2023年整理北京经济适用房市场报告_002.docx

《2023年整理北京经济适用房市场报告_002.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年整理北京经济适用房市场报告_002.docx（17页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、北京经济适用房市场报告经济适用房(北京)研究报告九力营销顾问王新明为了把握北京市经济适用房市场的发展趋势及相关需求动态，九力营销顾问公司在年夏季房展会期间，对参加房展会有意向购买经济适用房的群体进行了访问，同时对北京市经济适用房的供给情况进行了深入的调查，本报告分为供给、相关需求、未来发展趋势及预测3个大的组成部分。第一部分谁在购买经济适用房一、经济适用房购房群体在年龄上呈“U”型分布经济适用房购房群体和普通商品房的购房群体之间存在一定的差异性，总体而言呈“U”型分布：35岁以下(49.73%)的群体和40岁以上(41.53%)的群体比较密集，36-40岁之间的群体比较少。图经济适用房相关需求

2、群体年龄分布二、外来群体对经济适用房相关需求有一定相关需求和普通住宅市场类似，外来群体对经济适用房的相关需求比较大，在总体相关需求群体中，外来群体的相关需求比重占1成略强。前不久有关经济适用房对外来群体(不具有北京市户口的群体)开放的讨论，以及经济房在房价上浮3%就可以按照普通商品房出售，如果以上政策执行的话，经济适用房本次项目将持续火爆。图经济适用房相关需求群体户口分布三、经济适用房相关需求群体中低学历群体比重较大2%和普通住宅相关需求群体的学历比较而言，经济适用房相关需求群体之中中低学历（高中及以下学历）群体比重比较大，占50%左右。口高中/中专及以下大学专科以及本科硕士及以上图经济适用房

3、相关需求群体学历分布四、经济适用房相关需求群体主要在“国有性质”及“私营企业”工作普通商品房，尤其是中高档普通住宅，往往面对的群体是白领群体，而其中相当一部分群体在外企工作，而经济适用房的相关需求群体绝大多数在“国有、集体、事业单位”工作，另外“私营企业员工”的比重也比较大，约占1/5略强。图经济适用房相关需求群体单位性质分布从经济适用房相关需求群体的职位分布来看，主要是“普通职员工图经济适用房相关需求群体单位职位分布五、%的经济适用房相关需求群体的家庭年收入超过6万元根据北京市相关规定：购房经济适用房的家庭年收入水平不能超过6万元，但从目前有购买经济适用房相关需求的群体而言，家庭年收入水平在

4、6万元以上的占了1/4,那么这部分群体的相关需求如何满足呢？似乎目前金融相关系统和相关部门很难界定某个家庭的年收入水平属于什么层次，另外“强制性一刀切”也存在一定的不合理性和不公平性，我们注意到，越是比较贫困的家庭相对而言家庭成员越多（当然部分比较富有的家庭也存在这样的趋势，但原因却完全不同），相对而言个人的人均年收入水平相差比较大，所以从总量上进行比较有失偏颇。I6万及以下6万以上TO万口10万以上2访4图经济适用房相关需求群体家庭年收入分布第二部分居住现状分析九力营销顾问公司王新明一、5成以上的潜在购房群体没有自己的住房从有购买经济适用住房意向的潜在购房群体而言，5成以上没有自己的住房，其

5、中约有3成属于“租房大军”的一份子，约有1/6”和父母亲戚挤在一起”，另有1成住在“单位宿舍”。口有自己的住房没有自己住房，物父母亲成朋友住在一起口没有自己的住房，租房住口单位的宿舍a2。图经济适用房潜在购买群体目前居住现状二、约有15%的潜在购房群体已购公房或者商品房有购买经济适用房相关需求的潜在用户8成以上属于“首次购房”，但同时也有1成以上的群体已经购买过“公房”或者“商品房”，对比上面的数据，我们会发现还有另外3成潜在相关需求用户也拥有自己的住房，这部分可能属于自己的私家房产（比如从父母处继承、以前自己盖的房子并拥有合法身份），甚至可能包括一些所谓的违章建筑等，有自有住房群体还希望购买

