文商旅集团招商管理部购物中心板块标准作业程序.docx

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1、目录第一章招商管理手册概要2一、目的2二、适用范围2三、相关术语释义及计算3第二章部门职能及岗位职责3一、部门职能3总部职能:3项目职能:4二、岗位职责4招商总监岗位职责4招商经理岗位职责（总部）4招商经理岗位职责（项目）5招商主管岗位职责（总部）5招商主管岗位职责（项目）5招商专员岗位职责6第三章招商工作内容6筹备期项目（含调改项目）6一、前期调研及定位6二、招商研判及预招商8三、招商文件制定及审批8四、正式招商及品牌落位11五、商户进场装修及管控U六、开业筹备11七、招商核查及复盘12运营期项目12一、租赁决策文件（商铺定价表）12二、年度招商计划13三、日常招商管理14四、招商总结14第

2、四章招商工作管理规范14一、合同、图纸及相关审批文件的管理14合同管理14图纸管理18二、招商蓄客、品牌资源库管理191招商蓄客管理192.品牌资源库管理19三、招商谈判及签约管理201 .意向洽谈202 .谈判、签定合同203 .注意事项：204,商务条款管控21第五章奖惩制度21备注：奖惩制度的制定，由总部招商管理部进行原则性提案，由人资部制定细则，两部门会签后，报总裁审批后下发执行。21第六章附件：表单、流程图21一、商户数据库模板（招商台账）21二、品牌资源库模板22三、品牌资源储备表（招商接待表）22四、合同条款审批表22五、洽谈流程图23六、合同签署流程图25七、装修审批流程图27

3、八、到期续签流程图27九、到期调整流程图28第一章招商管理手册概要一、目的明确招商系统工作职责，系统梳理招商工作程序，确保招商工作有序、高效运作。二、适用范围1 .文商旅集团招商管理中心招商管理部（下文简称“总部招商管理部”）、地方项目公司招商部（下文简称“项目招商部”）。2 .项目招商部接受项目总经理、总部招商管理部双向管理，所有涉及招商的决策性事宜，严格按照文商旅集团授权管理手册上报审核审批。三、相关术语释义及计算关&求谖忖修说明相关公式租赁物业指甲Z双方签订山诿丽,雨加丽，乙万所出赁居话的旦体位积贫面粉指在相货合同中，甲方提供蛤乙方的从事经岂活动的面和（U内面枳）相伊朝阳指在相依合同中,

4、乙方承相解兴物业的具体时间周明.装修期括乙方用于装博的期限.根据失乐情况分为租期内装修哪陶明外装修期.IS在租赁期限中，甲方蛤3C相关费用的时间段.免租JI粉为短营免租期和上壮免租用.X低免租期与租期内X长期的厮涉及的时出词职相同.临订的相俵合同中,甲乙双方所共同约定的商铺相石纪始日.开业日固定租金措抬订的租曾合同中,甲乙双方所共同约定的商徜正式苕业起始日.（根根实标情况，存在开业日与计租日为同天或开业日与计相日不为同天8娴况，两种情况均为）用乙方在单位租负期限内，支付拾甲方的定SMfi俵物业使用费用.CM定租金定价标冷的表现形式为：/日每平米X元（日，平/元）.（月度为例）BI定租障二单日底

5、平米定价期俵而根36S/12油砌金乙方在相蓄期用内，以甲位时间内经营额度的X%作为油砌金（白度为例）Iff砌金-乙方当月营业额缩成比例运营篌理费IS在租赁合同中，甲方为乙方提供运岂管理服为，乙方对此服务所支付的费用.运自管理费标谢表解式为:单日相平粕沅（日/平/元）.（月度为例）运营管理费;出日每平米定价租赏面冲365/12自销推广密指在租婚台同中,甲方为乙方提供营的财服务.乙方对此最务所支付的要用.营销推广型定价坛准的衷现形式为：中日每平米X元（日/平/元）.（月度为例）sr中日斑平米定价.用法面365/12租货保证金招乙方支付给甲方的约保证金.该保证金支付标洛为相餐阴尔内的单月修总收费金额

6、租货保证金=皿月最高收药全酸（含租金.他业费）*3装修押金指乙方在装修BaW）所交的的ff1于保证：按时完工、符合商场装性规范、股施工期支仝保建的担保JR项.装修完毕,并经离场工程.运营部门Wfc1格后90天内无息谖if.裳修”-计租面坪20元厘米装性管理费18在乙方的品IMS8蝌期间,甲方所收取的有关公共区域照明.保安.保洁等相关JK多的内容.Xy管攫费二计租面枳3元米（2月）,时间都出需审枇出租率用于去现已出租面积在项目启体规划面程中的占比情况招商人员已经同品B1方依订租赁丽目合同钞后,视2同内赃的IS储为已出租店Hi.出租妈面砥-已出租拈国使用面积之v总使用面W100%开业率分为面积ft

7、e两个维度.用于袤观巳开业周在巳出相店铺中的占比情R开业率他枳）=巳开业店雌用酬I之和/已出相店开业率（tt1）:已开业店碱/已出租店100%JSSS一般步下H地板i或睡板到卜信模板Ifc之间幽高冷高指格面班瓶至上部楼板底面或吊及之向的基西距离括两根性子中心噂I沁邸距离进深is大门面的Ia皮到8面鼻皮间的实心葩离hI指人在军内室外移动的均，i合纪来就成为动战WS1SSW8B95SRS.WKtt.电梯.自动技援普用卮水平面或单一接月内的沈量走向外联叨找相商场与外部婚楼的谩道等.如入口.汽车入11公交接95等指在公共场所内所恨8州引标识坦.第二章部门职能及岗位职责一、部门职能总部职能：1 .根据文

