经营损失价格评估课件.docx

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1、经营损失价格评估一、经营损失价格评估概述1经营损失的概念及内涵经营损失，也叫营业损失，是指企业在正常生产经营状况下，遭受突发事件或其他外部不可抗力，使正常生产经营活动中断，而造成的经济损失。经营损失的实质，就是应得利益的损失。判断是否有经营损失的要点一般有：遭受突发事件或外力，正常生产经营活动中断，造成了实际的经济损失。企业经营损失价格评估属于无形资产价格评估中的一类。假设一个企业是正常运作的，那么在一段时间内的收益（收益也可能是负值）情况是可以预测的。但是，一旦企业受到因素的干扰导致其无法收益甚至亏损时，那么就会产生经营损失。造成经营损失的原因是多方面的，就目前价格评估行业接受评估业务较多的

2、有：合同违约经营损失，目前比较典型的有部队政策性解除合同造成企业中断经营而产生的经营损失；突发事件经营损失，比较典型的如火灾造成的经营损失，水淹造成的经营损失（台风山竹），车祸造成的经营损失等等；经营者纠纷造成的经营损失，比较典型的就是合伙人或者大股东之间产生纠纷进而影响企业正常经营产生经营损失；拆迁（或搬迁）造成的经营损失，比较典型的有土地征收要求企业搬迁而造成的经营损失；等等。中断企业正常生产经营活动，会给企业带来极大影响，甚至会给企业带来灭顶之灾，人们常说的“一把火烧了一个企业，拆迁拆死了企业”就是这个道理，因此我们一定要认真对待经营损失的价格评估，以严谨、客观、公正、公平、负责任的态度

3、和原则性，做出真实的损失数额，还企业公道。2 .经营损失的适用案例合同违约经营损失，包括租赁房屋厂房等生产经营场所的合同违约所造成的经营损失。具体包括餐饮酒店、娱乐场所、生产经营企业等经营损失。火灾造成的经营损失，除了火灾造成的财产资产损失，还包括企业生产经营中断而产生的经营损失。水灾造成的经营损失，除了水灾造成的财产资产损失，还包括企业生产经营中断而产生的无形的经营损失。经营者纠纷造成的经营损失，经营者之间出现纠纷，造成企业不能正常生产经营或停业，会给企业和所有经营者带来损失，因而引出经营损失价格评估事宜。拆迁（搬迁）经营损失，包括土地征收或老旧城区拆迁或政策性企业搬迁，都会给企业造成经营损

4、失，这些损失都要可以评估和计算的。其他原因造成的经营损失，如政策性新旧动能转换，政策性企业产品更新等等。3 .经营损失价格评估要点一是弄清造成经营损失的原因，这一点尤为重要，关系到后面具体操作层面数据的采集和参数的应用。二是收集好价格评估资料，重点是财务资料，要根据营业损失的金额和复杂程序，收集三至五年的财务报表包括收支明细等。三是资料的合法性认定，收集的资料需要相关当事人确认或认可，尤其是涉及经营者纠纷的经营损失，相关资料必须得到确认，或者从政府相关部门查询得到资料如企业向工商部门或税务部门申报的财务报表等。四是经营损失和其他损失不能重复计算或缺项。五是经营损失价格评估报告要规避风险，完善报

5、告的声明和限定条件。二、经营损失价格评估原则及程序1评估工作原则经营损失价格评估应遵循客观、公平、公正、科学、及时的原则。客观原则，是指从实际出发，认真进行调查和分析，以可靠、真实的资料为基础，以事实为依据，得出准确的评估结论。公平、公正原则，是指评估机构和评估人员必须坚持公正公平的立场，以中立的第三者身份公正地进行价格评估。科学原则，是指以科学的价格评估理论和方法为基础，按照规定的程序和标准，得出科学的评估结论。及时原则，是指评估机构接受委托后，应积极认真进行价格评估，并快速、准确地在约定时间内作出评估结论，来满足委托人的要求。不能及时出具评估结论，会扩大委托人和相关当事人的损失，并给评估机

