项目风险管理应用问题研究论文.docx

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1、项目风险管理在二手房买卖项目中的应用摘要错误!未定义书签。Abstract错误!未定义书签。第1章绪论111石开Jjx11.2 研究意义11.3 研究方法1第2章相关概念32.1 I日iJx1B垃32.2 房地产经纪公同风险管理的特殊性32.3 评估企业风险42.4 企业风险管理的理论基础42.4.1 系统论42.4.2 13UJI匕42.4.3 破产成本学说5第3章兴麟房地产经纪有限公司风险管理现状及问题.63.1 兴麟房地产经纪有限公司简介63.2 兴麟房地产经纪有限公司的业务范围63.3 兴麟房地产经纪有限公司的风险管理现状7第4章兴麟房地产经纪有限公司风险管理的问题94.1 风险管理工

2、作与经营管理有机融合不够94.2 对二手房市场的风险缺乏足够认识94.3 对自身承受风险的能力没有正确评估10第5章兴麟房地产经纪有限公司的风险管理问题的应对建议H5.1 调整股权结构H5.2 选择适宜的风险量化分析的工具和技术H5.3 提高领导者的危机意识12第6章结论错误!未定义书签。参考文献14第1章结论1.1 研究的背景近年来，由于国家政策，房价上涨和城市搬迁，中国的二手房市场已经变得越来越成熟，并已成为房地产市场的常见形式。2013年第一季度，国务院连续发布了“五项全国性条款”和“关于继续规范房地产市场的通知”，反映出政府在规范房地产市场方面的强硬立场。这一系列政策的出台导致二手层交

3、易达到空前的高潮。但是，目前二手房市场的法律法规还不完善，行业还没有规范，因此存在潜在的风险。经过调查，从2012年开始，包头杏林房地产选择了房地产代理作为主要业务，并以银行抵押贷款的名义向购房者收取了800多个购房者的近8亿首付。兴麟房地产经纪有限公司董事长吴斌林解释说，兴麟房地产在全国150个城市设有分支机构，共有3600家门店，资本额超过10亿元。1.2 研究意义只有掌握了风险管理的基本知识和技能，企业才能毫无准备而忙碌。由于居地产经纪市场在国民经济发展中起着重要作用，因此政府通过降低银行贷款利率来支持房地产经纪市场，并通过提高税率来调控房地产市场。其中的房地产经纪公司应该能够利用良好的

4、发展机会，其次，它具有良好的应对法规的能力。这些企业的管理者对此会有强烈的感觉。在不断完善资本市场的过程中，越来越多的房地产服务项目可以看到房地产经纪公司的参与，房地产经纪公司的发展与风险并存。设施的不断改进也迫使消费者对房地产经纪公司的服务提出越来越多样化的要求；尽管企业的不断扩张可以减少固定成本，但同时，管理的深度和广度也在不断加深。房地产公司在快速发展中面临的“增长之痛”是由这些变化的因素引起的：只有仔细考虑公司风险的可能原因并了解风险转移的机制，我们才能更好地应对这些变化的因素。本文具有重要的实践意义。1.3 研究方法本文在研究过程中采用了比较分析的方法，文学研究的方法，案例研究的方法

5、和图表分析的方法，从而提高了研究结论的直观性和可读性。本文采用文献检索法研究房地产经纪公司当前风险管理模型的具体实施方案和背景，分析了兴麟房地产经纪有限公司的业务类型和具体的风险管理处理方法，并探索了全面的风险管理方法。这在公司的运营和管理中起着重要作用。最后，讨论了应对兴麟房地产经纪有限公司风险管理不力的措施。文献研究法，查阅了大量的与房地产经纪有限公司风险管理有关的研究资料,对风险管理理论有了深入的解了，为本文的进一步研究奠定了良好基础，提供了理论保障。第2章相关概念2.1 全面风险管理概念COSO委员会对集成风险管理的定义如下：“企业将集成风险管理作为一个过程来实施和控制。只有当组织中的