6、经济适用房的原因主要在于：1 .拆迁因素（见下图），有4成以上的潜在用户属于此列；2 .希望改变居住环境，无论是公房，还是以前早期的商品房在设计、采光、通风、户型、配套等方面已经不能适应目前的“生活起居”的要求，必须进行“升级换代”，而经济适用房，尤其是位置优越、性价比合适的经济适用房成为了这部分群体的首选；3 .另外，存在出于投资考虑的可能性，对于己经拥有住房的群体，完全可以在“目前的住房”和“未来购买的经济适用房”中选择一套回报比较好房子出租：口是首次购房不是已前公为Q不是.已购商品房85.79图经济适用房潜在购买群体购房经历三、拆迁户成为经济适用房市场的相关需求主力调查发现，4成以上的潜

7、在购房群体是因为拆迁的原因选择经济适用房，相当一部分拆迁户经济上并不富裕，有相当一部分拆迁户没有经济相关能力回迁（虽然政策上允许回迁），拆迁补偿款只能购买经济适用房。口因为拆迁购房不是因为拆迁购房图是否因为拆迁购买经济适用房四、购买经济适用房基本上为了“自己居住”和普通住宅市场以及公寓市场存在很大不同的是，购买经济适用房的群体基本上是为了“自己居住”，投资群体在经济适用房市场所占比重非常小。口自己使用慢女（包括“出租”和升IB再出售”）3.2896.72图购买经济适用房的目的五、经济适用房潜在购买群体工作地点分布从经济适用房潜在购房群体的工作地点位置分布来看，朝阳区分布比较集中，约占4成,其次

8、是“海淀”、“东城”、“西城”，以上4个区域的潜在购房群体约占总体8成。图经济适用房潜在购买群体工作地点分布第三部分相关需求分析九力普销顾问公司王新明一、经济适用房区域相关需求从目前经济适用房大的区域相关需求来看，东部的相关需求最旺盛，占60%,其次是北部,占26.6%,其次是南部，占23.8%,对西部的相关需求仅占11.1%。表东部区域相关需求分布东部百分比朝阳路沿线27.8通州区域12.2东坝区域7.8双井区域7.2东部其他区域5小计60表南部区域相关需求分布南部百分比方庄区域9.4丰台区域7.8空头区域3.3南部其他区域2.2南苑区域1.1小计23.8表北部区域相关需求分布北部百分比回龙

9、观区域14.4天通苑区域8.9昌平区其他区域3.3小计26.6表西部区域相关需求分布西部百分比西四环沿线6.7一线地铁往西沿线2.2石景山区域2.2小计11.1二、经济适用房价格相关需求对经济适用房价格的相关需求主要集中在2500-4000元/平米之间，占68.85%,这和目前经济适用房的价格分布基本类似,另外对单价在2500元/平米的本次项目也存在较大的相关需求,而这样的本次项目目前市场供给比较少。图经济适用房价格（单价）相关需求分布从经济适用房的总价相关需求来看，40万是经济适用房的价格门槛，总价相关需求在40万以下的约占9成，另外约有1成的潜在用户可以承受40-50万的总价。图经济适用房

10、价格（总价）相关需求分布三、经济适用房面积及户型相关需求从经济适用房的面积相关需求来看，80-100平米的相关需求最为强烈，基本上标准型或紧凑型2居室的面积要求，另外60-80平米的相关需求也比较强烈，占3成；100-140平米存在一定相关需求，60平米以下的相关需求约占1成。图经济适用房面积相关需求分布从户型来看，2居是相关需求的主体，约占8成略弱，对3居也有一定的相关需求比例,占1/6,对1居和4居及以上的相关需求比较小，对比面积相关需求和户型相关需求，基本一致。图经济适用房户型相关需求分布55髯对户型的相关需求归根结底是由未来入住家庭的“家庭结构及入住人数”决定的，比如说同样是3个人的家