6、构带来评估风险。4 .评估技术原则经营损失价格评估应遵循的技术原则主要有：合法原则，预期收益原则，供求原则，贡献原则，替代原则，最高最佳使用原则，评估基准日原则，变动原则，适用标准原贝1遵循合法原则，价格评估活动必须严格遵守国家法律、法规的规定。主要体现在评估主体合法；评估程序合法；评估步骤、方法、标准合法；评估结论合法等方面。遵循预期收益原则，应以价格评估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。遵循供求原则，应依据供求关系影响商品价格的原理，充分考虑供求规律对商品价格形成的作用。遵循贡献原则，应以资产的贡献大小确定其价值。遵循替代原则，应以同一市场或类似市场上相同使用价值和质量的

7、商品价格为依据，价格评估结论不得明显偏离具有替代性质的商品价格。遵循最高最佳使用原则，应以价格评估对象的最高最佳使用为前提。遵循评估基准日原则，要求价格评估结论应是价格评估对象在价格评估基准日时点的客观合理价格或价值。遵循变动原则，要求价格评估人员应把握商品价格影响因素及商品价格的变动规律，准确进行价格评估。遵循适用标准原则，对不同的价格评估标的，按照国家规定的不同价格管理形式和有关司法解释要求，采用与之相适应的标准进行价格评估。实行政府定价的，应按照政府定价标准进行价格评估；实行政府指导价的，应遵循政府规定的浮动幅度、利润率等管理办法进行价格评估；实行市场调节价格的,应依据市场情况、标的实际

8、状况和评估目的，选用适当方法进行价格评估；司法部门有明确定价标准的，应依据司法部门的规定进行价格评估。5 ,经营损失价格评估程序（1）评估协议签订。协议签订前务必了解经营损失的类型、经营损失产生的原因和实际损失状况，务必掌握目前该企业所在行业的生产经营情况和盈利情况，对有可能发生的评估风险有所了解。一般情况下，评估协议应包括：经营损失的具体损失形式和类型及损失的期限、评估目的和要求、价值类型、评估基准日、提供的相关资料的名称和份数、双方的权利和义务、评估费的数额及付款方式、评估报告的作业期限及送达方式等等。（2）评估准备。指定评估工作人员，制定价格评估作业方案，收集企业所在行业的经营及盈利状况

9、数据资料，准备相关技术手段、设备等，或外聘相应专家等专业技术人员。（3）进行实地查勘和调查。价格评估人员及聘请的专业技术人员应按评估协议的有关内容和要求，对企业经营现场或营业场所进行查勘，对企业提供的资料进行逐一核实，应到现场亲身感受和查看相关具体状况。在查勘时可根据具体情况采用逐个勘验、分类勘验和抽查勘验的方式。进行现场查勘时，评估人员应做好现场查勘记录，做好拍照、摄像及绘制位置图等。查勘记录一般应由参加查勘的有关人员签字。现场查勘记录的要点：时间、地点、人物、故事情节（记录要素）现场照片（录像）的要点：正面、侧面、斜侧面（前侧面）、背面、背景（大环境）位置图的要点：图层、距离、主要标志物、

10、主要实例（4）进行市场调查和搜集所需资料。进行市场调查，广泛收集与经营损失价格评估有关的数据资料，并应保证采集到的价格资料客观、真实。调查分析和收集资料应贯穿于整个评估过程。价格评估标的涉及面宽、种类繁杂，价格评估机构和价格评估人员应经常搜集价格评估所需资料，如国家价格政策、价格主管部门编印的价格资料、有关部门编印的专业价格资料、报刊网络登载的价格资料以及政府发布的价格指数等，并进行核实、分析、整理，建立价格数据库。(5)价格评估测算。应在分析有关资料和现场查勘、调查研究的基础上，扩大和深化对经营损失的了解，并根据评估目的、价值类型，以及收集的资料情况，选择适宜的价格评估方法进行具体测算。不同

