某户型资产评估报告书.docx

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1、丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书工大会师评报字2007第14号南京工业大学会计师事务所有限公司二00七年一月十二日目录I、评估报告书摘要1II、资产评估报告书正文一.首部2二序言2工托万与产占有万前介2四 .评估目的2五 .评估范S1和对象2六 .评估基准日3七 .评估原则3八 .评估依据4九 .评估方法4十.评估过程4（一）接受委托阶段4（二）资产清查阶段4（X）评定估算阶段41 .待估物42 .选取比较对象43 .因素修正54 .采用算术平均法求待估物的评估值6（四）评估汇总阶段6（五）提交报告阶段7十一.评估结论7十二.特别事项说明7十三.评估基准日期后重大事项7十四.评估报

2、告法律效率、使用范围和有效期8十五.评估报告提出日期8评估报告书摘要工大会师评报字2007第14号南京工业大学会计师事务所有限公司接受中国工商银行南京市浦口区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2007年1月7日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：评估委估标的物在评估基准日2007年1月7日的房地产现值，为该房地产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理

3、的拍卖底价依据。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日2007年1月7日的市场价值单价为2814.3元/Hi，总价为328671.47元

4、，大写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整。本报告评估结论有效期限为半年，从2007年1月7日至2007年7月7日，超过半年，需重新进行资产评估。本报告评估结果仅供委托方中国工商银行南京市浦口区分行为评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的。评估机构：南京工业大学会计师事务所有限公司地址：南京市浦口区浦珠南路30号电话：13914790883邮编：P2201030614二00七年一月十二日评估机构法定代表人：欧阳平凯签字注册资产评估师：工程管理签字注册资产评估师：代小亮丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书工大会师评报字2007第14号一.首部标题：丽都雅苑快乐之城4

5、栋5楼C户型资产评估报告书报告书序号：工大会师评报字2007第14号二.序言南京工业大学会计师事务所有限公司接受中国工商银行南京市浦口区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法,对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2007年1月7口所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：.委托方与资产占有方简介资产为A先生占有，A先生通过抵押合同贷款已实际成为丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型的户主，但尚未办理房屋所有权证。委

6、托方是中国工商银行南京市浦口区分行，该行主要从事存取款、商业信用贷款等业务。四.评估目的评估委估标的物在评估基准日2007年1月7日的房地产现值，为该房地产抵押贷款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。五.评估范围和对象丽都雅苑是澳林地产开发的快乐之城项目的一期。快乐之城项目建筑面积共38万平方米，其中丽都雅苑占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米；快乐之城丽都雅苑临近未来浦口经济、文化中心，地段绝佳。周边分布着许多自然景观，如朱家山河、浦口公园、省级珍珠泉风景区、老山风景区等。小区生活配套完善，并有多条公交线路直到主城区。快乐之城丽都雅苑建筑风格极富现代个性，着重南北通

7、透、采光充足。户型方正，简洁大方，大开间，小进深，减少了无效空间造成的浪费，让每一平方米都能发挥应有的作用。小区由著名设计院规划、设计，以高得房率（90%左右）、高绿化率（40.4%）、大楼间距（大于22米）、低容积率、人车分流为设计思想。贯穿小区的三条绿化带，有下沉式中心广场、局部水景形成高低落差，创造出多层次的园林景观，愉悦每一个人的生活。丽都雅苑采用高品质、高标准的建材设备，达到甚至超过市区许多高档楼盘的品质。红外线周界报警系统、闭路电视监控系统、一卡通车辆准入系统、单元可视对讲、双层中空玻璃、宽带及有线电视预留借口，业主可以以江北较低的房价享受市区高档楼盘的生活。简洁优美的立面、舒适的

8、环境、以人为本的规划，得到了业主的肯定和社会各界的广泛的赞誉。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。买主A先生于2006年2月28日向南京模范置业有限公司通过银行抵押贷款一次性购买，总成交价为328004.4元，首付款约30%（10万元），贷款额度约占70%,贷款期限为10年。自2006年2月抵押以来A先生陆续支付本金6期（一期一月），金额为12

9、180.22元，已付利息609.0元，至2007年1月7日，尚未履行贷款合同中每月还本付息的责任。六.评估基准日1 .本资产评估基准日是2007年1月7日。2 .本次评估一切数量确认和取价标准均为评估基准日有效的价格标准。3 .本报告评估结果是对评估基准日资产价值的客观公允反映。4 .本次评估基准日是由评估机构南京工业大学会计师事务所有限公司与委托方中国工商银行南京市浦口区分行协商确定。选定这一评估基准日，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，合理选取作价依据，使评估基准日尽可能与评估目的的实现接近。七.评估原则根据国家资产评估的有关法规，评估中遵循如下原则：1、遵循独立性

