停车场管理服务特点难点分析.docx

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1、地下停车场管理服务招标采购项目投标方案2023年目录（一）针对本项目的服务特点、难点分析21、对本项的理解22、服务定位与目标143、项目重点难点分析及解决对策204、节能措施215、组织机构236、服务优势247、服务创新举措258、人员培训管理329、质量控制方案39（-）针对本项目的服务特点、难点分析1、对本项的理解（一）项目名称*（二）项目时间服务时间：2017年9月1日至2023年8月31日（三）本标段物业项目概况中国传媒大学未来校内实现地面不停放车辆，随着校区四个校门的智能化停车设备及校运动场中心地库的完工，学校已具备高效化、节能化、环保化的停车场硬件设施。配备专业的停车管理人员对

2、车场情况进行监控和管理，避免校区内的交通通行状况对处理各类突发应急事件的影响，保障校园内车辆车流及财产安全。引进专业停车场管理公司进场来配合、操控、管理已投入的硬件设施，以及在法律范围内协助完学校要求的其他工作。通过对招标文件及技术规范书、招标澄清文件的反复及深入了解后，根据我公司多年的物业管理经验，现已对委托项目的各项内容、物业管理标准和要求充分了解，将会在此物业服务方案中进行详细的分析和提出合理化的服务方案。（四）招标服务范围1、校区四个校门的智能化停车设备运行及收费。2、三个地下停车场停车管理，分别是:序号停车区域建筑面积（m2）车位数量备注（卫生间）148号楼车库534610022运动

3、场地下车库60753140063游泳馆和大学生活动中心地下车库814110023、三个地下停车场的保洁:序号保洁区域建筑面积（nf）保洁面积（m2）卫生间数量备注148号楼车库5346534622运动场地下车库607536075363游泳馆和大学生活动中心地下车库8141814124、运动场地下车库的配电、空调、通风、消防、安防设备运行维护；5、运动场地下车库中监控室的值班运行及设备维护。（五）、服务内容及要求1、安保服务标准：建立停车场保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实；保安中控室24小时值班，监控记录保持完整。所有安保人员受过各项规章制度、岗位职责、站姿、仪容仪表、礼仪礼貌等培

4、训合格后方可上岗。全天候24小时负责停车场治安和消防安全，设置监控岗、消防分中心值班岗、停车场巡视岗等。做好安全防范和日常巡视工作，会正确使用安保器材、消防及监控报警设备，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止并及时报告，做好现场消防跑点工作；开展停车场内部各种安全检查；制定停车场各项紧急预案，并定期组织紧急情况预案的演练，遇突发事件，按程序采取紧急措施应对；遇雨、雪天气，提供排水、扫雪服务，做好应急停水停电等突发事件的处理工作；做好辖区所属派出所、街道综治办、街道防火办、城管队的接洽工作；负责做好停车场消防系统、

5、器材的使用和管理工作，根据消防法对消防器材做好年度检测和维护工作，每年度组织进行消防疏散演练工作；对道路交通标识、消防标识、通讯器材、警用器材等进行正确使用和维护，保持完好有效。提供具有一定专业素质、反应敏捷、身体健康、能够胜任本职工作的专业安保队伍，且年龄原则上在40周岁以下，经过岗前培训，持有有公安机关核发的保安员证，无违法犯罪记录。2、停车场秩序管理及门口收费标准服务指标总体要求：保持停车场交通顺畅，引导及时，路面和进出口不能有车辆滞留和拥堵，车辆全部入位，杜绝乱停乱放，车位即将停满须有行之有效的应对措施。根据学校具体情况制定出详细的车辆引导方案要配以文字和图示说明。引导方案包括但不限于

6、，车辆出入的行车路径，沿途人员的配置以及所负责辖区或路段都需以文字和图例的形式的阐述。必要时须按时间段区别说明。结合中国传媒大学的特点，制定信息化、智能化的整体停车管理方案；停车管理服务管理模式、停车管理岗位部署及停车管理人员配置方案；合理规划三处停车场之间的协同机制，确保三处停车场信息畅通，统一管理。实现停车场之间的车辆的负载均衡；实现三处停车场之间的车辆来往顺畅、规范、合理。所有与停车场和停车收费有关的款项都归招标方所有。乙方在履行合同期间要制定完善的停车收费及有关资金管理制度，确保按着招标方要求管理，做到按日，周，月为周期的结算制度，配备专职财务出纳人员，负责停车费及相关资金的对账、盘点

7、、结算。所有费用定期交付给甲方相关部门并和票据一一对应。做到停车管理系统需要缴纳金额与实际缴纳金额一致，超过千元资金不得过夜等，现金管理制度应符合教育部、财政部等相关规定和学校制定的有关规定。应急预案及车场车辆管理：包括但不限于以下内容的应述。极端天气应对预案，对不服从停车管理的车辆应对预案，车辆拥堵时的应急预案，大型活动、紧急事件、工程施工、道路封堵的引起的短期应急处理预案和长期的疏导措施等。要求上述预案符合学校实际情况，合理，有效，表述清晰详细。结合学校现使用的停车管理收费系统，投标方需要提供与之对应的手持便携式移动收费终端。要求该终端能够通过无线方式与现停车收费系统联网，实现信息互通共享