8、商旅集团签批的年度经营计划（目标责任书），制定年度招商计划、招商策略方案，并进行目标分解，保障各项任务指标达成。2 .对各项目招商工作开展进行统筹管理、协调和推进。3 .搭建、完善品牌资源库、建立战略合作优质品牌库。4 .配合规划研策部组织的筹备期（调改）项目的前期市场调研、招商定位工作。5 .关注分析行业最新动态，保持敏锐的品牌洞悉。6 .招商策略的确定，招商业态组合、租金预算的制定、实施，并协助各项目规划前期品牌落位方案，中期项目管理维护，后期稳固提升。7 .把控招商租金预算、各业态租金水平、目标品牌与项目定位的平衡发展。8 .日常商铺出租、招商台账的抽查、监督。9 .负责招商任务分配及招

9、商人员组织、关系协调，招商工作流程设定与管理，强化招商人员客户关系管理与维护，各招商环节相关问题的技术支持、协调处理。10 .负责品牌洽谈与引进，对全业态全品类业务的洽谈、签约进行管理；配合相关部门推进品牌进场、装修、开业等相关工作。11 .维护与客户长期良好的合作关系，保持公司品牌形象。12 .负责招商队伍的管理，招商人员的考核并协助制定绩效改善计划,招商管理部人员日常行为规范管理，相关员工培训方案的制定及组织，制度建设及完善。项目职能：1 .负责商业项目意向品牌的招商谈判。2 .各业态招商过程中的商务条件、品牌落位、招商进度进行总体管控。3 .项目城市范围内战略合作品牌的拓展及维护。4 .

10、对项目公司招商团队进行业务技能培训I、指导、考核及招商管控。5 .项目运营期品牌的优化及调整。6 .项目意向品牌的工程技术条件对接、店铺装修效果的审核及管控。二、岗位职责适用于总部招商管理部、项目招商部，各岗位职责由上级向下顺延。招商总监岗位职责1 .根据市场发展，结合项目定位及特点，统筹协调项目的研策、招商、调整。2 .制订招商工作策略；编制及执行年度租赁计划。3 .负责战略品牌及大客户的开发、谈判与接洽、战略合作的签署、配和品牌落地，维护良好客户关系。4 .及时掌握招商团队的客户情况，解决其中遇到的疑难问题。5 .完成招商工作的日常运作及内部管理等。6 .团队建设、激励考核、培训部署。招商

11、经理岗位职责（总部）1 .各项目招商工作的管理。2 .组织项目收集市场信息、进行市场调研、撰写相关调查报告。3 .负责项目主力店、次主力店、重点商家的招商谈判工作。4 .对商业业态的发展和品牌资讯进行研究、分析和判断，选择品牌及品牌商。5 .负责各项目提报的招商租赁各类合同、协议的审核、审批工作。6 .协助招商总监完善团队机制建设及日常人员管理与考核。7 .带领团队完成客户开发等相关工作的计划、实施与跟进。8 .完成上级领导安排的其他工作。招商经理岗位职责（项目）1 .负责项目招商工作的具体执行。2 .收集市场信息，进行市场调研并撰写相关调查报告。3 .负责项目主力店、次主力店、重点商家的招商

12、谈判工作。4 .对商业业态的发展和品牌资讯进行研究、分析和判断，选择品牌及品牌商。5 .负责招商租赁各类合同、协议的洽谈与签订工作。6 .完善项目团队建设、激励考核及日常人员管理。7 .带领团队完成客户开发等相关工作的实施与跟进。8 .完成上级领导安排的其他工作。招商主管岗位职责（总部）1 .协助招商经理把握和部署总部招商管理部的整体工作。2 .根据年度租赁计划进行洽谈租户，完成招商指标、租金指标。3 .负责总部招商管理部与项目招商部、总部其他职能部门的协调与沟通。4,各项目租赁数据汇总、管理、监控。5 .各项目商户数据库（招商台账）。6 .对接项H的市场调查报告，并对其进行筛选分析，了解商业

13、动态。7 .及时完成领导交办的其他工作。招商主管岗位职责（项目）1 .协助招商经理把握和部署项目招商部的整体工作。2 .按年度租赁计划进行资源储备、洽谈租户，完成招商指标、租金指标。3 .负责项目招商部与总部、项目其他部门的协调与沟通。4 .项目租赁数据的管理，并做好与总部对接。5 .对客户的资料收集和分析，做好市场调查报告，并对其进行筛选分析，了解商业动态。6 .及时完成领导交办的其他工作。招商专员岗位职责1 .辅助招商经理进行招商渠道的开展。2 .客户、品牌资料的汇总和整理归纳工作。3 .客户的接待工作。4 .其他行政事务性工作。第三章招商工作内容筹备期项目（含调改项目）注：调改项目指调整

14、个楼层或连续面积2000f及以上的的调整改造。一、前期调研及定位1 .前期调研项目前期调研，由规划研策部主导，招商管理部配合前往项目所在地开展市场调研工作前期调研主要分为5个方面1.1 居民生活水平调研：针对项目地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。12租金水平调研：项目地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。通过此项调研分析，为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。1.2 3功能服务性设施调研：对项目地区商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为招商建立基础数据。1.4 同业态竞争店调研：对项目城市内同业态购物中心进行店铺布局、商品组合、客流经营状况的调研。为招商建立基础数据。15商品调研：对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为招商建立基础数据。2 .项目定位招商管理部应全程参与规划研策部结合前期调研完成的项目定位报告工作。其中筹备项目开业前12月完成，调改项目开业前6个月完成。项目定位报告应当包含：2.1 项目整体定位：通过项目自身特性、消费者研究、竞品项目的调研分析，细分市场，减少同质化竞争，结合自身优势，确定项目整体定位。2.2 项目业态定位：通过对消费人群的业态需求