工业上楼备受关注如何抓住新赛道企业如何抓住工业上楼风口期.docx

《工业上楼备受关注如何抓住新赛道企业如何抓住工业上楼风口期.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工业上楼备受关注如何抓住新赛道企业如何抓住工业上楼风口期.docx（10页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、“工业上楼备受关注，如何抓住新赛道导读：企业如何抓住“工业上楼”风口期？在2023年，产业地产十大猜想一文中,笔者提到：2023年将是工业上楼的爆发之年。关于工业上楼的基本概念与各地实践，我们此前己经介绍过多次，就不再赘述了，感兴趣的读者，可点击下方链接阅读。工业上楼或成未来重要趋势工业上楼成重要趋势，怎么做？今天，结合各地政策，我们聊两个话题。！、为什么说2023年工业上楼大有可为？2、作为企业方，如何抓住转瞬即逝的机遇？正文:01为什么说，2023年是工业上楼的关键之年？所谓工业上楼，可以通俗理解为建一个高层厂房，然后把有条件上楼的工业企业搬到楼上。从2。Iq年开始，关于工业上楼风口的话题

2、就一直广为流传,而疫情的结束，又赋予了工业上楼新的机遇。1、多地重提制造强市，工业即将回归城市过去三年，疫情叠加经济疲软，对工业经济的恢复增长形成了严重制约。随着政策的放开，拼经济将成为2023年国家发展的主旋律。作为经济大盘的压舱石，工业增长无疑将被放到最重要的位置。而各地202孑年的政府工作报告也印证了这一点，如工业强市苏州，便把聚焦实体经济,推动产业创新集群融合发展为年十方面重点工作第一项；贵为一线城市的广州，也提出要坚持产业第一、制造业立市J,此外，深圳、天津、合肥等多个城市也纷纷重提工业立市、I制造强市战略目标，足见地方政府发展工业的紧迫感。另一方面，外部环境动荡的负面影响、西方国家

3、对中国的科技封锁，也从客观上要求中国必须走一条高端制造的道路。由此判断，2023年工业经济的整体走势将是一个稳步回升的过程。众所周知，工业地产作为制造业的最重要载体，与实体经济景气程度息息相关。过去三年，市场对实体经济缺乏信心，工业地产亦被波及。如今，随着制造业订单逐步恢复，工业地产也将迎来持续稳定的增长发展，2、多因素导致工业地产行业需求增加这两年，当研办类产品空置率居高不下时，厂房却一房难求，尤其在一、二线核心城市，工业用地极为稀缺，成了城市的核心资产。在笔者看来，工业地产需求增加主要源自三个方面：其一，近几年为了规范工业用地使用，多地相继出台了产业准入措施，如新建/引进的工业项目必须进园

4、，许多工业企业面临搬迁；第二，在！标准地改革的要求下，各地对土地规划、管控、开发等规定趋于严格，投资门槛一再提高。如苏州提出/好于500。万的新建工业项目或企业,原则上不再单独供地,这样的要求让一众中小工业企业望而却步；第三，产业结构的变化推动传统工业园加速转型，为了满足新兴产业的用地需求，多地相继推出了新型产业用地（MO）、混合用地等复合功能用地，工业地产慢慢变成一个综合体，从一定程度上积压了纯工业用地的发展空间。在这样的背景下，工业上楼给了寸土寸金的大城市一个很好的解决方案。3.RErrS快速发展带动工业地产投资价值提升工业地产作为房地产的替代性项目，客观上经营空间更大，其在现金流生产能力

5、、资产资本化能力、金融工具适用性等方面相比住宅和商办具有天然优势，业内亦有工业地产开发回归金融的说法。在这样的背景下，工业地产资本化己成为行业共识；另一方面，国家对房地产的严厉调控让地产开发商们感到了阵阵寒意，房企们纷纷寻求业务转型，助推了工业地产的旺盛需求。众所周知，传统工业地产开发受政策变化影响较大，存在较大不确定性；而工业地产投资大、周期长、回款慢的特性导致运营的价值一般要在园区成熟之后才能体现，而这个过程往往要经历数年时间，对开发商的资金链要求极高。随着RErrS的发展，工业地产项目得以通过资产证券化方式提前回收资金，以缓解投资商的资金压力。作为工业地产的新兴模式，工业上楼能够吸引更多

