广州大马站项目前期发展营销策划方案商业地产策划.docx

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1、广州大马站商业中心工程前期开展营销筹划报告致力大中率物薨服翅侨乐效劳（中国）二零零六年二月第一篇市埸需研篇错误!未定义书签。前言错误!未定义书签。第一章研概述错误!未定义书签。一、言周研目的错误!未定义书签。二、研方式错误!未定义书签。第二章宏践璟境分析错误!未定义书签。一、廉州市醴城市研究错误!未定义书签。二、廉州市湃赞展状况错误!未定义书签。三、潢州湃彝展的特黠错误!未定义书签。第三章庚州房地崖市埸研究错误!未定义书签。一、廉州房地羟现状及赞展错误!未定义书签。三、廉州商棠地崖供鹰的特徵错误!未定义书签。第四章庚州主要商棠、商矜彝展状：兄分析错误!未定义书签。一、廉州主要商棠癌的分怖及横成

2、错误!未定义书签。二、潢州主要商矜I1的分怖及横成错误!未定义书签。三、北京路商圈分析错误!未定义书签。第二篇Jg目定位篇错误!未定义书签。第一章项目概况错误!未定义书筌。一、事案根本状况错误!未定义书签。二、事案整醴技淅湃指檄错误!未定义书签。三、事案相副资料错误!未定义书签。第二章事案域璟境分析错误!未定义书筌。一、商棠寡案典显域璟境错误!未定义书签。二、I1域分析错误!未定义书签。三、千年商棠繁莘，演不落幕的畤尚典错误!未定义书签。第三章项目SWoT分析错误!未定义书筌。一、Strengths错误!未定义书签。二Weaknesses劣势错误!未定义书筌。三、Opportunities错误

3、!未定义书筌。四、Threats一一威骨错误!未定义书签。第四章目赞展思路错误!未定义书签。一、事案管目襟和取向错误!未定义书签。二、事案建爸的目檄和取向错误!未定义书签。、目檄置琪的保瞪错误!未定义书签。第五章目定位错误!未定义书签。一、项目定位思考错误!未定义书签。二、IH目形象定位错误!未定义书签。三、项目市埸功能定位错误!未定义书签。四、定位的支撑黠错误!未定义书签。五、项目定位延展横想错误!未定义书签。六、槽次定位错误!未定义书签。七、目檄客户定位错误!未定义书签。八、格定位错误!未定义书签。第六章烧割整建错误!未定义书签。第三篇项目招商策略篇错误!未定义书签。第一章戟略思路错误!未

4、定义书签。一、定招商f象错误!未定义书签。二、挖掘事案慎值错误!未定义书签。三、碓定行$肖推廉醴系错误!未定义书签。四、推庚工具内容错误!未定义书签。第二章市埸推廉及形象包装策略错误!未定义书签。一、S醴思路错误!未定义书签。二、推廉策略错误!未定义书签。三、市埸推廉明：错误!未定义书签。四、包装策略错误!未定义书签。五、基磁系十铜要错误!未定义书签。六、行通路包装错误!未定义书签。七、事案整醴外部包装建错误!未定义书签。八、形象宣傅包装错误!未定义书签。第三章招商策略错误!未定义书签。一、事案成功的要素错误!未定义书签。二、IW格策略错误!未定义书签。三、招商僵惠脩件错误!未定义书签。四、事

5、案入市畤械规副错误!未定义书签。五、招商租期策略错误!未定义书签。六、招商合同要黠明错误!未定义书签。第四章项目逋管错误!未定义书签。一、事案管理玄且架横圄：86二、现埸管理及控制：错误!未定义书签。三、招商的行管理错误!未定义书签。第一篇市场调研篇非常感谢广州捷利房地产开发给予我司工作的认同。侨乐中国将以多年的房地产营销筹划经验及利用全公司的整体资源全情投入此工程的工作。在前期筹划工作中，我司先作了一个系统性的市场调研，此次调研工作由市务部统筹，动用了我司的相关部门的众多人力，由于时间比拟紧迫，我司已尽可能地从调研的内容设计、数据分析上满足筹划对市场参数的根本要求。调研内容的时间性是以200

