工程维修管理服务方案.docx

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1、目录一、工程维修管理服务方案2(1)*2(2)供电系统3(3)消防系统维修保养管理制度4(4)电梯维修管理7(5)抖*(6)公用设施管理11(7)公用空调系统保养维修管理服务方案12(8)水电及公共设施巡视制度17一、工程维修管理服务方案(1)设备管理为了使物业服务设备有一个安全、清洁、良好的运行环境，保证设备的正常运行,特制定此。1、设备房的门应有锁紧装置，窗应能开启自如，并能自锁。2、设备房内不应放置与该设备无关的杂物。3、设备房内不应放置易燃易爆物品，如确有必要，不得存放超过设备的一次性用量。4、设备房内应有必要的消防设备，且处于有效期内。5、设备房应有固定式照明设施，地板表面的处理应满

2、足设备维修要求。6、照明开关应设于设备房入口处易接触的地方。7、设备房内应有良好的通风降温设施，保证设备房内温度不超过40；设备房内应悬挂方便查看的温度计。8、当使用排风扇通风时，通风口应设防护网和防雨措施。9、设备房地面不得有积尘、积水、垃圾等，墙面干净、整洁；不得有灰尘、蜘蛛网等。10、设备房如有排水设施，应通畅，盖板完整、严密，沟内无杂物;排污泵自动状态良好。11、有要求的设备房门口应设有防鼠措施。12、毗邻水箱的设备房，应做好防水防潮工作。13、门口、窗口、排风口应设有防雨、防雪、防水设施。14、各种规章制度和必要的操作规程、要求、注意事项等应装在镜框内，并上墙，挂在醒目处。15、各种

3、纪录表格应整洁、完善，满足日检、维修纪录查看要求。16、各种管线应按规定进行刷漆，水流指示方向应做标识，阀门常用工作状态应挂牌标识。17、电源操作控制柜(箱)的指示必须标示正确完整。18、通用警示标识应在醒目处张贴或挂靠。(2)供电系统一、高低压配电室管理制度：为了规范高低压配电室的日常管理，确保设备正常运行，特制定高低压配电室管理制度1 .配电房必须制定专人负责，负责每口对设备的巡查。2 .设备负责人必须持有电工操作证方可操作，必须严格按高低压配电的规程进行工作，操作时必须有另一电工监护，保证绝对安全。3 .设备巡检按配电设备日检要求执行4 .巡检时应对设备各应检部位做全面检查，并做好检查记

4、录，发现问题和故障必须及时处理，并上报领导，做好记录5 .爱护室内设备，保持室内设备的整洁，每周进行一次大扫除，设备维护保养按供配电设备保养维修作业指导书执行6 .非值班人员未经许可不准进入配电房，必要时须由值班人员陪同，登记后进入.如有违反者,当班人员必须立即制止,否则追究其责任7 .禁止存放易燃易爆物品,做好室内防鼠及通风工作.8 .配备消防器材,并定期更换9 .巡视中应穿绝缘鞋二、高低压配电室管理手册为了规范操作程序，避免发生事故，确保供、配电系统运作正常,特制定此高低压配电室管理手册。1、正常送电操作1.1 先断开低压侧所有负荷开关；1.2 送高压侧高压隔离开关(只能合一路)；1.3

5、合上高压联络开关；1. 4合变压器开关；1.5依次送低压侧负荷开关。2、停电操作2.1断开各分闸开关;2. 2断开分路总开关，用钥匙把万能转换开关转到“断”位置；2.3把各开关挂上“有人操作、禁止合闸”的标识。3、双电源转换操作3.1 假如左电源停电，先把左电源总开关切换到“断”的位置，用钥匙把万能转换开关转到“断”的位置，并断全部分开关；3.2把中间联络柜上的万能转换开关用钥匙转到“能”的位置；3. 3用摇把将中间联络开关旋到位；3. 4用钥匙把中间联络柜上的万能转换开关转换到“通”的位置；3. 5按“合闸”按钮送电；3. 6关各分闸开关；3. 7把左路总电源开关挂上“禁止合闸”标识；3.

6、8左路来电后，把左路分闸开关停掉，把中间联络柜上联络开关停掉，再把万能转换开关闸钥匙转换到“断”的位置；3. 9把左路总电源柜上的万能转换开关用钥匙转换到“通”的位置，按“合闸”按钮送电；3. 10关各分闸开关；（3）消防系统维修保养管理制度1 .目的确保维持消防系统的良好性能，保证消防系统正常运行。2 .适用范围适用于我公司物业服务中心对消防系统的维修保养。3 .职责3.1 工程主管：负责对火灾报警控制系统保养维修进行指导、监督和服务供方的服务评审。3. 2物业服务中心经理：负责对物业服务中心火灾报警控制系统保养维修工作进行监督和提供指导。4. 3工程维修员：负责对火灾报警控制系统的状态巡查

7、及服务供方保养维修的跟进、配合。5. 方法和过程控制5.1 设备责任人按消防系统检测计划对消防系统进行巡查和检测，并在一个月内覆盖全部设施，并填写设施/设备日常巡查记录表，以了解设备运行情况，巡检内容如下：5.1.1 消防水泵、喷淋水泵每月手动盘车，具有自检功能的每月手动启动1次，并记录。4.1.2自动与手动报警器有无遗失，消火栓内水带水枪是否缺少；4.1.3消防水箱内是否有充足的消防备用水，开关是否处于打开位置；4.1.4水泵电控箱工作状态是否正常；4.1.5观察各压力表的指示，并作比较看是否正常；4.16控制中心正常与否，有无异常报警等；4.1.7开消防结合器的扳手要在附近存放，开启地下消