6、所有人都意识到管理工作的重要性并从内部参与时，才可以在企业中有效，切实地实施管理政策，从而为实现公司的长期战略目标做出贡献。将风险管理表达为适合公司治理流程的流程，COSO委员会给出的定义是中国风险控制领域最具代表性的。因此，在讨论本文时，我将这个定义作为对企业风险管理的实施和实施进行全面分析的主要定义，同时还将包括以下部分：全面的全面风险管理遍及企业的各个层面。组织结构及其周期性工作不断地促进和监视企业各个方面的正常运行。“通过确保公司内部员工的充分参与，可以以最快和最好的目标实现公司风险管理。同时，风险管理还可以无形中影响每位员工的工作，并改善每位员工的风险控制意识管理。在实施风险管理体系

7、的过程中，为企业提供了正确的管理策略。特别是，可以在每个部门中进行预算支出和风险警告方面的工作。面对这种情况，公司的高级管理层还需要根据公司建立的风险偏好在不同的战略，目标和相关风险之间进行筛选，最后确定最有利于公司长期发展的战略政策。2.2 房地产经纪公司风险管理的特殊性(1)房地产经纪公司风险管理现状分析目前，中国房地产行业有很多公司，发展趋势良好。这些领先的公司在企业盈利能力，员工人数和规模等各个方面都证明了自己，但是，通过分析其发展历史，我们也可以看到一些不足。例如：首先，房地产中介行业还没有一个相对稳定的结构。该行业中各种公司的发展受到极端和极端两极分化的影响。其次，在房地产中介机构

8、的活动领域，相关的教育和职业教育相对较少。有关人员素质参差不齐，总体水平有待提高。第三，从整个行业的角度来看，房地产经纪人进入和进入行业的机制仍然十分缺乏。第四，没有严格和强制性的行业标准。在居地产中，经常发生纪律和不信任。第五，启地产中介机构的市场活动不成熟，应对风险的能力低下。宏观环境改革将对其产生重大影响。(2)从制度层面(外部环境)进行分析关于中国房地产业的发展状况，仍需不断完善，各个方面的发展还不成熟，需要专门的机会和一段时间来制定和完善相关的法律，法规和机构文件。有关房地产管理的主管部门应高度重视这些问题，这些问题是同时提出的，同时，他们需要根据社会环境的变化更新相关的法律制度，以

9、改善市场。2.3 评估企业风险要实施风险评估体系，企业必须首先创建和完善风险评估体系的基础工作，只有在这种情况下，公司才能根据市场需求进行工作：首先，根据公司内部组织结构的组成确定目标，工作根据风险评估，目标和系统标准依次列出，其次，它们有效地识别了风险,增强了公司对风险的预警能力并减少了无法预测的财务状况风险和市场。经济变化正给企业造成巨大破坏。关于正在进行的风险管理工作的实施，能否在此过程中及时，准确地评估风险，对企业起到预警作用，是企业进行风险评估的根本目标。此外，由于风险识别是一个动态、连续的过程，因此我们必须从全局角度考虑所有风险。2.4 企业风险管理的理论基础2.4.1 系统论在2

10、0世纪40年代，奥美生物学家Berta1anffy建立了系统理论，该理论可以称为该领域中典型的基础理论。该理论是社会发展的原动力，也得到了改进，与市场需求更加紧密地联系在一起。这种系统理论的观点是：（1）系统是具有一定功能的有机整体，由许多相互作用和相互联系的因素组成；（2）系统的结构是基于系统中各种因素的，是按一定顺序组合而成的：（3）任何系统必须建立风险的功能和目标，同时直接影响系统的运行，系统的目标是工作的核心。元素的数量和结构变化，系统的所有可追溯性是以下事实的结果：信息材料和能量的三个主要元素相互反映。（4）系统不仅应考虑内部结构的变化，而且还必须与外部环境集成。2.4.2 内部控制

11、理论首次提出了非常重要和必要的风险评估因素。众所周知，由于公司行为很容易偏离既定目标或任务，因此有必要研究内部控制。这种偏差也是一种风险的可能性，因此，公司需要加强内部控制系统的实施，以减少此类风险对公司的负面影响。风险评估作为内部控制总体结构的重要组成部分，不仅清楚地表明风险是管理内部控制的主要工作，而且是企业内部控制工作的实质。2.4.3 破产成本学说企业关闭的另一种形式是企业破产。企业破产是一种依照法定程序说明企业终止的合法行为，它发生在当企业总资产与负债额不等的情况下，或者无力偿还债务的情况下。破产成本是指企业破产所必须要支付财务危机的成本，一般情况下，可通过以下两种方式展现出来：破产