6、6年2月底为最后时间。本报告一切数据及数据力求精确，但仅供阶段性参考之用。侨乐效劳（中国）二零零六年二月第一章调研概述对于一个商用物业的前期开发与定位来说，必须以市场为导向，系统地研究与工程相关的现时主要的商业经营网点（商场）、写字楼是本次调研的关键。一、调研目的本报告旨在为广州越秀区大马站商业中心做市场调研。调研的目的在于通过科学、标准、系统地收集现时广州越秀区商业经济情况，为工程的定位、产品的设计及营销推广提供根本依据，最终支持开展商的前期开发与工程后期经营。具体调研的目的包括： 了解广州市的城市开展 了解广州房地产开展状况 了解广州市商业、商务开展状况 了解现时越秀区商业、商务的开展特点

7、 了解现时工程周边竞争对手的运营特点二、调研方式限于本次调查时间及其它条件，为到达调研目的，本着“针对性、准确性、效果性的原那么，我们设计了以下三种调研方式：1、一般面谈访问面谈调查是调查人员与被调查人员面对面的接触，通过有目的的谈话取得所需资料的一种调查方法。2、专业人士访谈拜访业内专业人士以及专业机构、政府单位部门（国土局、房管局等）有目的地询问以及听取，获得所需的数据。3、二手资料收集各种途径收集与工程相关的二手资料，进行归类整理，统计分析获得所需要的信息和信息。第二章宏观环境分析一、广州市总体城市研究1、广州市概述广州是中国的沿海开放城市，中国南方最大的海滨城市，全国最大的三大城市之一

8、。毗邻港澳，是广东省政治、经济、文化中心，也是聚制造业、交通、商业、金融、信息、教育、人材为一体的华南商贸中心城市,其经济聚散力和幅射力影响着全国以至东南亚和世界。2、行政及人口广州市辖八区二市：越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、从化市、增城市，共设117个街道办事处、64个镇；总面积平方公里，2004年全市人口约万，市区平均每天流动总人口达300多万人。3、地理位置广州位于东经1137,北纬238,地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘。广州濒临南海，邻近香港特别行政区和澳门特别行政区，是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化中心，是华南地区的交

9、通通讯枢纽和贸易口岸，是中国通往世界的南大门。4、自然条件广州属丘陵地带。地势东北高，西南低，北部和东北部是山区，中部是丘陵、台地，南部是珠江三角洲冲积平原。中国第三大河-珠江从广州市中心穿流而过。广州属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒。年平均气温为摄氏度，年降雨量为毫米，平均相对湿度为77%。日照时间长，雨量充分，四季常青，繁花似锦，有“花城之誉。矿产资源丰富，已发现有50多个矿种，其中主要矿种30多个，包括煤、铅、锌、银、黄金等黑色、有色、稀有、贵重金属。另外，还有各种化工原料和建筑材料。水资源十分充分，全市水域面积万平方米，人均拥有水资源量在全国处于前列。5、旅游资源广州山清水秀，风光

10、旖旎，旅游资源丰富，文化旅游景点达数十处，其中以羊城新八景以及中山纪念堂、珠江两岸景观带、广州国际会展中心、广州新体育馆、广州艺术博物馆、六榕寺、洪秀全故居、宝墨园、番禺香江野生动物园、广州长隆夜间动物世界等景点最具盛名。6、历史文化广州，是1982年国务院公布的第一批24个历史文化名城之一。其主要依据：一是建城历史悠久，从公元前214年（秦始皇三十三年）建筑“任嚣城开始，至今已有2213年历史，历代留下了众多的文物古迹和辉煌文化；二是岭南古都所地在，特别是被称为二十世纪70年代和90年代全国十大考古发现之一的西汉南越王墓和南越国宫署及御花园遗址，堪称全国之最，媲美罗马古城；三是古代海上“丝绸