8、。该终端须具有收费、拍照、对讲等功能。数量不少于8台。针对于学校现用停车管理收费系统，配备专门从业人员负责软件调试，收费方案的调整，数据的管理归纳统计，软件故障维修，软件使用性的编程等。该人员应接受过现停车管理系统厂家的培训。为本文件提到的上述三处停车场提供停车场责任险及公共责任险。应提供有效期内的停车场责任险及公众责任险保单，其中:停车场责任险：每次事故每个车位赔偿限额不低于20万元；每次事故每个车位免赔额不低于100元或不计免赔；定损修理厂不低于2家；公众责任险：累计责任限额不低于100万元；每次事故财产损失免赔额不低于100元或不计免赔；每次事故每人责任限额不低于20万元；每次事故责任限

9、额不低于300万元；3、人员指标要求本项目所有人员指标要求包含但不限于下文停车场管理人员指标要求表中的规定，各投标方要逐条响应。具体得分要求见打分表（其中女停车员人数比例不低于20%）o停车场管理全部人员指标要求表序号岗位名称工作时间人数人员要求1项目经理全天驻场1（1）40周岁以下（2）具有本科以上学历（3）具有三年以上类似项目经理经验2驻场班长全天驻场3（1）驻场班长年龄要求：18周岁以上40周岁以下；（2）身体健康，面貌端正。男性驻班班长身高172米以上；（3）退伍军人（4）高中、中专以上（含高中、中专）文化程度。（5）具二年或二年以上停车管理工作经验；（6）担任过类似项目业务主管一年以

10、上（暨带队15人以上）。（7）负责协助项目经理管理本车场的日常工作。（8）负责协助项目经理处理车场发生的问题。（9）智能收费系统管理,系统维护、更新升级，对现有收费系统提出改造建议（软、硬件）。（10）协助投标人负责停车收费款项的清单、对账和上缴等工作。3出入口岗24小时16（1）停车员年龄要求：18周岁以上45周岁以下；（2）身体健康，面貌端正，男停车员身高1.72米以上；女停车员165米以上；（3）初中以上（含初中）文化程度。（4）负责维护车场秩序，疏导交通，引导车辆入位，合理收费，文明服务。4地库引导岗（白班）12小时8安全引导员年龄要求：18周岁以上45周岁以下；（2）身体健康，面貌端

11、正，男停车员身高1.72米以上；女停车员1.65米以上；（3）初中以上（含初中）文化程度。（4）按规定的路线时间进行巡逻，填写相应的巡逻记录，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。5地库巡视岗（夜班）12小时4（1）安全巡视员年龄要求：18周岁以上45周岁以下；（2）身体健康，面貌端正，男停车员身高1.72米以上；女停车员165米以上；（3）初中以上（含初中）文化程度。（4）按规定的路线时间进行巡逻，填写相应的巡逻记录，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。648号楼地库岗24小时4（1）48号楼地库岗年龄要求：18周岁以上45周岁以下；（2）身体健康，面貌端正，男停车员身高1.72米以上；女停车员1.6

12、5米以上；(3)初中以上(含初中)文化程度。(4)按规定的路线时间进行巡逻，填写相应的巡逻记录，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。7体育场和大学生活动中心地卜停车场岗24小时4(1)体育场和大学生活动中心地下停车场岗年龄要求：18周岁以上45周岁以下；(2)身体健康，面貌端正，男停车员身高1.72米以上；女停车员1.65米以上；(3)初中以上(含初中)文化程度。(4)按规定的路线时间进行巡逻，填写相应的巡逻记录，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。8消防、监控中心岗24小时8(1)遵守消防控制室的各项规章制度，认真履行岗位操作责任制，对各种消防控制室设备进行实时监控和操作，不得擅离职守。(2)熟悉和

13、掌握本单位消防设施的工作原理、功能和操作规程，熟悉各种按键的功能，熟练操作各种系统。(3)负责对消防设施进行每日检查，认真记录各种控制器的运行情况，并填写消防控制室值班记录表、消防设备检查记录表，做好交接班工作。(4)掌握和了解消防设施的运行、误报警、故障等有关情况，并填写消防设施故障处理记录表。9工程经理综合工时1(1)身体健康，面貌端正，男，具有房屋安全管理员证书。(2)坚决执行公司和甲方的制度和规章，服从公司和甲方的领导和安排，领会贯彻落实公司和甲方的会议文件精神，维护公司和甲方的利益，严守公司和甲方的商业机密，保持形象，忠于职守，勤奋工作，顾全大局。10高压电工综合工时2（1）具有高压

14、电工操作证；（2）身体健康，面貌端正；（3）具有三年以上相关工作经验。11水暖工综合工时1（1）具有暖通工作证；（2）身体健康，面貌端正；（3）具有三年以上相关工作经验。12电梯工综合工时1（1）具有电梯操作证；（2）身体健康，面貌端正；（3）具有三年以上工作经验。13保洁经理综合工时1（1）身体健康，面貌端正,具有三年以上工作经验。（2）坚决执行公司和甲方的制度和规章，服从公司和甲方的领导和安排，领会贯彻落实公司和甲方的会议文件精神，维护公司和甲方的利益，严守公司和甲方的商业机密，保持形象，忠于职守，勤奋工作，顾全大局。14保洁班长综合工时2（1）具二年或二年以上保洁工作经验；（2）担任过类似项目业务主管一年以上（暨带队15人以上）。（3）负责协助保洁经理管理本项目的日常工作。（4）负责协助保洁经理处理发生的问题。15保洁人员综合工时9（1）身体健康，面貌端正；（2）具有一年以上相关工作经验。4、工程设备设施运行维护标准:应建立共用设备的合理管理制度规章、流程操作说明等管理文件，实施标准化管理，建立成本控制机制，引入先进技术、降低运行成本。在日常管