12、的间接成本和直接成本。企业宣布破产后，企业利益相关者和自身要承担企业的管理成本，该成本中绝大多数为外部专家的劳务费。另外，企业可流通证券的持有者需要根据企业违约对企业财务所造成的亏损进行填补。而破产的间接成本则是说企业遇到较大的财务风险时，可能企业造成的巨额损失，产生企业破产的可能性。在这个阶段中，企业会降低其他的风险投资，以减少企业在未来可能破产的时候减少成本支出。第3章兴麟房地产经纪有限公司风险管理现状及问题3.1 兴麟房地产经纪有限公司简介兴麟公司董事长吴秉麟于2009年在宁夏创立了该公司。当年，兴麟房产的首家店铺开在了在内蒙古包头市。2010年之后，兴麟公司变更为房产综合型服务公司它以

13、房地产中介业务为发展核心。2011年下半年，在包头兴麟房产中介都不是很出名。到了2012年，兴麟房产开始扩张，在那一年兴麟房产在包头的门店开到了40多家。2013年，吴秉麟的“兴麟系”开始在全国“疯狂扩张”,并开始使用德邦、恒庆、正丰、盛居等五花八门的名字。目前已知“兴麟系”业务已分布甘肃、陕西、辽宁、河北等14省区超过100个城市,门店数量超过2000家，对外自诩“中国居地产经纪机构总部3.2 兴麟房地产经纪有限公同的业务范围兴麟公司是以一个以房产中介业务为核心的发展的房产综合服务机构。主要业务范围为写字楼租售、产权证办理、二手房买卖、房屋租赁、房屋全程代理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租

14、售及空置房、企业债权房、商品房销售代理等。兴麟在不断发展的过程中，作风踏踏实实，一步一个脚印，演绎每一个经典案例时都付出了满腔的热情，他们把客户的满意作为他们前进的动力。在兴麟房产今后的发展中，它将更加专业，更加全面，更加系统，努力提高企业的信息化、专业化水平，发挥专业团队的综合优势，增强企业的综合竞争力，把兴殿房产建设成为现代化专业房产咨询服务机构。经纪业务模式见图3.1。图3.1经纪业务模式流程图3.3 兴麟房地产经纪有限公向的风险管理现状（0结合内外环境，明确发展目标通过分析其他国家发展完善的房地产市场的有关信息可以了解到，二手居每年的交易数量比新增住房的高，一般为其的34倍。在美国每年

15、新建住房仅占总住房存量的1.525%,并进入市场销售的住房，仅占存量房的1/10。由于目前我国各个地区经济水平不一样，导致各地区的二手房市场的发展不尽相同，具体说来，二手房市场在东部经济发达地区的发展较为成熟，房屋总销售量中二手房交易量具有较大的比重，而在西部地区二手房市场的发展较为缓慢。每个不同城市的二手房市场均可划分为以下三个阶段（表3.1）。表3.1二手房市场阶段划分阶段划分表现特征初级阶段二手房交易量较小，缺乏完善的市场交易配套机制上升阶段二手房市场交易量会有显著提高，但仍然缺乏配套的交易机制，交易的配套机制的建设跟不上迅速上升的市场需求成熟阶段二手房市场交易量将会很大并且没有什么波动，相应的交易配套机制也建设的比较完善和规范，具有良好的市场竞争环境不同地区二手房销售情况大相径庭，这点可以从二手房交易量看出。因此即使现今我国增量居交易数量比二手居大的多,但在以后住房市场中二手房成交量将会越来越多，住居市场的主导地位增量房将无法继续占据。在近几年的发展积累之下,兴麟房地产经纪有限公司在认真分析行业发展趋势和宏观经济形势的基础上，出台了比较清晰的发展目标和发展战略。其区域战略为重点发展国家战略区域；从自身情况出发，制定了以一手房代理、二手房交易，包括写字楼、商铺在内的产品策略，并制定了明确的由北往南，由二线城市到三线城市发展战略规划。(2)设立专门法务部，集中处理风险