标准总件厂厂房用地项目可行性研究报告.docx
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1、标准总件厂厂房用地项目可行性研究报告(提示:此文档word版本!下载后可任意编辑修改!)一、项目总论(一)项目背景项目用地:成都标准总件厂厂房用地项目位置:某某市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景:成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下,因成都标准总件厂即将生某某区迁移至别处,其土地可用于商业开发。(二)承担可行性研究的单位成都舜法国联投资顾问有限公司(三)研究工作依据根据政府有关部门政策规划(羊西线规划情况,高某某区规划情况),依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环某某市场研究(某某市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的200
2、3年经济预测报告中指出,今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度,预计全社会固定资产投资增长16%左右,GDP增长有望达到8%。据介绍,房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右,比2002年有所回落,但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化,投资环境继续改善某某市场准入方面,2003年国家将继续清理现行投资准入政策,在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时,体现国民待遇和公平竞争原则,打破所有制界限、部门垄断某某区封锁。在融资体制方面,将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系,完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面,对企业投资国家鼓励发展的行业,
3、可部分抵免企业所得税,对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税,加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革某某市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2.2 0 0 3年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长2002年,全国房地产开发完成投资7736.42亿元,同比增长21.9%,高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点,占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年,房地产继续保持强劲发展势头,全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元,较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点,占同期固定资产投资的比重为25
4、.3%o其中东、中、西某某区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%,中、西某某区增幅高于东部,其中12某某区增幅超过50%。今年上半年,商品住宅开发完成投资2856.79亿元,同比增长28.0%,占商品房投资的67.8% (其中,经济适用住房完成投资227.66亿元,同比增长22.6%,占商品住宅投资的比重为8.8%);办公楼投资完成177.21亿元,同比增长27.9%,所占比重为4.6%;商业营业用房完成投资458.57亿元,同比增长50.0%,所占比重为12.0%。东、中、西某某区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%o中某某区商品住宅开发投资略高于东、
5、西某某区。销售情况良好今年上半年,全国商某某市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿元,同比增长44.8%;其中:销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%,所占比重为9L2%。商品房空置面积增幅较大2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米,其中,空置时间在一年以上的净增302.45万平方米,占竣工总量的14.6%o空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为36%、-5.1%和22.4%o东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%,中西某某区增幅较大,且高于同期竣工面积增幅。中、西某某区增长较快,有原有基数较小的原因,
6、但增幅扩大,隐含着潜某某市场风险。今年上半年,这一趋势仍在持续。仅15月份,全国商品房空置面积同比增长9.2%,其中,商品住宅空置面积同比增长10.0%。价格稳中有升2002年,全国商品房平均销售价格2291元/平方米,同比增长了 2.92%,其中:商品住宅销售价格为2130元/平方米,同比增长3.00%o下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大某某市调查显示,2002年商品房价格上涨3.7%, 土地交易价格上涨6.9%,房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。2003年上半年,商品房销售价格2424元/平方米,同比增长了5.4%,其中东
7、、中某某区价格涨幅较高。有21某某区商品房销售价格有不同程度的上升,4某某区涨幅在20%以上,分别为:青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%o有9某某区商品房销售价格有不同程度的下降,分别为:新疆-12.0% 河北-11.6%、四川44%、广西-4.04%、北京37%、云南-2.4%、辽宁2.0%、内蒙古0.7%、贵州0.4%。3.某某市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年,商品房在建规模达1758.4万平方米,增长27%,房地产开发投资96.6亿元,增长35.2%,其中住宅投资68.6亿元,增长26.8%。大项目成为投资增长主要拉动力。从15月全某某镇500
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