物业接管验收作业指导书（物业管理）.docx

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1、福建中铁建华兴物业管理有限公司江西分公司编号HXWY/CX-2017名称工程作业手册版本AA/01编制品质管理部审核涂保平批准生效日期2017年1月1R受控文件严禁外传物业接管验收作业指导书实施部门实施B置业公司物业公司一、立项阶段二、设计阶段三、施工阶段1 .建设项目选址阶段1）项目地块的市场调研：2）项目地块的建设文稿。2 .土地使用证办理阶段1 ）土地协议出让：2 ）土地招标、拍卖。3 .建设用地报批阶段1）立项（建委）：2）办理项目选址：3）申请规划设计：4）项目规划方案审查（批）：5）办理建设用地规划许可证。4 .建设工程规划许可证报批阶段D单体建筑方案报审（批）：2）施工图设计：3

2、）建设工程规划许可证：4）项目公示。5 .施工图纸审查阶段6 .建筑工程施工许可证办理及备案阶段7 .建设工程施工阶段（有楼层要求）8 .前期物业管理招投标阶段9 .商品房预售许可证办理阶段10 .后续建设工程施工阶段1 .立项阶段物业公司应对项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提出意见和建议，必要时可对该项目今后的物业管理构想提出书面咨询报告，以利于开置业公司在决策时综合考虑物业管理方面的意见。2 .设计阶段物业公司应从物业的实用、美观、耐用、安全、方便使用方面管理、节能、节省维修养护费用等角度出发，当好顾问，阅读

3、图纸，提出改进意见，提交咨询报告，与开发商共同把好规划设计关。1）考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善：2）考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要：3）考虑秩序安全系统的设置和环境保洁的需要。3 .施工阶段物业公司主要是派人到工地现场做好以下工作，就发现的缺陷问题或遗漏项目在现场与建设单位、施工单位共同磋商，及时提出整改方案，以确保工程施工的高质量。1）协助监督工程质量：2）掌握物业的全部情况：3）督促物业管理所需设施的落实。4 .前期物业管理招投标阶段5 .商品房预售许可证办理阶段（以上内容不展开叙述）（以上内容不展开叙述）四、销售阶段1 .内部认购期阶段2 .开盘阶段3 .强销阶段4

4、.稳定销售阶段（以上内容不展开叙述）1 .强化好管理，奠定服务工作的基础2 .配合好销售，构筑营销亮点3 .服务好准业主，形成“口碑营销”4 .塑造好品牌，为后续销售创造条件优质的物业公司管家式接待服务，是物业公司树立自身形象，展示企业服务水平的一个很好的机会，同时对成功的销售也有着极大的帮助。（以上内容不展开叙述）五、接管阶段（一）置业公司、物业公司共同完成（一）资料的移交1.综合资料1）立项文件、建设用地规划许可证、开发项目规划条件公示表、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）：2）建设工程规划许可证、工程建筑报建表（永久）：3）工程招、投、定标书（永久）：4）上级机关的决议、决定、批示等

5、工程重要会议纪要和指导性文件（永久）：5）征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）：6）初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）：7）建筑工程施工许可证、施工合同、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）：8）单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）：9）工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）：10）竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）：11）工程决算书、三书一表（住宅质量认定书、住宅质量保修书、住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表）（永久）：12）消防

6、设施验收合格证（永久）：13）商品房预售许可证、商品房买卖合同（永久）：14）园林绿化工程竣工验收备案表：15）其它。2.土建资料1）主体隐蔽工程验收记录（永久）：2）图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）：3）事故处理记录（永久）：4）建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）：5）原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告等（长期）：6）其它。3.给排水、消防资料1）开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）：2）图纸会审及设计修改变更通知（永久）：3）事故处理及探伤记录（永久）：4）隐蔽工程验收记录（永久）：5）材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久

7、）：6）管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）：7）试水、闭水试压试验记录（永久）：8）设备调试记录（永久）：9）管线清洗、通水、消毒记录（短期）：10）其它。4.电气资料1）开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）：2）图纸会审及设计变更通知（永久）：3）事故处理及探伤记录（永久）：4）隐蔽工程验收记录（永久）：5）防雷电阴接地实测记录（永久）：6）引下线焊接记录（永久）：7）材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）：8）绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）：9）空调资料、动力、通讯、有线电视资料：10）其它。5.建筑施工图1）总平面布置图（包括综合系统图）（永久）：2）建筑施（竣）

8、工图（永久）：3）结构施（竣）工图（永久）：4）给排水、消防施（竣）工图（永久）：5）电气施（竣）工图（永久）：6）空调施（竣）工图（永久）：7）智能化系统施（竣）工图（永久）：8）通讯施（竣）工图（永久）：9）液化（煤）气施（竣）工图（永久）：10）其它。6.户像贵件1）建筑前后的现状、侧、N面照片（永久）：2）内外景观照片（豕久）：3）建筑小品：4）工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）：5）重要工和部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像：6）其它。五、接管阶段（二）（二）物业接管工作准备（置业公司、物业公司、监理单位、施工单位）1.组织