6、与主导产业相关的企业入园，形成规模化的优势效应；加之工业上楼如今正处于政策风口，政府为鼓励企业参与工业上楼，会给予投资商一定政策扶持，使投资收益更加可观。4、产业转型升级推动轻工业发展，为工业上楼提供更多可能当前，我国正处于产业转型升级的关键阶段，传统的制造业向产业链下游和价值链高地延伸，傻大笨粗的重型加工企业越来越少，取而代之的生产工艺先进、生产设备较轻、生产过程震动更小的电子信息，智能制造、生物医药等新兴产业。比如，在工业上楼发达的珠三角，很多做手机芯片、小家电制造、1EP生产企业都可以上楼。值得一提的是，在工业上楼成重要趋势，怎么做？一文中，笔者提到，工业上楼应由国企引领，打造工业上楼样

7、本，带动更多社会资本参与工业上楼，深圳2023年11月举行的工业上楼厂房空间建设签约仪式，也验证了这一方向趋势。以上几点，决定了2023年工业上楼大有可为。02工业上楼现行扶持政策对工业上楼，国家层面并未出台过专项规定。只是在2。2工年7月，国家发改委发布国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知中提到过划定”区块线1保障工业发展空间，推广“工业上楼”O进一步了解，各地出台的工业上楼政策也大都专注于建筑设计、产业导入等方面，但对于企业最关心的优惠补贴内容，文件却很少提及。站在企业的角度，土地集约化利用产业结构转型这些并不重要，最关键的问题是一一做这件事是否有利可图。由于各地

8、规定不同，政策无法一概而论。笔者综合几个城市（园区）的政策发现，针对工业上楼的扶持大体集中在几个方面。首先是土地出让金的问题，一般来说，工业上楼无需额外缴纳土地出让金.这不是地方的规定，而是国家对此做出的要求。根据节约集约利用土地规定第二十四条：鼓励土地使用者在符合规划的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下,现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款J0同样，城市基础设施配套费一般也无需额外缴纳。其他（给予投资商）的奖励政策包括:工、建设资金扶持建设资金扶持是最常见的补贴形式，很多地方都有政策。按照建筑物总体工程造价的

9、2%给予建设主体一次性扶持一一佛山三水区乐平镇对获得工业上楼园区认定的开发单位给予一次性500万元的建设补贴深圳龙岗区针对渤龙湖片区和海洋片区工业上楼J项目进行补贴,金额最高30。元/平米天津滨海高新区对完成改造并通过验收的企业,县财政给予5。元/平方米的补助一一德清县容积率提升至2Q()以上、3。()以上的项目,在竣工验收合格且纳入工业投资统计后,按实际新建面积(生产性建筑面积和地下车位面积)分别给予业主200元/平方米、500元/平方米一次性补贴珠海香洲区项目给予50元/平方米补助湖北襄阳2、税收奖励首次分割转让发生的区级贡献全部用于奖励工业综合体开发投资企业青岛西海岸新区自持部分的土地和

10、房产使用产生的区级贡献按50%给予工业综合体开发投资企业三年等额奖励一一青岛西海岸新区对入驻工业综合体企业纳税形成的区级实得财力部分,按当年50%给予工业综合体运营管理机构扶持,连续扶持3年;对工业综合体亩均税收贡献达到50万元、工。万元和20。万元及以上的,分别再按当年区级实得财力部分的1O%、工5%、20%给予工业综合体运营管理机构扶持,连续扶持3年一一青岛西海岸新区租金补贴（给建设主体）对于成功引入新驻企业的,前三年分别按每月每平方米3元、2元、1元的标准给予建设主体补贴佛山三水区乐平镇按元f年的标准给予工业综合体开发投资企业已租赁并实际投入使用的自持部分厂房三年租赁费补助一一青岛西海岸