11、评估方法测算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同价格评估方法测算出的结果应做下列检查：计算过程是否有误，基础数据是否准确，参数选择是否合理，是否符合价格评估原则，公式选用是否恰当，选用的价格评估方法是否适合该经营损失和评估目的。(6)整理价格评估工作底稿。撰写完整的评估过程、测算过程及方法、参数的取定依据，完成工作底稿。并按规定进行内部讨论和审核，最终确定评估结论。(7)征求意见和吸取意见。这是可选的程序，但由于经营损失价格评估往往数额较大、各方面意见分歧也较大，结论直接出来后很容易引起纠纷，因此在结论正式出具前，可与委托人先行交流沟通，召开相关当

12、事人共同参加的听证会，说明评估的原则、程序、方法及结论的计算过程，来听取大家的意见和建议，对于有道理的意见和建议，可以在出具最终结论前进行采用或部分采用吸取，并在评估报告中进行披露或注释。(8)出具评估结论书。一般情况下，价格评估机构应在约定的时间内出具结论书。如果有超期现象，应及时与委托人联络沟通，在超期现象发生前签订补充协议，及时延长作业期限。价格评估机构应将价格评估结论及时送达委托人，送达时应由送达人及委托人在送达回证上签字或盖章。(9)整理卷宗。价格评估机构在完成经营损失价格评估业务后，应当及时整理卷宗，把评估工作相关的所有资料归档备查。价格评估机构应加强卷宗管理，建立卷宗、档案管理规

13、定及相应制度。三、经营损失价格评估方法1价格评估方法选用价格评估人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、专家咨询法以及这些价格评估方法的综合运用。对同一价格评估标的宜选用两种以上的价格评估方法进行价格评估，以一种方法为主，其他方法为辅。根据价格评估目的，价格评估方法须严格与价格评估的价值类型相适应，与评估对象相适应。有条件选用市场比较法进行价格评估的，应以市场比较法为主要的价格评估方法。有收益性的经营损失，应选用收益法作为其中的一种价格评估方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行价格评估的情况下，可采用成本法作为主要的价格评估方法。对于特殊的经营损失，行

14、业小众狭窄或垄断性行业，无法取得市场资料和过去未来收益数据的，使用市场比较法、收益法、成本法比较困难的情况下，可采用专家咨询法进行价格评估。2 .市场比较法运用市场比较法价格评估应按下列步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出评估价格。基本公式：评估价格二参照物市场价格XAXBXCXDA-交易情况修正系数；B-交易日期修正系数C-区域因素修正系数；D-个别因素修正系数运用市场比较法，应准确搜集大量实例，掌握正常市场价格行情，根据价格评估对象状况和价格评估目的，从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选

15、取的可比实例应符合下列要求：经营行业或经营状况与价格评估对象相同或类似；生产经营日期与价格评估基准日期相近，不宜超过一年；生产经营收益为正常价格或可修正为正常价格。进行交易情况修正，应排除生产经营过程中的特殊因素所造成的价格偏差，将可比实例价格调整为正常价格。进行交易日期修正，应将可比实例在其正常经营日期时的价格调整为价格评估基准日时的价格。进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为价格评估对象外部环境状况下的价格。进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为价格评估对象个体状况下的价格。交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为评估价格。市场比较法的原理和技术，也可用于其他价格评估方法中有关参数的求取。3 .收益法运用收益法价格评估应按下列步骤进行：搜集有关收入和费用的资料；确定年客观收益额和收益期限；选用适当的资本化率；选用适宜的计算公式求出收益价格。基本公式：收益价格=未来收益期内各期收益现值之和收益额，是指价格评估标的使用带来的未来或潜在净收益的期望值，一般应采用正常客观的数据。若利用价格评估对象本身的资料直接测算出的收益额与类似资