安源区白源镇一宗工业用地及地上建筑物市场价值进行评估，为估价委托人资产收购事宜提供价值参考。（四）估价对象1、估价对象范围估价对象为萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司所有的位于安源区白源镇房地产物业，土地证载用途为工业用地，评估土地面积为269,418.80m1；房屋用途为工业用房，评估房屋建筑面积为986.00肝。包括房屋的所有

13、权及其装修和土地在剩余使用年期的使用权。2、估价对象实物状况（1） 土地基本状况坐落：安源区白源镇四至：南至公司铁路用地、东至兴源路、西至用地界线、北至用地界线面积：269,418.80ma用途：工业用地土地使用权终止日期：无期限形状：待估宗地形状较规则形地势：估价对象所在地块地势较平坦，排水状况良好，受洪水淹没的可能性较小地质：地质条件较好，土地承载力较强，利用工程建设土壤：土壤质量较好，未受环境污染开发程度：至价值时点，土地开发程度达到宗地红线内外六通(通路、通电、供水、排水、供气、通讯)及场地平整，宗地上已建有建筑物(2)建筑物基本状况坐落：安源区白源镇建筑规模：986.OOm2房屋用途

14、：工业用房建筑结构：砖混结构外观及新旧程度：外观一般，维护保养一般，成新度较差。3、估价对象权益状况(1)房屋所有权房屋权益状况表房屋所有权证染号房屋所有权人房屋坐落规划用途建筑结构建成年代层数建筑面积(Itf)尚未办理相关权属证明江西煤业集团有限责任公司安源区白源镇摩托车房砖混1983年1570.尚未办理相关权屈证明江西煤业集团有限责任公司安:源区白源镇摩托车房扩建砖混1983年1416.00合计986.00(2)土地使用权土地使用证编号土地使用权人座落土地用途使用权类型使用权面积(Itf)赣(2018)萍乡市不动产权证第OoI1I70号萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司安源区白源镇工业用地出让269,418.80合计269.418.80(3)其他权利状况至价值时点估价对象权属清晰合法，未发现估价对象存在的抵押权、租赁权、典权、地役权等其他权利。本次评估设定估价对象产权清晰，无他项权利限制。（五）价值时点二O二二年十月三十一日（六）价值定义本次评估的房地产市场价值为估价对象在价值时点的市场价值。未考虑交易过程中产生的相关税、费等可能对市场价值造成影响的其它因素。市场价值：是指评估对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式于价值时点自愿进行交