8、火栓的钥匙和大闸应放在固定位置。4.18消防水泵、喷淋水泵供水系统可随时启动，不堵转跳闸，不泄露；止回阀动作灵敏可靠，反向不泄露；消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常。4.19消防系统应保持在自动状态，可在消控室内加自动改手动按钮。4.2每月与服务供方一起对消防系统进行一次全面检查，检查内容如下：4.2.1观察火灾报警器（包括区域报警器或楼层显示）和联动控制装置，各种显示是否正常，时钟是否正确；4.2.2喷淋头无泄漏，外观完整；消防烟感、温度传感器清洁并定期对外观进行检查，同时按每月10%比例抽检，年度覆盖全部。4.2.3模拟火灾响应和故障报

9、警试验，查一个防火区，查探测和手动按钮;4.2.4消防通信检查，检查通话是否清晰、准确；4.2.5检查水系统压力表是否正常；4.2.6检查阀门有无跑、冒、漏、滴的现象；4.2.7开启一个末端试水阀放水，检查水流指示器、压力开关、水力警铃是否动作，消防控制室报警显示是否正常;4.2.8防火分隔现场控制按钮及遮拦是否完好；4.2.9防火分隔手动和现场电动开启防火卷帘门，观察设备运行情况，门有无卡、碰、擦情况，延时限位是否正常，电动机运行有无异常，开、关门动作程序正确；4.2.10排烟、送风道有无锈蚀、损坏、阻挡现象，风机能否正常工作。4.3每季与服务供方一起对消防系统进行如下检查，4.3.1启动消

10、防水泵、排烟风机、正压风机，观察设备运行是否正常，各阀门启闭是否灵活，电控箱及消防联动控制台及各种显示是否正常；4.3.2备用设备自动投入功能试验，检查是否正常；4.3.3输入电源为双电源时，还应进行该功能检查；4.3.4火灾事故广播检查：检查选层广播切换功能，采用喇叭强功能备用功放转换功能是否正常，有无不响喇叭；4.3.5检查声光讯响器有无不响不亮的现象；4.3.6定期进行末端压力检查，以确保在正常值内；4.3.7消防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器等的各种模块处在良好工作状态，有联动测试记录，且完备无损坏。4.3.8消火栓泵、自动喷淋泵在联控台上显示是否正确，在各控制启动时,能否正常

11、启动；4.3.9防火卷帘门电气自动控制、手动控制、动作程序正确；4.3.10通风、空调防排烟设备联动控制检查，分别进行手动和联动试验，其联动逻辑关系和功能应符合要求；4. 3.11普查水系统各阀门位置是否正常，有无锈蚀和卡死；4.3. 12自动喷淋系统末端试水阀和消火栓箱阀，排放污水，冲洗管道；4.4. 13水泵、风机及管道、阀门、防火卷帘门等应进行全面检查、维护、保养；4.3.14重要设备房及库房需要按照消防要求，照明应采用防爆型开关、灯具。4.4消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠，消防专用工具配备齐全,消防室内设有报警记录。4.5对消防系统应有检测计划，并在一定周期内覆盖全部设施。4

12、.6设备保养维护后应及时填写设备/设施保养维修记录表。(4)电梯维修管理一、电梯维修管理方案：为了维持电梯持续处于良好状态，防止事故发生，特制定本通力电梯维护保养管理规定。1、轿顶检修1.1 切断轿顶红色急停开关，把快慢车运行转换开关拨至慢车位置。1.2 检修完毕退出厅门前，须把快慢车转换开关恢复至快车位置，并把急停开关复位。1. 3当打开楼层厅进入电梯轿厢内或轿箱顶维修前须确认电梯停留位置。2、坑底维修1.1 打开底层厅门，打开坑底照明灯，把红色急停开关按到“停”的位置。2. 2检修完毕退出坑底前，把红色急停开关复位，关照明灯，关厅门。3、清洁保养2.1 电梯技术人员每月两次清洁地坎，以防杂

13、物影响厅门的正常开启与关闭。2.2 电梯技术人员每月清洁电梯轿顶及底坑各一次，做到无积尘无锈蚀。3. 3电梯技术人员要对电梯进行定期的机械、自控、环境等进行保养，并填写电梯保养维修记录表。4、检查工作4.1每天检查电梯各个部位，并将据实填写电梯日检记录表。4. 2每月一次检查并收紧各接线端，检查安全装置。4. 3每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整。4. 4每月检查选层器、限速器接线端接线和各有关控制点情况。4. 5每月测试各装置安全回路的电器操作。4. 6每季检查导靴、抱闸闸皮磨损情况，磨损严重的需更换。4. 7检查各钢丝绳张力是否平衡，或有无破损现象。4.1 每年对导轨夹块螺丝进行检查加

14、固，检查各缆绳及补偿链条损蚀情况。4.2 每年12月份检查各机械安全装置、电气设备（包括外壳接地等）绝缘情况。5、加油工作5.1每月检查各活动部件润滑情况，并作补油。5. 2每月检查坑底缓冲器油位情况，并作补油。5. 3每年十二月份对各活动部件进行换油润滑。6. 4做好对电梯保养单位人员维修、保养的监督工作。7. 5做好维修保养记录。5. 7每天巡视客梯的运行情况，如有异常需立即停止使用并查出原因。5. 8做好巡查操作记录。5.9发生故障时，须立刻汇报电梯设备工程师，在能力范围内无法解决的，必须汇报客户服务部，并保护好现场等待救援和处理。6、故障处理6. 1电梯湿水的处置6.1. 1当底坑内出

15、现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开总电源；6.2. 2当底层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；6.3. 3当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；6.1.4发生湿水时，应迅速阻断漏水源；6.15对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入使用。6.2电梯火灾的处置6.2.1楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢；6.2.2井道内或轿厢发生火灾时，电梯管理员应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