11、新区4、贷款贴息专项用于工业上楼建设的贷款,按照实际利率予以补贴一一佛山三水区乐平镇5、放宽分割转让对自行改造占地工。亩以上的企业,其亩均产出达到县定标准后,允许将其70%以内的土地面积进行分割转让德清县此外，为了提升企业上楼的积极性，引导更多符合条件的企业上楼，部分政府出台了针对企业的激励政策，如深圳龙岗区提出：，对入驻经认定为工业上楼园区的制造业企业,根据租用的生产经营面积按照每平方米每月工5元的标准连续三年给予租金补贴,每年补助金额不超过该企业上年度对龙岗区地方财力贡献的60%JO企业搞工业上楼，需要关注六个关键问题在笔者看来，企业需要关注六个关键问题。工、重资产投入，资金链风险大乍一看

12、，工业上楼既增加了面积、又不要土地出让金，妥妥的高性价比。但在实际操作中，要算的帐远比这复杂许多。首先，工业上楼项目投资远高于标准厂房，对投资商的资金要求极高，而且会形成大量财务成本，算下来平均利润率更低：其次，高层厂房未来可售或租赁价值有限、回报周期也更长，需要专业化运营才能尽早实现盈利，投资风险较大；此外，由于工业上楼对消防、环保、承重、运输、水电等有特殊要求，建安成本也更高（比标厂约增力2O%-3O%左右），更容易导致项目亏损。2、高层厂房租售价格低、出手难度大从实际情况看，在工业上楼项目中，首层最受欢迎，而中间层和高层客户接受度不高，很容易闲置因此，大部分工业上楼项目售价或租金都是逐层

13、递减的，首层最贵，2-4楼打七折，4层以上可能打五折都没人要。尤其在非核心城市，经常是首层满租，上面大面积空置，物业价值无法充分发挥；另外，由于首层荷载要求高，因此新建厂房很难开拓地下空间，可能导致园区停车紧张，从而影响客户决策。只有极一小部分城市适合工业上楼目前，全国工业上楼做得好的城市基本集中在珠三角因为珠三角制造业基础雄厚，且产业结构较轻，企业更适合！上楼。其余城市，上海、杭州、南京等城市以科技企业、金融企业为主，对工业上楼需求不高，即便有也更偏向于Mo或科研用地类别的科技型研发办公；长沙、武汉、宁波等虽然制造业发达，但多以重工业为主，并不适合上楼；而其他的中小城市，标准厂房都租不满、价

14、格又便宜，更没有上楼的意愿。4、企业对工业上楼的接受度有限让企业接受上楼并不容易。毕竟单层厂房独门独户，仓储物流也方便许多，既有里子也有面子，是最好用的。而高层厂房运输很麻烦，楼上楼下互相还有干扰，价格也不便宜太多，干嘛要选高层厂房？况且，工业有千行千面的特点，不同企业对厂房建筑有不同的需求，甚至同一行业、企业发展阶段不同对厂房的需求也不同，最后反映到物业上就是标准化的高层厂房无法满足企业的实际使用需求。因此，企业在投资前，一定要慎之又慎，充分分析了解当地产业结构，非常清楚当地有多少企业有意愿上楼，能上几楼？才能最大限度降低投资风险。5、依赖政策不如回到原点，产业集聚才是项目生存的根本工业地产

15、作为房地产的分支，对政策十分敏感。而按照政府的一般规律，一项政策一般能补贴三到五年时间，也就是说，在这个短暂的缓冲期内，园区必须找到行之有效的商业模式，实现自我造血，否则红利期一过，项目只有死路一条。如何找到好的商业模式？在笔者看来，核心还是在于产业生态打造。因为产业集聚才是上楼J的根本目的。对于一个产业来说，上下游和旁侧的环节很多，一家企业的发展，需要设计、研发、金融、物流和通信等各种服务的支持。通过工业上楼，把相关产业集成在一起，形成规模经济，以此吸引更多供应链上的企业入驻，进而形成良性循环。这样高质量、专业化产业园区，对新兴产业才有吸引力。6、经营策略要灵活变通工业上楼并不是抱着工业不撒手，很多时候也要灵活处理。比如，一个高层厂房，一楼做企业展示、二层三层用来做轻制造，楼上再找一些研发办公，把所有的环节都融在一栋楼里，既符合企业的使用需求，也符合新时代打造I产业社区的理念。参考:青岛西海岸新区关于加快高层工业楼宇经济发展的实施意见佛山市三水区乐平镇工业上