11、庭，一个家庭的结构是：夫妇2人+小孩；另一个是一个老人+婚姻前期的夫妇2人（还没有小孩），这两个家庭对于户型及功能布局的相关需求完全不一样，前者两居在一定时间可以满足要求，而后者可能需要考虑3居。对比入住人数和户型相关需求，我们可以发现基本上符合以上的分析思路。OiA2人口3人4-5更多图经济适用房入住人数分布四、经济适用房内部空间布局及建筑形式相关需求随着京城经济适用房本次项目不断增加，供给量爆发性增长，经济适用房不可避免也面临着一定的竞争压力，从而迫使开发商在产品设计、户型设计、内部空间布局等方面花费心思，同时消费者对于经济适用房的要求也在不断提高。首先，从户型的空间布局来看，平层仍是相关

12、需求的主体，占8成，另外错层和复式也有一定的相关需求空间，这也在一定程度上表现出了未来的发展趋势。口平层错层以层口复式图对不同空间布局经济适用房的相关需求另外，从建筑形式来看，塔楼将很难满足潜在用户的相关需求，最受欢迎的是“板式小高层”，其次是“多层”。口高层塔楼版式小高层口多层S9X图对不同建筑形式经济适用房的相关需求五、经济适用房装修相关需求国不给望帝装修希望并次南帝初装修帝不帝都无所谓希望开友商蒂格装修希望提供票单式装修图对经济适用房装修的要求潜在用户对于装修相关问题，意见比较分散，4成用户不希望提供装修，另有3成用户希望提供初装修，另有少量潜在用户希望提供“菜单式装修”或者“精装修”。

13、六、经济适用房配套相关需求目前北京经济适用房本次项目都比较大，动辄上百万甚至几百万平米，整个社区基本上属于一个小社会，加上目前在建/新建的经济适用房本次项目以前所处的地理位置比较偏远，周边配套比较差，甚至没有配套设施，为了保证入住居民生活的正常进行，配套设施显得尤其重要。从本次调研的结果来看，潜在用户对于基本生活设施的要求比较强烈：比如像“超市”、“菜市场”、“银行”、“药房”等；另外对“餐饮”、“运动场馆”、“健身中心”的相关需求程度也比较高；对于“书店”、“24小时便利店”、“美容美发”、“洗衣店”均存在一定相关需求。表对经济适用房配套的要求七、经济适用房认知渠道从潜在用户获知经济适用房的

14、信息渠道来看，“房展会”和“报纸”是最主要的渠道，另外“电视广告”也起到了比较重要的作用，同时“户外广告”也是重要的认知途径。表经济适用房认知渠道信息渠道百分比报纸78房展会78电视广告53.3户外广告27.5房地产公司的活页宣传17网络15.4杂志12.1朋友或别人推荐介绍11.5收音机广告3.3八、经济适用房相关需求群体购买周期从潜在购房群体的购买周期来看，约有3成的潜在用户准备在半年内购买，有4成潜在用户准备在I年内购买。半年之内1年之内口1-2年内40%图经济适用房相关需求群体购买周期经济适用房（北京）供给分析九力营销顾问公司王新明一、北京经济适用房供给数量年北京市经济适用房供给数量达

15、到22个,其中朝阳区4个，占18%；丰台区11个，占50%,宣武区1个，占5%；石景山区2个，占9%,大兴1个，占5%；昌平3个，占14%。表经济适用房供给分布（数量）本次项目区域楼盘数量（个）朝阳4丰台11宣武1石景山2大兴1昌平3合计22口朝阳丰台。宣武口石景山大兴口曷平49K图经济适用房供给分布（数量百分比）二、北京经济适用房供给面积年北京市经济适用房的总体供给量为1133.7万平米，从各个区域经济适用房总体的供给面积来看，朝阳区以348万平米排在第一位，占总体供给量的30.7%：其次是丰台区，供给量为290万平米，占总体供给量的25.6%：昌平以250万平米的供给量排在第三位，占总体供