投资性房地产的会计账务处理分录.docx

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1、账务处理投资性房地产的会计账务处理分录房地产，是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地所有权。因此，房地产中的土地仅指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。投资性房地产，是会计上的概念，指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。会计规定企业会计准则第3号-投资性房地产规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中

2、，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安

3、、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。企业自用的和作为存货的房地产，不属于投资性房地产。(-)投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：1 .与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2 .该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。1 .外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。采用成本模式进行后续计量的，企业应当在购入投资性房地产时，借记投资性房地产科目，贷记银行存款等

4、科目；采用公允价值模式进行后续计量的，企业应当在购入投资性房地产时,借记投资性房地产-成本科目，贷记银行存款”等科目。2 .自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。采用成本模式进行后续计量的，应按照确定的自行建造投资性房地产成本，借记投资性房地产科目，贷记在建工程或开发产品科目；采用公允价值模式进行后续计量的，应按照确定的自行建造投资性房地产成本，借记投资性房地产-成本科目，贷记在建工程或开发产品科目。3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的

5、规定确定。例题12X20年2月，某某A公司购入一块使用期限为50年的土地,成本为900万元，并自建厂房两栋。2X20年11月某某A公司预计厂房即将完工，与某某B公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给某某B公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2X20年12月15日，两栋厂房同时完工,此时土地使用权已摊销16.5万元,两栋厂房的建造成本均为1200万元，能够单独出售。假设两栋厂房占地面积相同，并以此为依据分摊土地使用权成本。某某A公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑流转税。【解析】(1)某某A公司自建的两栋厂房中，其中一栋用于出租，应将土地使用权中对应的部分转换为

6、投资性房地产。借：投资性房地产4500000累计摊销82500贷：无形资产-地使用权4500000投资性房地产累计摊销82500(2)完工厂房结转成本：借：固定资产-厂房12000000投资性房地产-厂房12000000贷：在建工程-自建厂房24000000(二)与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。(1)采用成本模式后续计量的

7、，其后续支出会计处理如下：转在建：借：投资性房地产-在建投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产发生资本化支出：借：投资性房地产-在建贷：银行存款、应付账款等改扩建装修完工：借：投资性房地产贷：投资性房地产-在建(2)采用公允价值模式后续计量的，其后续支出会计处理如下：转在建：借：投资性房地产-在建贷：投资性房地产-成本-公允价值变动损益发生资本化支出：借：投资性房地产-在建贷：银行存款、应付账款等改扩建装修完工：借：投资性房地产-成本贷：投资性房地产-在建例题220X9年5月，某某A公司与某某B公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为5000万元，已提折旧1000万元。为了提高厂房的租金

8、收入，某某A公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与黄河公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时租给黄河公司。20X9年5月31日，与某某B公司合同到期，进入改扩建工程。20X9年12月31日，改扩建工程完工，共发生支出500万元，均已支付，即日按照租赁合同出租给黄河公司。假定某某A公司采用成本计量模式。【解析】20X9年5月31日投资性房地产转入改扩建工程。借：投资性房地产-厂房-在建40000000投资性房地产累计折旧10000000贷：投资性房地产-厂房5000000020X9年5月31日至12月31日，发生改扩建支出。借：投资性房地产-厂房-在建5000000贷：银行存款5000

9、00020X9年12月31日，改扩建工程完工。借：投资性房地产-厂房45000000贷：投资性房地产-厂房-在建45000000例题320X9年5月，某某A公司与某某B公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，某某A公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与黄河公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时租给黄河公司。20X9年5月31日，与某某B公司合同到期，进入改扩建工程。20X9年5月31日该厂房账面余额2000万元其中成本1600万元，累计公允价值变动400万元。20X9年11月30日改扩建工程完工，共发生支出300万元，均已支付，即日按照租赁合同出租给黄河公司。假定

10、某某A公司采用公允价值计量模式。【解析】20X9年5月31日投资性房地产转入改扩建工程。借：投资性房地产-厂房-在建20000000贷：投资性房地产-厂房-成本16000000-公允价值变动400000020X9年5月31.日至11.月30日，发生改扩建支出。借：投资性房地产-厂房-在建300000020X9年11月30日，改扩建工程完工。借：投资性房地产-厂房-成本2300000贷：投资性房地产-厂房-在建230000002.费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益，借记其他业务成本”等

11、科目，贷记银行存款”等科目。（三）投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量包括成本和公允价值两种模式。通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。1采用成本模式计量的投资性房地产企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并遵循以下会计处理规定：应当按照固定资产或无形资产的有关规定,按期（月）计提折旧或摊销，借记其他业务成本”等科目，贷记投资性房地产累计折（摊销yo取得的租金收入，借记银行存款”等科目，贷记”其他业务收入”等科目。投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值

12、的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记资产减值损失科目，贷记投资性房地产减值准备科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。例题4某某A公司将一栋写字楼出租给某某B公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为7200万元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，某某B公司每月等额支付甲公司租金40万元。【解析】每月计提的折旧二（7200万20）12=30万元借：其他业务成本-出租写字楼折旧300000贷：投资性房地产累计折旧300000每月确认租金收入。（不考虑增值税等）借：银

13、行存款（或其他应收款）400000贷：其他业务收入一出租写字楼直租金收入4000002 .采用公允价值模式计量的投资性房地产企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,应当遵循以下会计处理规定：不对投资性房地产

14、计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。公允价值高于账面价值时，其差额借记投资性房地产-公允价值变动科目，贷记公允价值变动损益科目。反之则反。取得的租金收入，借记银行存款”等科目，贷记”其他业务收等科目。例题520X9年9月某某A公司与某某B公司签订租赁协议，约定将某某A公司新建造的一栋写字楼租赁给某某B公司使用，租赁期为10年。20X9年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为8000万元，公允价值也是相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报

15、价，某某A公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时，某某A公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点。20X9年12月31日，该写字楼的公允价值为8400万元。【解析】20X9年12月1日，某某A公司出租写字楼。借：投资性房地产-写字楼-成本80000000贷：固定资产-写字楼8000000020X9年12月31按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。借：投资性房地产-写字楼-公允价值变动4000000贷：公允价值变动损益一投资性房地产40000003 .投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式转为公允价值模式的，