10、、客观性、科学性、专业性的工作原则，及供求、预期、贡献、替代的技术原则，严格按照国家法律和法规进行评估操作，确保资产评估工作不受外界干扰和评估业务当事人的影响。2、依据规定的评估程序及其匹配方法科学地进行资产评定和估算。3、房地产评估须遵循的合法原则、地域原则、最佳使用原则和不完全替代原则。A.评估依据1 .委托方提供的情况说明。2 .市场调查获得的数据和资料。3 .房地产现行市价法评估的程序和实施办法。九.评估方法评估对象位于南京市浦口区浦珠中路，地属江北板块，是江北中心区域的外围住宅商品房，此地区同类楼盘有多处，交易案例众多，市场资料丰富，适宜于现行市价法进行评价，即将评价对象与在评估基准

11、日近期发生交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理的价格。现行市价法的原理可表示为:房地产评估价值=交易实例价格X各差异因素调整系数。十.评估过程本次资产评估工作于2007年1月7日开始，2007年1月12日出具正式报告。整个评估工作分五个阶段进行：（一）接受委托阶段本阶段的主要工作是：经评估机构与委托方洽谈后，接受委托方资产评估项目委托,在充分沟通的前提下确定评估目的、评估范围及对象、选定评估基准日，评估机构据以制订资产评估工作计划。（二）资产清查阶段评估人员根据资产评估的有关原则和规定，指导资产占有方清查资产、收集资料，然后对评估范围内

12、的资产进行查勘和产权界定，对收集的资料进行验证。（三）评定估算阶段1、待估物位于南京市浦口区浦珠中路丽都雅苑快乐之城的4栋5楼C户型。2、选取比较对象根据估价对象所在区位、用途、评估目的、评估基准日等因素，从所搜集的众多交易案例中选择了与评估对象更为相似或接近的三个比较对象。A:丽都雅苑9栋4楼B户B:盛泉新城5栋5楼A户C:万江共和新城7栋4楼B户其估价对象及比较对象基本情况如下表:项目评估对象ABC名称丽都雅苑4栋5楼C户丽都雅苑9栋4楼B户盛泉新城5栋5楼A户万江共和新城7栋4楼B户位置浦珠中路浦珠中路浦口区顶山街道临泉村浦东路与浦珠路交汇处面积(m2)116.7886.2491.171

13、14.0套型三室二厅一厨二卫二室二厅一厨一卫二室二厅一厨一卫三室二厅一厨一卫建筑结构砖混结构砖混结构砖混结构砖混结构交付标准毛坯房毛坯房毛坯房简装建成年月2006.22006.22006.62005.5交易类型拍卖买卖买卖买卖成交价格(元/m2)2967.52782.93012.2交易时间2007.1.72006.112006.122006.9(1) 3、因素修正(2) .区位修正比较对象A与评估对象为同一小区，区位条件不作修正；比较对象B与C位于浦珠中路不远，与评估对象区位相当，经估价师综合分析，判定B、C条件指数分别为99、IO1(以评估对象相对应因素的条件指数为100,下同)。(3) .

14、面积修正与评估对象相比较，比较对象的建筑面积都要小，经估价师综合分析，判定A、B、C条件指数分别为97、98IOOo(4) .套型修正评估对象之室内套型为三室二厅一厨二卫，面朝南，比较对象A为二室二厅一厨一卫，比较对象B为二室二厅一厨一卫，比较对象C为三室二厅一厨一卫，经估价师调查、分析，综合判定A、B、C条件指数分别为97、97、99o(5) .建筑结构修正评估对象与比较对象均为砖混结构，故不作修正。(6) .交付标准比较对象A、B与评估对象均为毛坯房，交付标准不作修正；比较对象C为简装房屋，经估价师调查、分析，综合判定C条件指数为102。(7) .建成年月修正比较对象A与评估对象为同一小区

15、，建成年月不作修正；比较对象B与C建成时间与评估对象相比均在1年以内，由于良好的物业管理和日常维护，其成新率与评估对象所在之建筑物的成新相当，故亦不作修正。（7） .交易类型修正评估对象之评估目的是为抵押贷款失败而进行资产处置的拍卖底价评估，而比较对象均为正常市场情况下买卖双方通过协商谈判形成的市场价格。考虑到目前资产处置变现过程中采用公开拍卖的形式，而资产处置变现与具有良好开发前景的房地产开发项目招投标竞争拍卖具有不同特点，前者具有一定的消极性，其目的是为了讯速变现，后者则具有积极性，其目的是未来收益能力的预期。经估价师综合分析，判定评估对象资产处置变现拍卖评估目的情况下的条件指数为正常成交价格水平的95%.（8） .交易时间差异修正比较对象交易时间与评估对象评估基准日均较接近，仅比较对象C略早。根据对评估对象所在区域同类住宅最近交易价格变动情况的调查、了解和分析，判定比较对象A、B、C条件指数分别为102、101、103。综合上述分