房屋维护管理修缮作业指导书（物业管理）.docx

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1、福建中铁建华兴物业管理有限公司江西分公司编号HXWY/CX-2017名称工程作业手册版本AA/01编制品质管理部审核涂保平批准生效日期2017年1月1R受控文件严禁外传房屋管理维护修缮作业指导书一、房屋修缮管理制度1o目的：达到“预防为主”，“安全第一，确保房屋结构及装饰处于良好状态2.0适用范围：适用于物业房屋修缮30内容：3.1工作范围3.1.1以维修保养为主；3.1.2屋面钢架结构及混凝土结构；3.1.3室内地坪、砖或其他地坪装修；3.1.4内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆；3.1.5各类门窗；3.1.6玻璃幕墙结构;3.1.7各洗手间等有防漏水结构要求的；3.1.8各烟道、风道、加压

2、井道结构；各类管道井、强弱电井等结构；3.1.9各类清水池、消防水池、污水池、化粪池等；3.1.10大厦各类钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构；3.111公用通道、写字楼、公用场所等装修如天花、地毯和各类装饰；3.112各类沟渠结构。3.2维修保养：3.2.1贯彻“预防为主”的方针，做到计划检修与检查后修理相结合，并做到“安全第一”；3.2.2接到维修单后，应及时赶到维修现场。3.2.3日常维修保养：1）每天巡视本职工作范围内的现场，认真检查，并做好记录；2）住宅屋面及中心景观外露屋面，每周不得少于一次检查，各屋面地坪有无开裂、空鼓、起砂和有无漏水等，各类墙面有无桨活起碱脱皮，各类钢结

3、构有无锈蚀等；3）室内通道各瓷砖、墙面有无松脱、破裂、关键地坪、墙面特别是车道、停车场地坪、墙面等若有损坏应及时修补；4）各类门窗检查有无开关不灵，变形或缝隙超过规定、门锁是否良好；5）玻璃幕墙有无脱漆、裂缝、漏水及钢架结构有无松动及变形;；6）各类井道内结构有无变形、开裂及其它损坏，各基础有无沉降变形；7）各类装修是否保持美观、华丽，有无污染或损坏；8）各类盛水的池、沟等有无漏水或其它损坏。3.3计划检修：3.3.1凡修理材料价格在500元以内，所需工时不多时，应在平时维修保养时进行；3. 3.2凡修理材料价格在500元以上，所需工时又较多时，应列入月计划检修。3.3. 3平时不能处理，修理

4、材料价格费用又高，作为全年综合维修工程，提前造出计划，年底一起计划处理；3. 3.4外包工程，负责合同的签订、执行过程中把好质量关，做好施工验收及缺陷跟进。4.0相关记录：4.1 维修工作单4. 2房屋本体保养维修记录二、房屋本体维护管理程序1O目的规范房屋本体维护工作，确保房屋本体的正常使用和安全，完善房屋本体使用功能。2.0范围适用于各客户服务中心房屋本体维护管理。3.0定义3.1 房屋本体修缮是指为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋本体损坏而采取的各种维修养护活动。房屋本体修缮主要对房屋本体即房屋本体共用部位或具有共用性质部位进行局部或全部的修复、更新；3.2 房屋本体的共用部位是指

5、物业结构相连或具有共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋本体的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。4.0职责4.1工程部负责房屋本体日常检查、维护工作的具体实施；4. 2工程部主管负责房屋本体维护管理工作的组织、实施并制订年度房屋本体维修改造计划；5. 3客户服务中心经理负责房屋本体维护管理工作的监督、指导及组织权限内费用的审批、报批。5.O方法和过程控制5. 1房屋本体修缮5.1.1 房屋本体修缮的原则5. 1.1.1根据实际情

6、况制定合理的房屋本体修缮计划，因房制宜，对房屋本体修缮所需的资源进行合理配置，满足客户使用和质量要求；5. 1.1.2及时修缮、维修，全面保养，保持房屋本体正常使用功能；5. 1.1.3修缮标准应与物业原有建筑风格和标准相适应。6. 1.2房屋本体修缮的内容6.1. 2.1掌握房屋本体建筑完好情况，根据建筑设计用途定期对房屋本体质量进行评定，根据完好情况进行管理，保证房屋本体正常使用；5.1.2.2制订和执行修缮原则、指标、计划，审核修缮方案及工程预决算，有计划地对房屋本体进行维护；5. 1.2.3严格按验收规范进行质量验收，做好施工过程的管理和监督。建立和完善岗位责任制、构配件检验制及技术档

7、案制度，完善工程项目质量体系。5.1. 3房屋本体修缮的分类修缮工程分为小修、中修、大修、翻修和综合维修工程五类：5.1.3.1小修：保持房屋本体原本完损等级为目的的预防性养护工程，一般指补漏防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等；5.1.3.2中修：房屋本体少量部位损坏、不符合建筑结构要求，须局部维修的工程，一般包括：墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部位重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等；5.1.3.3大修：主体结构大部位严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程，一般包括：对共用设备（设施）的拆除改装，如上下水管道、供电线路及对主体进行专项加固的工程；5.1.3.4翻

8、修:指拆除重建;5.1.3.5综合维修：指大中小维修工程一次性进行的综合性工程；5.1.3.6本程序主要针对房屋本体小修和中修修缮工程的控制。5.2 房屋本体日常小修的管理1. 2.1对于房屋本体共用设施，应指定维护责任人，每周巡视一次，发现问题及时维护并记录；5. 2.2客户服务中心应对装修的方案严格审核并对装修过程进行监督；6. 2.3严禁对房屋本体的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占、不得影响相邻房屋本体的使用或危及其他客户房屋本体的安全；7. 2.4发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、非机动车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能的，及

9、时通知客户并进行清理。5.3 房屋本体中修工程的管理5 .3.1每年年底应编制下一年度房屋本体维修改造计划，明确项目及工程预算、计划完成时间等，经过业主委员会会议通过，并向全体客户公布；6 .3.2执行单项计划前，应确定工程方案，包括工程量、工期、成本、安全措施、质量要求、施工管理等，按程序进行评估，报业主委员会审核，并按要求向全体客户公布；5.3.3房屋本体的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，其费用由业主或承租人承担；5.3.4楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮粉刷一次；房屋本体的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次；5.3.5法规条例规定的期限届满确实不需要中修

10、如粉刷和修缮的，应向业主委员会提交书面报告或进行说明，得到业主委员会认可。1.4 客户服务中心应制订房屋本体维修管理规定，内容包括维修方式、周期；基金使用范围、报批程序及管理方式等，并经业主委员会审核、确认，便于日常操作。1.5 房屋本体小、中修工程所需款项按法规的要求从房屋本体维修基金中支付，制定基金使用的明细表,按法规条例的要求履行使用手续，并每季度向客户公布。1.6 未成立业主委员会的，中修工程实施前必须经所入住客户三分之二以上签字确认。1.7 如有房屋本体大修、翻修情况,将由公司成立的专门工作小组负责组织实施。1.8 房屋本体公共设备（设施）的维护管理要求见公共设备、设施管理控制程序。5. 9房屋本体的综合维修工程参照上述房屋本体修缮工程的要求进行。6. O质量记录表格7. 1年度房屋本体维修改造计划表8. 2房屋本体保养维修记录