11、之路的发祥地和经久不衰的外贸港市；四是我国近现代革命的策源地，康有为在这里发动维新运动，孙中山在这里领导起义和三次在广州建立革命政权，张太雷、叶剑英等在这里领导广州起义并成立苏维埃政府。广州作为岭南文化中心具有悠久的历史，距今四五千年的新石器时期开始，有建城前的百越文化、建城后的汉越文化融合和中西文化交融，一直绵延不断，形成了自己独特风格和鲜明的地域文化特色。从考古文物到文献记载，从历史遗址文化、建筑文化、民俗文化、园林文化、商业文化、宗教文化到各种文化艺术，都贯穿着一种开放的人文意识，特别是变更意识、商业意识和务实意识，反映出广州人的开放观念、兼容观念和改革观念。传统的文化艺术，从粤语、粤刷

12、、广东音乐、广东曲艺、岭南画派、岭南诗歌、岭南建筑、岭南盆景、岭南工艺到岭南民俗，都反映出岭南文化的丰富内涵和独具一格、绚丽多姿的岭南地方特色。从岭南文明史开始，几千年来，广州一直是岭南地区的政治、经济、文化中心，是岭南文化的代表。7、城市建设近几年，广州在城市建设上投资800多亿元，使城市面貌发生了巨大变化：以地铁、快速路、主干道和次干道为骨干的道路交通网络体系根本形成，市内交通状况得到根本改善；建成了一批景观工程、形象工程，城区绿化面积8677公顷，人均公共绿地面积平方米；城区空气质量逐年提高，环境噪声逐年下降，环境综合指标到达近十多年来的最好水平，居住环境有较大改善。2001年12月广州

13、获“国际花园城市称号，2002年5月进入联合国“改善人居环境最正确范例（迪拜）奖前40名。广州在城市建设中坚持“一手抓适应，一手抓提高的方针：以“抓适应来有效解决城市开展中的交通瓶颈和环境保护问题，以“抓提高不断加快机场、港口、新火车站等重大根底设施建设，提高城市的承载能力和辐射能力。在城市开展中，广州加快新城区建设，带动老城区改造，从根本上改变“摊大饼的传统城市开展模式，城市开展由单中心向多中心转变，根本形成了由都会区、片区中心、外围卫星城（中心镇）及村镇居民点共同构成的多中心网络型组团式的城市空间架构，城市功能布局进一步优化。8、交通通讯交通运输业：2004年全市交通运输业实现增加值亿元，

14、增长17.5%。全年各种运输方式完成货物运输总量亿吨，增长18.9%o货物周转量为亿吨千米，增长9.5%o全年完成客运量亿人次，增长16.4%。旅客周转量为亿人千米，增长22.3%o市内交通网络逐步完善。全年地铁客运量达亿人次，增长41.4%。邮政业：邮政业平稳开展。全年完成邮政业务收入亿元，增长6.0%O全年收寄函件亿件，下降3.6%；特快专递万件，增长15.9%。年末，邮政储蓄余额达亿元，比上年末增长32.0%o电信业：电信业继续快速开展。全市完成电信业务收入亿元，增长14.8%o2004年末,全市机数达万部,增长16.7%。交换机总容量达万门,增长45.4%。移动用户达1091万户，增长

15、2.6%。国际互联网用户达万户；“小灵通业务用户达万户，增长40.0%。9、城市区位广州具有十分优越的地理和区域位置。从国际区域上看，广州与东南亚、日本等亚洲国家的交通距离较为均等，根本约为34小时的航程，处于该区域经济圈的几何中心。从国内地理位置看，广州是中国的沿海开放城市，毗邻港澳，是广东省政治、经济、文化中心，也是聚制造业、交通、商业、金融、信息、教育、人材为一体的华南商贸中心城市,位于中国经济最为活泼和兴旺地区之一的珠江三角洲的区域中心，其经济聚散力和幅射力影响着全国以至东南亚和世界广州-广东省的省会，政治、经济、科技、教育和文化中心，中国南方最大的海滨城市。二、广州市经济开展状况1、综合经济国民经济保持快速健康开展。初步统计，2004年全市实现地区生产总值(GDP)亿元，比1999年翻一番；按可比价格计算，比上年(下同)增长15.0%,高出预期开展目标3个百分点。按户籍