9、接管验收小组2.明确接管验收标准3.确定接管验收方案4.准备接管验收资料5.接管验收工作实施五、接管阶段（三）（三）接管验收工作实施（置业公司、物业公司、监理单位、施工单位）I.楼宇土建等工程1）主体结构：A.地基：B.钢筋混凝土结构：C.砖石结构：D.抗震性能。2）外墙：A.墙体及墙面；B.防水。3）屋面：A.保温隔热性能；B.防水性能；C.排水设施；D.排气、排烟设施；E.面层。4）地面：5）公共楼道、消防通道：6）架空层：7）公共区域门、窗、玻璃：8）室内地面、墙面、门、窗、玻璃9）卫生间防水：10）地下车库及配套设施：11）小区平面图、各类标识、标牌、楼栋牌、单元牌等：12）物业用房、

10、社区用房：13）其他。2.电气系统（电气系统设备设施目录清单）1）高、低压配电室：2）主要机电配电箱：3）楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱：4）防地接地系统：5）公共、地下等区域线路、管网、桥架：6）强、弱电管井：7）电表箱：8）其他。3.给、排水系统（排水系统设备设施目录清单）1）公共区域生活用水管井：2）二次供水：3）蓄水箱（池）、管路：4）草坪等浇灌设施：5）卫生洁具等设施：6）排水管路等设施：7）公共区域排水管井（网）：8）化粪池及排污设施：9）公共区域排污管井（网）：10）水表箱：11）其他。4.消防系统（消防系统设备设施目录清单）1）车库各种消防指示标志灯：2）喷淋头/烟、温

11、感探头：3）消火栓管路及设备：4）灭火器等设备：5）消防水池（箱）：6）消防电气控制设备：7）防火门、消防防火卷帘门：8）消控中心设备：9）其他。5.安全防范、监控系统（安防监控系统设备设施目录清单）1）小区监控系统：2）出入口控制系统：3）电子巡更系统：4）周界报警系统（脉冲电子护栏）：5）门禁系统：6）楼宇对讲系统：7）车辆管理系统：8）监控中心设备：9）其他。6.电梯系统1）电梯轿厢及设备：2）井道与底坑附属设备：3）曳引及其它设备：4）井道照明等：5）井道门等：6）电气控制设备系统：7）电梯机房：8）监控系统：9）对讲系统：10）其他。7.空调、燃气、排风等系统（暖通排风系统设备设施目

12、录清单）1）中央空调系统：2）燃气设施管井：3）楼宇排风、气设施：4）空调机房、风机房5）其他。8.各类试验及检测（各类检验检测报告）1）通球试验：2）防水试验：3）避雷检测：4）房屋本体沉降试验：5）各种设施、设备的开机、运行检测：6）其他有要求的试验及检测。9.综合布线系统D建筑群主干线：2）建筑物主干线：3）水平布线：4）楼宇工作区布线：5）其他布线。10.钥匙的接管1）业主入户门（A、B）：2）停车位：3）信报箱：4）设施设备房：5）各类管井：6）消防、监控室：7）其他11.园林、绿化（园林、绿化目录清单）1）园林给排水：A.给水;B.排水。2）水景工程：A.水池;B.驳岸；C.护坡；

13、D.人工泉；E.其他工程。3）辅装工程：A.园林道路；B.辅装；C.休闲桌椅。4）假山置景工程：A.置石;B.掇山；C.塑山；D.建筑小品；E.其他工程。5）绿化工程：A.乔木、灌木；B,各类树木；C.草坪；E.其他绿置。6）园林供电与照明：A.草坪灯；B.庭院灯C,地灯：D.水景灯；E.其他照明。12.保洁类1）垃圾中转站（生活、建筑）：2）垃圾桶（箱）：3）保洁取水点及排水。13.物业用房移交（物业用房目录清单）1）保证基本办公条件14.物业接管前开荒工程（主要是保洁）1）室内：A.入户门;B.地面、墙面、顶面、窗、玻璃；C.管道等。2）公共通道（消防通道）A.单元门、消防门；B.地面、墙面、顶面、窗、玻璃；C.管道；D.各类管井（箱）；E.消防栓（箱）；F.扶梯、扶手等。3）室外：A.路面；B,绿化带；C.灯饰；D.建筑小品；E.休闲桌椅等。4）架空层：A.地面、墙面、顶面；B.各种管网；C.各类管井（箱）；D.消防栓（箱）；E.健康娱乐设施；F.休闲桌椅等。15.工程缺陷反馈1）工程缺陷的归集、分类、上报（物业公司、监理公司）：2）限期维修、整改（置业公司、施工单位）：